OMANIK JA KORTERIÜHISTU

Korteriühistu moodustatakse aktiivsete majaelanike poolt kokkukutsutud üldkoosolekul   enamuse tahtel. Asutamiskoosolekul valitakse ka juhtkond ja kinnitatakse põhikiri. Ühistu eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.

Ühistute tegevust reguleerib Mittetulundusühingute seadus .
Alustuseks soovitame läbi lugeda Korteriühistuseadus ja Korteriomandiseadus


SISUKORD

1.1. KORTERIÜHISTU MOODUSTAMINE JA JUHTIMINE
1.2. KORTERELAMU MAJANDAMINE
1.3. KORTERELAMU HOOLDUS JA REMONT
1.4. KORTERELAMU HOOLDUSTÖID TEOSTAB HALDUSFIRMA
1.5. KODUKORD
1.6. NO NEED NAABRID. . .

1.1. KORTERIÜHISTU MOODUSTAMINE JA JUHTIMINE

KÜSIMUS
Ei suuda üksikisikuna selgeks teha meie kodumajas (kus on 88 kaasomanikku) korteriühistu moodustamise vajadust. Kõik virisevad ja  iga kord tekib küsimus, et kes selle probleemiga peaks tegelema.
Kas võiksite aidata meid ja võib-olla teha kokkuvõtte, millega läheksin üldkoosoleku ette ja näitaksin argumenteeritud fakte KÜ loomise vajaduse suhtes.

VASTUS
 Mõningad punktid:
- Eelkõige annab korteriühistu parema võimaluse korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühiseks majandamiseks ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamiseks, s.t. et kõik igapäevased vajalikud toimetused teeb KÜ juhatus.
- Korteriühistule saab avada pangakontod, kuhu saab koguda raha remondifondi jaoks jms.
- Samuti saab KÜ vajadusel pangast laenu elamu renoveerimiseks.
- Kaovad kulutused haldusettevõttele tasumise osas.
- Rahulolematuse puhul on võimalik igal KÜ liikmel läbi üldkoosoleku esitada taotlus juhatuse väljavahetamiseks. 
- KÜ saab läbi kodukorra hästi reguleerida isikute tegevust ja käitumist korterelamus.



KÜSIMUS
Kui korteriühistul valitakse uus juhatus ja eelmise juhatuse korraldatud tööd on lõpule viimata, kes on vastutav nende lõpuleviimise eest? Kui eelmise juhatuse esimees on võtnud endale ülesandeid, milleks tal on puudunud pädevus (näiteks katuseremondi omanikujärelvalve), kes peab pärast juhatuse vahetumist tema tekitatud probleemid lahendama?

VASTUS
Juhatuse vastutus on 5 aastat.

Lisan väikese väljavõtte Mittetulundusühingute seadusest:
§ 32. Juhatuse või muu organi liikme vastutus
(1) Juhatuse liige peab oma kohustusi täitma juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.
(2) Juhatuse liikmed, kes on oma kohustuste rikkumisega tekitanud mittetulundusühingule kahju, vastutavad tekitatud kahju hüvitamise eest solidaarselt. Juhatuse liige vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et on oma kohustusi täitnud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.
(3) Juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg on viis aastat, kui mittetulundusühingu põhikirjas või kokkuleppel juhatuse liikmega ei ole ette nähtud muud aegumistähtaega.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud kahju hüvitamist mittetulundusühingule võib nõuda ka mittetulundusühingu võlausaldaja, kui ta ei saa oma nõudeid rahuldada mittetulundusühingu vara arvel. Mittetulundusühingu pankroti väljakuulutamise korral võib nõude mittetulundusühingu nimel esitada üksnes pankrotihaldur.
(5) Võlausaldajal või pankrotihalduril on õigus käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud nõue esitada ka juhul, kui mittetulundusühing on nõudest juhatuse liikme vastu loobunud või sõlminud temaga kompromissilepingu või nõuet või selle esitamist kokkuleppel juhatuse liikmega muul viisil piiranud või aegumistähtaega lühendanud.
(6) Muu organi liikme vastutuse suhtes kohaldatakse samuti käesolevat paragrahvi.

Seega tekitatud kahju saab välja nõuda 5 aasta jooksul. Kui praegune juhatus ei taha/ei viitsi asjaga tegeleda, siis tuleks veelkord uus juhatus valida.


KÜSIMUS
Korteriühistu põhikirjas on sätestatud, et ühistu liikmete üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui kohal olevatele liikmetele kuulub üle poole häältest. Kui üldkoosolekule ilmunud ühistu liikmetele kuulub pool või vähem hääli, tuleb üldkoosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt ühe kuu jooksul. Teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kokkutulnud liikmetele kuuluvate häälte arvust.
Kas on õiguspärane, kui korteriühistus pannake üles teade, kus on kirjas esimese koosoleku toimumise aeg, koht, päevakord ning ühtlasi antakse samal teatel koheselt informatsioon, et esimese koosoleku kvoorumi mitte kokkusaamisel toimub teine koosolek samal päeval, samas kohas ja 30 min pärast?

VASTUS
Kindlasti ei pea sellist olukorda õigeks ning soovitaks sellise üldkoosolekuga vastuvõetud otsused kohtus vaidlustada. Mittetulundusühingute seadus ütleb, et üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kuna mitte keegi ei saa varem ette näha, et esimene üldkoosolek ebaõnnestub, siis tekib uue üldkoosoleku kokkukutsumise vajadus alles pärast esimest üldkoosolekut ning seega peaks neil kahel olema minimaalselt 7-päevane vahe.


KÜSIMUS
Kas KÜ juhatuse liige peab olema Ühistu liige, või võib olla ka samas Ühistus elava liikme abikaasa, keda liige volitab koosolekust osa võtma. Meie Ühistu põhikirjas piirangut ei ole.

VASTUS
Seda peab otsustama üldkoosolek. Seadusest tulenevat piirangut ei ole, seega võib palgata juhatuse liikme ka väljaspoolt.

KÜSIMUS
Kas on õige, et ühel kinnistul on kaks elamut, milledest üks on korteriühistu ja teine korteriomanike ühisus?

VASTUS
Selline olukord ei ole kuidagi võimalik.

KÜSIMUS
Mida teha kui KÜ juhatuse esimees keeldub alla kirjutamast majandusaastaaruandele ja ei põhjenda miks. Teised juhatuse liikmed on allkirjastanud. Kas võib alla kirjutada uus valitud juhatuse esimees.

