Koduomanike blogi

Maksumaksjate Liit: Ettepanek Rahandusministeeriumile tulumaksuseaduse muutmiseks
11.01.2012

Teeme ettepaneku valmistada ette seaduseelnõu, millega täiendada tulumaksuseaduse (TuMS) § 16 lg 1 selliselt, et kinnisasja üürile või rendile andmisest saadavast tulust saaks maha arvata selle tulu saamisega otseselt seotud kulud nagu maamaks, hoonekindlustus, remondi- ja renoveerimiskulud.

Praeguse regulatsiooni kohaselt on neid kulusid võimalik teha maksuvabalt kahel viisil: kas pannes nende kulude tasumise kohustuse üürnikule ning välistada TuMS § 12 lg 3 kohaselt vastav makse üürileandja tulu hulgast (see on võimalik vaid üüri kõrvalkulude osas ning ei ole rakendatav näiteks kahe üürilepingu vahelisel perioodil tehtud remondi või parendamise kuludele) või maksustades üüritulu ettevõtlustuluna (mis ei ole mõistlik lahendus, sest ettevõtlustulult tuleb maksta lisaks tulumaksule ka sotsiaalmaksu).

Alternatiivina teeme ettepaneku muuta sotsiaalmaksuseadust ja vabastada sotsiaalmaksust ettevõtlustulu, mis on saadud kinnisvara üürile või rendile andmisest. Kuna tegemist on passiivse tuluga, siis sellise tulu maksustamine sotsiaalmaksuga ei oleks õiglane ega tagaks võrdset kohtlemist muude kapitalitulu liikidega (nt kinnisvara või väärtpaberite võõrandamine, intressitulu).

Eesti praeguse maksusüsteemi tingimustes oleks kinnisvaraomanikule ainsaks efektiivseks lahenduseks, mis võimaldaks maksta tulumaksu tegelikult puhastulult, vaid äriühingu asutamine ja kinnisvara üleandmine selle äriühingu valdusse. Väiksemate mahtude puhul (nt ühe korteri või isegi mõne toa väljaüürimisel, mis hõlmab paraku suuremat osa üüritulu saajaid), oleks selline käitumine aga liigselt keerukas asjaajamise ja raamatupidamise tõttu ning ei leiaks praktikas rakendust.

Leiame, et maksuseaduste ajakohastamisel peab arvesse võtma tululiigi eripära (nii nagu on tehtud näiteks erisusi metsamaterjali müügist saadud tulu maksustamisel, kus samuti ei ole ettevõtlustuluna maksustamine paljudel juhtudel mõistlik ülemäärase sotsiaalmaksu tõttu), samuti praktikas väljakujunenud olukorda, kus suurem osa füüsiliste isikute üüritulust jääb deklareerimata ja maksustamata. Isegi kui Maksu- ja Tolliamet võtaks ette suurema kampaania deklareerimata üüritulude avastamiseks ja maksustamiseks, oleksid menetluskulud eeldatavasti suuremad kui saadav tulumaks, lisaks on reaalne oht, et kampaania võib kulmineeruda TuMS § 16 osaliselt põhiseadusevastaseks tunnistamisega kulude mahaarvamise võimatusest tekkiva topeltmaksustamise tõttu.

Üüritulu maksustamise eeskirjade muutmine aitaks meie arvates kaasa üürituru korrastamisele, sest suulised lepingud ja üüri sularahas maksmine ei anna kummalegi lepingupoole piisavat õiguskindlust võimalike vaidluste lahendamisel.

Samuti tooks muudatus meie arvates kaasa maksulaekumiste suurenemise ja hoiaks kokku MTA halduskulusid, sest motiveeriks kinnisvaraomanikke oma tulusid ausalt deklareerima.

Täiendava positiivse mõjuna soovime ära märkida ka selle, et maksustamise eeskirjade muutmine motiveerib väljaüüritud majade ja korterite omanikke tegema rohkem investeeringuid, muu hulgas ka energiasäästu (seinte soojustamine, küttekehade ja akende vahetus jne). Paljud üürikorterid (mille omanikud on asunud elama uuemale ja kvaliteetsemale elamispinnale) asuvad just vanades ja halvas seisukorras olevates majades, millest paljud on ka muinsuskaitse all.

Seega oleks meie arvates seadusemuudatusest kasu mitte ainult kinnisvara omanikele, vaid Eesti riigile tervikuna.