VASTUS
Sellisel juhul oleks mõistlik tõepoolest juhatuse üks liige välja vahetada ning tema asemel saab aruande allkirjastada uus juhatuse liige.



1.2. KORTERELAMU MAJANDAMINE


KÜSIMUS
Kas maja elanikud on kohustatud maksma oma kommunaalidele veel lisaks iga kuu umbes 2000,- krooni arendaja müümata korterite eest võlga. Ühistu väidab, et siis saab arendaja vastu nõudeid esitada. Mingit garantiid ju ei ole, et selle makstud raha ka kunagi üldse tagasi saan?!

VASTUS
Iga korteriomanik vastutab ikkagi oma korteri kasutamisega seotud maksete eest. Kui osad korterid kuuluvad arendajale, siis tuleb nõue kohe arendaja vastu pöörata. Korteriühistu liikmeteks on ju kõik antud elamus olevate korterite omanikud, s.h. arendaja, kes peab endale kuuluvate korterite eest ka nende kasutamisega seotud maksed tasuma. Vastasel juhul on korteriühistul õigus tasumata summad kohtu kaudu nõuda.
Teie poolt kirjeldatud olukorras arendaja eest maksmist ei pea  mingil juhul õigeks. Samuti saab sellise otsuse vastu võtta ainult korteriühistu üldkoosoleku raames ning ei suuda küll uskuda, et ühistu liikmed sellise asjaga nõus on, et arendaja eest esialgu maksed ära tasuda.

KÜSIMUS
Kui inimene on müünud oma korteri uuele omanikule aga korteri kommunaalkuludest jäi temal ettemaks siis, kellele kuulub nüüd see ettemaks? Kas uuele omanikule või ühistule?
Situatsioon on selline, et kui vanad omanikud elasid korteris, siis peeti raamatupidamise kohta valesti arvestust ja selgus, et vana raamatupidamise korrastamisel on vanadel omanikel ühistule ettemaks. Kuidas toimida ja kellele kuulub seaduse järgi see ettemaks?

VASTUS 
Vastavalt Korteriühistuseaduse § 51 lähevad korteriühistu olemasolul  korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest.
Seega peab ka ettemaks minema uuele omanikule üle. Kuna siin on aga raamatupidamise veaga, siis võib tekkida vanal omanikul nõue omakorda korteriühistu vastu, kuna ettemaks ei ole tekkinud vabatahtlikult ning teadlikult.

KÜSIMUS 
Ehitusfirma 2010.a. suvise praaktöö tulemusena purunes 20.02.2011 omanike äraolekul majas keskküttepüstiku ühendus ja kuum vesi ja aur tekitasid kodusele varale kahju (sh hävisid kastides olnud ajaloolised arhiivimaterjalid ja kunstiväärtuslikud teosed). Ehitusfirma parandas 21.02. katkise püstiku, kuid kahjude hüvitamisest keeldub. Kodune vara ei olnud kindlustatud. Korteriühistu sõlmis 2010.a. lepingu   keskküttesüsteemi väljavahetamiseks. Korteriomanikud lepingut näinud ei ole. Ühistu juhtkond väidab, et avarii tõttu korteris tekkinud kahju pole ühistu probleem, vaid sellega peab tegelema korteriomanik ise. Kas oleks sellises olukorras lootust kelleltki kahjude hüvitamist nõuda?

VASTUS 
Loomulikult tuleb nõuda kahju hüvitamist ning hüvitise saamiseks ka kohtu kaudu on suur tõenäosus olemas, arvestades Teie juttu.
Teil on hetkel nõue siiski korteriühistu vastu, kuna keskküttesüsteem kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse, mille ühiseks majandamiseks on loodud korteriühistu. Korteriühistul on omakorda õigus nõuda kahju hüvitamist ehitusettevõttelt. 

KÜSIMUS
Elan majas, kus mulle kuulub 1 korter. Korteriühistut meil ei ole ja vee ja prügiarveid maksan maja omanikule. Siiani käisin maksin talle umbes kaka korda aastas makse, aga nüüd ta soovib, et ma teeksin seda iga kuu kindlal kuupäeval ja sularahas. Mulle aga ei sobi see variant. Pakkusin välja, et teen ülekandega iga kuu, aga tema ütles, et ta ei anna oma konto nr. isegi mitte oma naisele. Sellest ka minu küsimus. Kuidas on õige, kas tema saab esitada mulle sellist nõudmist? Ja veel, et kas mul on õigus nõuda enne omale arvet postkasti, mille eest ma tasun või, kui maksan ära, siis saan arve alles.

VASTUS
Põhimõtteliselt ei ole selles midagi seadusevastast, kui arveldamine toimub sularahas. Küll aga peab isik, kes raha vastu võtab, Teile sellekohase kviitungi väljastama, et on raha kätte saanud ja loomulikult ka arve esitama.
PS! Kui Teile kuulub korteriomand, siis olete ka Teie oma mõttelises osas maja omanik

KÜSIMUS

Meie korteriühistul on probleeme ühistu mitteliikmega. Korteriühistu oli algselt moodustatud kahes hoones asuvatest korteritest, aga kuna väiksema hoone kaks korterit ostis ära sama isik, siis ta palus ennast korteriühistust välja arvata, mis ka rahuldati. Nüüd elab ta meie kulul- ei maksa oma tarbitud vee ega ka prügiveo eest. Veesõlm on ühine ja eraldi liitumist tal pole. Siiani on meie korteriühistu maksnud tema veearveid oma remondirahadest, sest tegu on 6 aasta eest renoveeritud hoonega ja pole tarvis suuremaid remonttöid teostada. Tallinna Vesi selles küsimuses meid aidata ei saa. Mis on võimalused selline parasiitlus ära lõpetada ja raha kätte saada?

VASTUS

Korteriühistust ei saa niisama lihtsalt eralduda. Seadus ütleb, et korteriühistu võib asutada ühe või mitme maja korteriomandite majandamiseks. Kui korteriühistu hõlmab rohkem kui üht maja, võib sellest eralduda üksnes majade kaupa. Eraldumisotsuse poolt peab olema rohkem kui pool eralduda sooviva maja korteriomanike häälte arvust. Eraldumisotsus peab olema notariaalselt kinnitatud.
Antud hetkel tundub mulle, et väiksema hoone omanik ei ole ikkagi ühistust välja astunud. Kui see tõesti nii on, siis tuleb KÜ-l talle ikkagi arved esitada ning  vajadusel ka kohtusse pöörduda.

KÜSIMUS

Kui korteril on kehtiv võlg kütte eest aga on makstud elektri ja vee arved ning muud kommunaalarved siis,  kas on õigus korteril kinni keerata vesi? 

VASTUS

Külma veega varustatus peab igal juhul alles jääma.

KÜSIMUS

Kas Korteriühistul on õigus nõuda kommunaalmaksete võlgnevuselt viivist 0,07% nii, et taolist otsust ei ole ei juhatuse- ega üldkoosolekul vastu võetud ega ühistu liikmeid teavitatud? Saan aru, et seadus seda lubab, kuid kas seda kusagil fikseerima ei peaks?

VASTUS

See on seadusega juhatusele antud õigus, st seda ei peagi otsustama üldkoosolek, vaid see on juhatuse õigus.

KÜSIMUS 

Kas KÜ võib võtta ka suvel soojuskütte eest raha, kuigi seda pole KÜ koosolekul arutatud. Seoses sellega tekkis juba 2009. aastal üle 100 000 tuhande ülemaksmist. Juhatus väidab aga kindlalt "raha pole", muidugi on majas paar korterit kes on võlglased.
Kas KÜ peab arvestama, kui ma teeksin KÜ avalduse , et palun vabastada mind suvekuudel soojuse maksmisest.

VASTUS 

Leian, et selline nõudmine on täiesti ebaseaduslik. Korteriühistuseadus ütleb, et majandamiskulud on muuhulgas tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
Seega, kui põhikirjas ei ole sätestatud, et maksate aastaläbi mingi kindla summa, siis ei saa Teilt seda ka nõuda. Saab nõuda vaid osa kogukulust vastavalt Teie korteri suurusele ja teatavasti on suvel küttekulud minimaalsed või puuduvad üldse.

KÜSIMUS 

On juhuslikult ilmsiks tulnud et korteriühistu on mulle alates 2006. aastast esitanud arveid 1,7 m² suuremas mahus, kui on kirjas korteri dokumentatsioonis. Mida oleks nüüd otstarbekas teha ?

VASTUS 
Mõistlik oleks korteriühistuga kokkuleppele jõuda, et teha mingisugune tasarveldus vms. Kui korteriühistu nõus ei ole, siis on ainsaks võimaluseks kohtusse pöördumine.

KÜSIMUS 
Korteris on ruutmeetreid 49,6, aga küttepinda on 46,3. Ühistu esimees arvas, et kuna minul on toas liiga soe, paneb tema mulle ka kütte ruutude järgi.ehk siis 49,6m2 järgi.Küttepind erineb korteri ruutmeetritest sellepärast,et vannituba mul ei köeta-seal on eraldi elektriga põranda küte.

VASTUS 
Seaduse järgi arvestatakse kulud võrdeliselt korteriomanikule kuuluva kaasomandiosa suurusega. Seega antud juhul korteriühistu seadusega vastuollu ei lähe.

KÜSIMUS
Ema elab koos õega n.ö hrustshovi aegses majas ja nende suur probleem on niiskus ja hallitus seintel. KÜ esimees ütleb, et see on halvast ventilatsioonist, koertest ja lilledest korteris. On see normaalne põhjendus? 

VASTUS 
Esmalt oleks vajalik ekspertiisi läbiviimine, mis selgitaks konkreetselt välja, millest niiskus ja hallitus tingitud on, mis selle vastu aitaks ning kes peaks selle eest vastutama.
Ekspertiise läbiviivad ettevõtted leiate internetist.

KÜSIMUS 
Millised võimalused on küsida ja saada hüvitust korterelamu lukustet koridorist varastatud ratta eest hooldusfirmalt või maja ehitajalt? Koridori poleks suudetud sisse murda, kui uksele oleks paigaldatud tugevdus, nagu teistel sarnastel naabermajadel on.

VASTUS 
Kahjuks sellist võimalust mina hetkel antud asja puhul ei näe.



KÜSIMUS
Enda teada ostsime kommunaalvõlast vaba korteri. Notariaallepingus on nii kirjas ja on ka KÜ juhatuse esimehe allkirjaga tõend. Kuid siis selgus, et 1 kuu on maksmata. Kas mul on mingit õigust võlga mitte maksata (KÜ seadus kohustab) või maksta osaliselt KÜ maksed ja teenuste eest mitte (vesi kanalisatsioon jne.mis on tekitanud eelmine omanik). Või olen järjekordne heauskne ostja?

VASTUS
Peate selle võlgnevuse ära tasuma ning siis eelmiselt omanikult selle summa välja nõudma. Ilmselt saaks ka KÜ nõude vaidlustada, aga lõppkokkuvõttes läheks see kindlasti liiga kulukaks.

KÜSIMUS

Kui kaugele kortermaja seinast võib autot parkida ja parkimisplatsi ehitada. Korteriühistu esimees lubas autode parkimise peaaegu vastu majaseina akende all , kui autosid käivitatakse,  tuleb kõik vingugaas esimesel korrusel ka läbi plastakende tuppa , pesu kuivatamisest teise korruse rõdul ei makse rääkidagi.

VASTUS
Otsest kauguse nõuet seaduses ei ole.
Vastavalt 01.07.2011.a. jõustuva Liiklusseaduse § 186 lg-le 1 peab parkimine  olema korraldatud nii, et see ei häiri ega ohusta liiklust ega põhjusta elamupiirkonnas inimeste häirimist mootorsõidukite heitgaasi ja müraga. Ka hetkel veel kehtivas Liiklusseaduses on sama nõue sees (§ 50 lg 2).
Seega on Teil täielik õigus nõuda oma kinnistul parkimist korraldava korteriühistu poolt seadusest kinnipidamist.

 
KÜSIMUS
Kas korteriühistu üldkoosolek võib kehtestada piiramatult makse umbmääraste ülesannete rahastamiseks (näit. reservi moodustamine)? Küttesüsteemi renoveerimiseks kogume nagunii 30 kr/m2.

VASTUS
Selline rahaliste vahendite ettekogumise otsus on kahtlemata vaidlustatav.  Üldkoosolek peaks otsustama raha kogumise mõistlikus ulatuses (see olema iga ühistu liikme vaba tahe). Teie maja puhul aga ettemaksete tegemine juba toimub.
Korteriühistuseaduse § 8 lg 2 sätestab, et korteriomanikud võivad teha korteriühistule ettemakseid korteriühistu valduses olevate ehitiste mõtteliste osade remondiks ja muudeks põhikirjas ettenähtud kulutuste katmiseks.
Samas muidugi ütleb sama seaduse § 13 lg 4, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Seda aga ei tohiks tõlgendada selliselt, justkui oleks ettemaksete tegemine elamu majandamiseks või säilitamiseks vajalik. Leian, et iga ühistu liige on kohustatud panustama ikkagi konkreetse kulu tekkimisel. Loomulikult on normaalne ettemaksete tegemine, et riske maandada, kuid sundi selleks olla ei tohiks.


KÜSIMUS
Kas maja üldkulusid saab arvestada korterite arvu järgi või peab tingimata aluseks olema kaasomandi suurus?

VASTUS
Asi on reguleeritud Korteriomandiseadusega, mis ütleb, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.
Seega Teie poolt pakutud arvestamiseks peaks olema kaasomanike vaheline vastavasisuline kokkulepe.


KÜSIMUS
Korterelamus on mitmetel korteriomanikel korterile seatud panga poolt hüpoteek. Samal ajal on suurenemas võlgnevus korteriühistule. Maksab pangalaenu, kuid korteriühistule jääb võlgu. Kas on nii, et sundkorras korteriühistu võla sissenõudmisel on pangahüpoteek I järjekorras ja kui üle jääb, rahuldatakse korteriühistu võlanõue?

VASTUS
Kui korteriühistule mõistab kohus teatud summa välja, siis täitemenetlust saab alustada. Kui täitemenetluses aga algatada sundmüük, siis tõepoolest rahuldatakse esimesena hüpoteegiga tagatud nõuded.


KÜSIMUS

Meie kortermajas tahetakse renoveerimiseks võtta üle 5 miljoni laenu. Selle poolt hääletasid napilt üle poole elanikest ja põhimõtteline otsus justkui vastu võetud. Samas on majas hulk pensionäre ja vaesemat rahvast, kellel pole raha kusagilt võtta. Minu 1-toalisele korterile määritakse kaela üle 60000 suurune laen, aga mul on juba niigi eluasemelaen, mille tasumisega tulen napilt toime. Ühistu juhatuse tegevus olevat nende sõnul õiguspärane. Mida teha?


VASTUS
Kui sellise tähtsa otsuse jaoks ei ole põhikirjaga ettenähtud suuremat poolthäälte arvu ning üldkoosolek on selliselt otsustanud, siis ega suurt midagi enam ette võtta ei saa. Muidugi võib üldkoosoleku otsuse kohtus vaidlustada, aga ilmselt see mingit tulemust ei anna. KÜ liikmed, kes on põhimõtteliselt laenu vastu - pensionärid ja vaesem rahvas, peaksid ise aktiivsemalt osa võtma KÜ tegevusest ja juhtimisest, et vältida sellist olukorda, justkui oleks keegi teine liikme eest otsustanud.
Igaks juhuks võiksite tutvuda Mittetulundusühingute, Korteriühistu ning Korteriomandi seadustega ning kontrollida, kas kogu otsustamise protsess viidi ikka läbi vastavalt seadustele. Seadused leiate aadressilt www.riigiteataja.ee


KÜSIMUS
Kas korteriühistu raamatupidaja poolt korteriomanikule esitatud  tarbitud teenuste (vesi, küte, prügi jne.) arve tuleb tasuda arvel näidatud maksetähtajaks (näiteks 10-ks kuupäevaks) või teenuste tarbimisele järgneva kuu jooksul? Kui suur võib olla maksimaalne viivise määr?

VASTUS
Üldiselt tuleb ikka tasuda maksetähtajaks. Majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.


KÜSIMUS
Kas korteriühistu raamatupidaja võib maksustada veetarbimist topelt? Kui ma olen jätnud näiteks kuus kuud veemõõtjate näidud teatamata ja siis teatan jälle näidu väljastatakse arve ju kogu eelneva kuue kuu kohta kokku selle kuu arvel, kus näidu teatasin. Aga vahepealse perioodi jooksul on vee tarbimist väljendatud korteri ruutmeetrite järgi ja esitatud ka arve.

VASTUS
Sellist topeltmaksustamist ei tohi olla. Tuleks teha tasaarveldus kahe arvestusmeetodi vahel, millest siis selguks, kas tuleb juurde maksta või on tekkinud ettemaks.


KÜSIMUS
Kuna oleme mehega töötud, tegime KÜ-le ettepaneku meid maja küttesüsteemist üldse välja lülitada. Ühistu esimees ei ole õhksoojuspumba panekuga päri, mida või kust saada selleks luba või mida ette võtta.

VASTUS
Kahjuks peab tõdema, et korterelamu küttesüsteem kui selline kuulub kõigile korteriomanikele, st on nende kaasomandis. Selleks, et küttesüsteemist eralduda, on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ning seda õnnestub saada väga harva. Ning ka siis tuleb eraldunud korteril ilmselt kanda osa üldkütte kulust.


KÜSIMUS
Meie majal on uued aknad, termostaadid radiaatoritel, uued välisuksed - seega kõik enamlevinud soovitustest. Nüüd sunnitakse tegema kulutust energiaauditile? Kas pean sellega nõus olema?

VASTUS
Seadus ütleb, et energiamärgise hoonele tellib korteriühistu juhatus omal algatusel või vähemalt ühe korteriühistu liikme nõudmisel ühe kuu jooksul nõude esitamisest arvates. Korteriühistu juhatusel on kohustus hoonele väljastatud energiamärgise koopia anda üle kõigile korteriühistu liikmetele. Korteriühistu liikmel on õigus tellida energiamärgis ka ainult tema omandis olevale korterile. Seega on see KÜ-sisene asi. Iseenesest ei ole tegu ka väga suure kulutusega, kuna korteri peale tuleb hinnaks enamasti mõnisada krooni.
Otsest sundi energiamärgise tellimiseks ei ole. Selle peab tellima vaid hoonete ja nende osade müüja või väljarentija.


KÜSIMUS
Sain kohtumääruse, milles seisab, et arutelu võla nõude arutamises viiakse läbi lihtmenetluse korras ja et ma pean esitama kohtule kirjaliku vastuse koos lisadega. Tänase päeva seisuga on mul korteri ühistu ees võlg 5 kuu eest.
Kui ma maksan 3 kuu üüri ära
1) kas see on aluseks jätta hagi läbi vaatamata või asjas menetlus lõpetada
2)kas ma pean maksma kohtukulud, või kuidas tuleks need jaotada, kui korteri ühistu pole mulle eelnevalt mingit hoiatust kohtu pooler pöördumisest saatnud.

VASTUS
Sellist alust osaline tasumine ei anna. Saate sõlmida kohtu vahendusel kompromissi, et tasute kohe kolme kuu võlgnevuse ning siis mingi aja jooksul ka ülejäänud osa. Kompromissi sõlmimisel jäävad menetluskulud poolte enda kanda.

KÜSIMUS 

Kuidas peaksin tasuma KÜ-le,kui terve talve jooksul on olnud toasooja 13-17 kraadi, Ühe toa otsasein oli aga põrandaliistu kohal koguni jääs? Kui palju tuleb tasuda sooja vee eest, kui soe vesi on vaevalt 38-40 kraadine päeval, öösel aga pole sedagi?

VASTUS

Kahjuks hetkel näeb seadus ette, et tasuma peab ka sellise teenuse eest. Ainsaks võimaluseks on ühistusiseste otsuste vastuvõtmine olukorra parandamiseks, st maja soojustamiseks, torustiku vahetuseks vms.


KÜSIMUS
Kas KÜ-l on õigus jagada üldveevahe korterite vahel, kes ei ole teavitanud kuu lõpuks oma veenäitu. Nende põhjendus veenäidu mitteteatamisest on ,et ei ela pidevalt korteris.

VASTUS
Põhimõtteliselt on see sellisel juhul ju ainumõeldav lahendus. Korteriomandiseadus ütleb, et korteriomanik kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega ning korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel.
Põhimõtteliselt on veenäitude teatamine ja selle alusel tasumine eeltoodud suhtest kõrvale kaldumine korteriomanike kokkuleppel. Kui aga osad korteriomanikud seda kokkulepet ei täida, siis oleks õige lahendus küll, et vahe, mis tuleb teiste korterite tarbimisest ja kogu maja tarbimisest, jagatakse nende korteriomanike, kes ei teata veenäitu, võrdeliselt neile kuuluvate kaasomandiosa suurustega.


KÜSIMUS
Meil oli enne haldusfirma, kuid nüüd moodustasime korteriühistu. Kas võlgnikud, kes on tekkinud haldusfirmale meie maja näol, on kohustatud ka KÜ üle võtma? Või on haldusfirmal õigus võtta võlgu oldav summa meie reservfondist? Või peaks haldusfirma võlgnikega ise edasi tegelema?

VASTUS
KÜ ei ole kohustatud nõudeid võlglaste vastu üle võtma. Ilmselt ei ole ka haldusfirmal õigust võtta raha reservfondist, kui selle loomisel ei nähtud ühe otstarbena ette sellist võlgade likvideerimist. Seega peaks haldusfirma ikka võlgnikega ise edasi tegelema.


KÜSIMUS
Meil on küsimus järgmine: KÜ üks korteriomanik, kes ei ela juba ammu korteris ning on teadmata aadressil, omab KÜ ees võlga üle 100 tuh. krooni - võlg kasvab iga  kuuga. Antud isik on teada andnud, et võtku KÜ see korter omale, aga kuidas on see tehing ilma temata võimalik? Antud isik ei huvitu millestki.

VASTUS
Asi peaks käima ilmselt sellise skeemi järgi:
- KÜ annab võlglase kohtusse,
-kohus mõistab võla välja,
-KÜ esitab kohtuotsuse kohtutäiturile sundtäitmiseks.
Sundtäitmise käigus saab kinnisvara enampakkumisele panna.

KÜSIMUS

Elan 102 korteriga majas. Remondi käigus likvideerisin juba 1994. a.vannitoas käterätikuivati ja  asendasin elektriküttetoruga. Kuni detsembrini 2007. a ,minu avalduse alusel, raamatupidamine aktsepteeris puuduvat käterätikuivatit ja tasusin selle võrra vähem tsirkulatsiooni. Alates detsembrist 2007 a. läks raamatupidamine üle haldusfirmale ja minu kirjalikku avaldust enam ei aktsepteeritud. Küsimuse peale vastati, et korteriühistu juhatus otsustas selliseid kortereid mitte eraldi arvestada. Selgus, et juhatus pole isegi kontrollinud selliste korterite arvu, hoopis soovitati paigaldada tagasi soojavee käterätikuivati. Soovin teada, kuidas on õige, kas pean tasuma selle eest, mida mul ei ole? 

VASTUS

Hetkel ei ole ühest seisukohta, kas sellised nn käterätikuivatid on korteriomandi reaalosa hulgas või mitte. Kui mitte, siis on teoreetiliselt korteriühistul õigus nõuda projektijärgse olukorra taastamist.
Samas jääb arusaamatuks, mis asi on see tasu, mida tasute nn tsirkulatsiooni eest ja mille alusel sellist tasu nõutakse? Selline tasu iseenesest tundub veidi imelik. Vee tarbimise eest tasutakse ju vastavalt mõõturite näitudele.

KÜSIMUS

Elan 18 korteriga majas,  kus osa kortereid on keskküttega ja osa elektriküttega. Kuna katlaruum vajab remonti, siis  käis juhatus välja idee, et kõik võiksid minna üle elektriküttele. Kuna see tähendab minule suurt väljaminekut, siis kas saan küsida  korteriühistult osade kulutuste nt elektrikilbi ümberehitamise hüvitamist.

VASTUS

Milline on majas projektijärgne küttesüsteem?
Selleks, et muuta projektijärgset küttesüsteemi või see asendada muu süsteemiga, on vaja kõigi kaasomanike (korteriomanike) nõusolekut. Kui kaasomandi haldamiseks on loodud korteriühistu, siis loomulikult tuleks tehtavad kulutused katta korteriühistu vahenditest, millesse siis korteriomanikud vastavalt oma kaasomandiosa suurusele vajadusel juurde panustavad.

KÜSIMUS

KÜ pole moodustatud, sest maja 4 korteriga. Kõik korteriomanikud maksavad kommunaale kohalikule Elamumajandusele. Probleem selles, et üks korteriomanikest on maksevõimetu ja tal on Elamumajanduse ees suur võlg. Kohalik Elamumajandus võttis nüüd vastu otsuse, et ülejäänud 3 korteriomanikku peavad võlgniku võlad kinni maksma. Nüüd soovingi teada saada, kas kohalikul omavalitsusel on selline õigus olemas.

VASTUS

Kaldun arvama, et Elamumajandusel selline õigus siiski puudub, et nõuda ülejäänutelt ühe korteriomaniku võlgnevuste likvideerimist.

KÜSIMUS
Maja katuselt kukkus lumi pargitud auto katusele ja KÜ ei ole nõus kinni maksma autole tekitatud kahju.  Millal omanik vastutab selle eest ja millistel tingimustel mitte? 
 
VASTUS
Kuna maja katuse ja räästa jää- ja lumevabana hoidmine on maja omaniku (st sisuliselt korteriühistu) kohustus, siis tuleb sellest kohustuse rikkumisest tekkinud kahju igal juhul hüvitada.



KÜSIMUS
Millisest punktist veetorudel algab korteriomaniku vastutus ja kuhumaani on kaasomandis?
 
VASTUS
Väljavõtte Korteriomandiseadusest:

§ 2. Korteriomandi eseme reaalosa
(1) Korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.
(2) Korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires.
Seega, kui leke on torustikus, mis varustab ainult konkreetset korterit veega, siis peaks kahju eest vastutama korteriomanik. Kui leke oleks püstakus, mis varustab veega kõiki kortereid, siis vastutaks kahju eest kõik kaasomanikud, antud juhul läbi korteriühistu siis.


 
KÜSIMUS
Meil on korteriühistuga probleem, kuna on kahtlusi, et ühistu juht kandib raha kas siis endale või mujale! Mis sellises olukorras peaks ette võtma?

VASTUS
Sellises situatsioonis aitaks ainult ühistusisene tegevus. Kuna KÜ kõrgeim organ on üldkoosolek, siis tuleks üldkoosolekuga otsustada esmalt revisjoni läbiviimine või audiitorkontrolli tellimine. Vajadusel tuleks siis teha elanike hulgas eelnevat kihutustööd, selgitades neile perioodilise kontrolli vajalikkust.

 

KÜSIMUS

Korteriühistu müüs 2 a. tagasi 4 oma maja all asuvat garaaži 312500 krooni eest. Tänaseni võetakse neilt 4 krooni m2-lt hooldustasu (nii oli kokkulepe ostu-müügi hetkel, mis sai ka ühistu üldkoosolekul kinnitatud).
Nüüd tahab uus ühistu juhatus neile rakendada sama hooldustasu, mida maksavad korteriomanikud majas -16 krooni m2-lt, lisaks veel katuseremondifondi 5 krooni m2-lt, Kokku siis 21 krooni m2-lt. Tekib küsimus, mille eest ostjad kinkisid ühistule nii suure summa, kui neile ometi lisatakse peale samaväärne maksukoormus, kui korteriomanikele? Tegemist on ju ikkagi mitteköetavate eluruumidega. Ostu mõte oli tookord, et ostetud garaaži eest ei peaks enam igakuist üüritasu maksma, nüüd aga tahetakse see asendada küllaltki suure hooldustasuga.
Kuidas tõlgendada Korteriomandiseaduse §13 lõiget 3? Kas oli üldse mõtet garaaži osta? Ja kui nad sooviks homme garaaži müüa, kas siis uus omanik peaks samuti hakkama maksma igakuiselt juurde 21.- m2-lt, isegi kui ta ei elaks samas majas?
Kes ostaks garaaži sellistel tingimustel?

VASTUS

Saan aru, et ka garaažid on õiguslikus mõttes korteriomandid?
Leian, et hooldustasu on KÜ-l õigus nõuda samas mahus nagu teistelt korteriomanikelt, kuna garaažiomanike näol on tegu samuti KÜ liikmetega ning kaasomanikega, kellel on kohustus samuti tasuda kaasomandi hooldustasu vastavalt reaalosa suurusele.
Remondifondi kohta on minu arvamus aga hoopis vastupidine levinud praktikale. Olen seisukohal, et sellisesse nn remondifondi raha maksmine peaks olema rangelt vabatahtlik. Kes seda ei soovi teha, see peab lihtsalt siis mingil hetkel tasuma tehtava remondi eest korraga suurema summa. Kuid ka garaažide omanikel on kohustus võtta hoone remondist osa vastavalt kaasomandiosa suurusele.

KÜSIMUS
Meil on majas üks korter, mille omanikuks on Soome kodanik. Kuna ta on võlgu meile päris suure summa , sooviksime me asja kohtusse anda. Aga meil pole ühtegi juristi, kes aitaks koostada paberid kohtusse.  Ja meil ei ole kahjuks ühtegi aadressi  ega kontaktandmeid tema Soome riigis viibimise kohta. Selle eest on meil olemas tema soomepoolne isikukood.
VASTUS
Välisministeeriumilt peaks abi saama isiku elu- või asukoha kindlaks tegemisel välisriigis. Üldiselt allub asi aga Eesti kohtule (kinnisvara asukoha järgi) ning elu- või asukoha kindlakstegemisel on ilmselt lihtsaim viis esitada avaldus maksekäsu kiirmenetluseks. Seda saab korteriühistu juhatuse liige teha läbi e-toimiku aadressil www.e-toimik.ee




KÜSIMUS
Mul on kaks lodzat üldpinnaga 6 ruutmeetrit. Minult võetakse selle pinna eest kütte raha 150-200 krooni kuus. See 6 ruutmeetrit kuulub üldpinna sisse, aga mitte köetava pinna sisse. Palun abi kuidas niisugusest absurdsest raha nõudest vabaneda, sest kütet see pind ei saa.

VASTUS
Kui lodžad kuuluvad korteriomandi reaalosa hulka, siis käitub KÜ seaduslikult.

KÜSIMUS

Kuidas peaks toimima KÜ-s, kui tahame muuta prügiveo maksustamist. Hetkel makstakse m3 pealt, aga peaks maksma inimeste pealt. Kui tegin ettepaneku, öeldi, et muuta ei saa, see on seadusega paika pandud. Naaber KÜ on maksustamine inimeste pealt ja see ikka õige-ega prügi tekita ju m3.

VASTUS

Sellise otsuse peaks vastuvõtma KÜ üldkoosolek.

KÜSIMUS

 Kas korteriühistu raamatupidaja võib maksustada veetarbimist topelt? Kui ma olen jätnud näiteks kuus kuud veemõõtjate näidud teatamata ja siis teatan jälle näidu. Väljastatakse arve ju kogu eelneva kuue kuu kohta kokku selle kuu arvel, kus näidu teatasin. Aga vahepealse perioodi jooksul on vee tarbimist väljendatud korteri ruutmeetrite järgi ja esitatud ka arve.

VASTUS

Sellist topeltmaksustamist ei tohi olla. Tuleks teha tasaarveldus kahe arvestusmeetodi vahel, millest siis selguks, kas tuleb juurde maksta või on tekkinud ettemaks.

KÜSIMUS

Kas vee- ja kanalisatsiooni ettevõttel on õigus kirjutada lepingusse, et KÜ kuuluvad maja sisesed kanalisatsioonikaevud ja neile ainult kontrollkaev? Kui  majas ei olnud KÜ, olid kanalisatsioonikaevud veefirma hooldada. Siis võttis teine firma vee ja kanalisatsiooni üle ja muutis ka lepingut.Kas see on õige?

VASTUS

Siin mängib rolli asjaolu, kas kaevud asuvad kinnistu piirides või väljaspool. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni (on siis KOV või vee-ettevõtte hallata) ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni (on kinnistu omanike, s.t. siis KÜ hallata) piirid paneb paika ühenduspunkt, mis harilikult paikneb kuni 1m väljaspool kinnistu piire (erandjuhtudel on võimalik ka kinnistu veevärgi omanikul ja ühisveevärgi omanikul teisiti kokku leppida).
Kogu ühiveevärgi trass kuni ühenduspunktini (punkt kaasaarvatud) peaks siiski olema vee-ettevõtja hallata.
Soovitan Teil tutvuda Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seadusega ning kohaliku omavalitsuse vastavate korraldustega.

KÜSIMUS

Mittetulundusühing, elamuühistu  (majaühistu) nimetati pangalaenu saamise eesmärgil ümber korteriühistuks (KÜ). Registrikande nr jäi samaks. Üldkoosolekul võeti vastu uus, KÜ põhikiri. Praegu on tekkinud vaidlus: Kas endise MÜ põhikirja kehtivuse ajal ja alusel üldkoosolekuil vastu võetud otsused (seadusega lubatud teisiti otsused majanduskulude jaotamise kohta) kehtivad ka täna või kaotasid nad kehtivuse koos uue põhikirja, so, KÜ põhikirja vastuvõtmisega?

VASTUS

Kuna KÜ näol on tegu endise majaühistu õigusjärglasega, siis kehtivad ka otsused, lepingud jms edasi. Kui aga põhikirja muudeti selliselt, et seal ei ole sätestatud majandamiskulude seadusest erinevat arvestust, siis tuleks selles osas lähtuda seadusest, mitte majaühistu üldkoosoleku otsusest.

1.3. KORTERELAMU HOOLDUS JA REMONT


KÜSIMUS
Ühistu ehitas kinni vent. korstnad, soojustas soojatorud ja ehitas kinni ka keldriaknad. Selle tulemusena puudub majas igasugune ventilatsioon, kelder haiseb ja hallitab. Elan esimesel korrusel ja toas on pidevalt hallituse lõhn. Mida teha?

VASTUS
Esmalt tuleks kindlaks teha, kas kõik ümberehitused on tehtud korrektselt. Sellist järelevalvet teostab Tehnilise Järelevalve Amet. Soovitame esmalt sinna pöörduda.



KÜSIMUS
Korteriomanikud on otsustanud ise teha koridori remondi, kuid üks korteriomanik keeldub. Kas on mingit võimalust kohustada seda omanikku hüvitist maksma, kuna ka tema reaalosa väärtus sellega seoses kasvab?

VASTUS
Kui koridori remondiks on otsus vastu võetud KÜ üldkoosolekul ja korrektselt, siis tuleb selleks tehtavaid kulutusi kanda kõigil korteriomanikel vastavalt seadusele ning korteriühistul on õigus võlgnevused kohtu kaudu välja nõuda. 

KÜSIMUS 

Olen väga mures oma köögilodza pärast. Nimelt tahetakse meie 9-korruselise tellismaja renoveerimise käigus köögilodzad täielikult soojustada neljaosaliste pakettakende paigaldamisega lodza piirdele ja seega ka köögi pinda suurendada.
Oleme 38 aastat olnud õnnelikud, et meil on köögilodza. Miks peaksime selle kõik hävitama? Oleksime nõus paigaldama lükandklaasisüsteemi, kuid täieliku soojustamisega pole nõus. Lahtise akna all istumine pole sama, mis avatud lodzal viibimine. Oma köögi pinda ka ei soovi suurendada selle arvelt. Kas meil on kuidagi võimalik oma köögi lodzasid päästa?

VASTUS 

Kahtlemata oleks antud juhul vaja põhjalikum juriidiline analüüs, aga hetkel leian siiski, et selliseks ümberehituseks on vaja eranditult kõigi korteriomanike nõusolekut.
Lähtun Korteriomandiseaduse § 16 lg-st 1, mis ütleb, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. 

KÜSIMUS

Kas ühistul on õigus määrata mulle firma, kes tuleb minu korteris veemõõtjat vahetama ja taatlema? Kui ma leian odavama firma, kes teeb sama töö ära, kas mul on õigus siis tellida enda valitud firma või pean leppima ühistu välja valitud firmaga.  

VASTUS

Teil on see õigus olemas, mujalt veemõõtja taatlemine-vahetamine tellida. Samas sõltub siin kõik ikkagi seaduste tõlgendamisest ning ilmselt on ka juriste, kes väidavad vastupidist.

KÜSIMUS

Meie maja all asuva garaazi ülestõusev uks millegipärast tuli alla, kui olin autoga veel all ja kuna olin autoga liikumises, siis see tõmbas ka selle ukse soontest välja.
Teatasin antud olukorrast ühistu esinaisele. Ta kutsus välja töömehed. Kuigi eelnevalt parandas selle ukse majas elav meesterahvas, kuna ta ei saanud muidu autoga välja.
Nüüd on ukse parandamise kulud lisatud minu üüriarvele. Kas selleks on õigus ( need pole väikesed)? Mina ju seda ust ei lõhkunud.

VASTUS

Kui Teie süü ei ole tõendatud, siis leian, et selline toimimine ei ole õigustatud, st ukse paranduse eest peavad tasuma ikka kõik korteriomanikud vastavalt oma korterite suurustele.

KÜSIMUS

Meie majal lõpetati fassaaditööd 2010.a.jaanuaris ja seoses sellega paigaldati ka uued aknaplekid. Probleem on rõduakna plekiga, mis on rõdule astudes kohe ukse kõrval.See aknapleki äär on keeratud ainult alla, kuid peaks olema topelt keeratud, et ei jääks lõikavalt teravat äärt.Väike lapselaps lõikas sellega väga sügavalt käe katki oleme ka riideid lõhkunud.Tegin avalduse KÜ juhatusele ja mulle vastati,et pretensioonid tuli esitada kuu aja jooksul peale fasaaditööde lõppu. Kuna viibin palju kodust ära ja ennem ei juhtunud õnnetust ning ise ei osanud küll seda äärt vaadata, et ta nii terav on nagu nuga. See pole ju lõhutud ega minu poolt tekitatud viga, aga aknapleki tegemise praak. Kas tõesti kehtib garantii fasaaditöödele ainult üks kuu (aknaplekk vahetati fassaaditööde käigus). 

VASTUS  
See kas garantii kehtis 1 kuu või rohkem, ei muuda oluliselt midagi. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hetkel on Teil õigus nõuda KÜ-lt aknaplekkide ümbertegemist ning KÜ-l on ilmselt omakorda nõue ehitusfirma vastu.
Kui rõdu kuulub korteriomandi reaalosa hulka, siis on selline maamaksu arvestus õige, kui mitte, siis ei tohiks maamaksu nõuda eraldi rõdu eest.



KÜSIMUS
KÜ tellis korstna demonteerimisteenuse. Tööd alustati autoomanikke hoiatamata. Töö käigus kukkus kivi katuselt autole.
Küsimus: Kas KÜ juhatusel oli kohustus eelnevalt hoiatada autoomanikke ja paluda autod parkida ohutusse piirkonda? Kuna seda ei tehtud, siis, kes peaks antud olukorras kahju hüvitama. Väidetavalt oli töö teostaja oli saatnud juhatuse esimehele e-kirja palvega hoiatada autoomanikke.

VASTUS
Kahju peab hüvitama maja omanik, kelle rollis antud juhul on tõesti KÜ. KÜ-l võib tekkida nõudeõigus omakorda tööde teostaja vastu. KÜSIMUS

KÜSIMUS 

Meie 5-korruselises majas oli meie püstakus suvel kanalisatsiooni ummistus, mille likvideeris väljastpoolt ühistut kutsutud töömees, kuna ühistus vastavate töödega tegelev inimene keeldus appi tulemast. Ummistus oli tekkinud korruste vahel, allpool minu korterit. Mina avastasin selle ummistuse, sest minu kööki oli kõik see solk sisse tulnud. Kuna ma ise polnud selles korteris järjest paar kuud viibinud haiguse tõttu, siis süüdistas meie ühistu esimees, kes vastutabki ise kanalisatsiooni tööde eest ja kellest eelpool jutt, et mina olen selles ummistuses süüdi, kuna tarvitan vähe vett. Kuna ma praktiliselt ei ela selles korteris ja praktiliselt kööki ei kasuta, siis miks mina olen selles süüdi? Teine probleem on ummistuse likvideerimise töörahas. Me maksame iga kuu 150 krooni remondiraha. Kas siis see raha pole ette nähtud selliste tööde teostamiseks? On ju see otseselt mitte korteri pinna alla kuuluv töö, mida korteriomanik peab ise maksma. Nii pandigi meie püstaku kõikidele korteritele kommunaalmaksetele juurde see tööraha. Olen seni jätnud selle raha tasumata, sest pean seda ebaõiglaseks. Kas olen käitunud valesti?

VASTUS 
Ummistuse põhjust saab tuvastada ikkagi ming ekspertiis vms. Leian, et Teie süüdistamine antud juhul (tuginedes Teie poolt antud faktidele) on küll alusetu ning kohatu.
Üldiselt peaks remondifondi kogutud raha kasutamise otstarve olema otsustatud üldkoosolekul või kirjas ühistu põhikirjas. Kui üldkoosolek on otsustanud, et seda kasutatakse avariiremontideks, siis tulnuks ka antud juhul raha sealt võtta.
Kui antud juhul tuleb remonttööde eest tasuda korteriomanikel, siis tuleks summa jagada seaduse järgi kõigi korteriomanike vahel (mitte ainult ühe püstaku vahel). Teie poolt kirjeldatu nõuab kõigi korteriomanike vahelist kokkulepet, et remonttööde eest tasuvad püstakud eraldi.

KÜSIMUS 
Nimelt meil on väga tõsised probleemid ühistus. Maja on 4,5 aastat vana ja kuna osad inimesed külmetasid, siis küttesüsteemidega tegelev firma avastas, et juhatuse esimehel on keskküttega ühendatud põrandaküte ja mingeid mõõtureid ega pumpa vahel ei ole. Teistel 24 korteril on kõigil radiaatorid. Ja tänu sellele läks enamus soojusenergiat tema suurele korterile kui ta seda reguleeris maksimumini.
Juhatus meil on, aga juhatuse koosolekuid nad teinud ei ole kordagi ja kui juhatuse liige tegi ettepaneku koosolek kokku kutsuda, et välja pakkuda lahendusi siis juhatuse esimees polnud nõus rahva ees esinema ja väitis, et temal on kõik õige.
Küsingi, et kas üks juhatuse liige võib  teistelt juhatuse liikmetelt luba küsimata kutsuda maja üldkoosolek kokku, kuna on tegu avastusega, mis on teistele korteriliikmetele kahjulik ja mida ei tohiks üldse nii ehitada?
Ühistu esimees on ise selle supi sees ja temaga arutamine on võimatu.
Kutsusime juhatuse nimel üldkoosoleku kokku ja üks juhatuse liikmetest süüdistab nüüd selles, et tema nimel on see avaldatud.

VASTUS

Vastan Teile väljavõttega Mittetulundusühingute seadusest, millest peaksite saama ammendava vastuse:

§ 20. Üldkoosoleku kokkukutsumine
(1) Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus.
(2) Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma seaduses või põhikirjaga ettenähtud
 juhtudel ja korras, samuti siis, kui ühingu huvid seda nõuavad.
(3) Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui seda nõuab kirjalikult ja põhjust ära näidates vähemalt 1/10 mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud väiksema esindatuse nõuet.
(4) Kui juhatus ei kutsu üldkoosolekut käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud asjaoludel kokku, võivad taotlejad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras juhatusega.
(5) Üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.
(6) Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks.
(7) Kui pärast üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmist päevakorda liikmete nõudel muudetakse, tuleb päevakorra muutmisest teatada enne üldkoosoleku toimumist samas korras ja sama tähtaja jooksul nagu üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmisel.

§ 29. Juhatuse otsus
(1) Juhatus võib vastu võtta otsuseid, kui selle koosolekus osaleb üle poole juhatuse liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema esindatuse nõuet.
(2) Kui juhatus koosneb mitmest liikmest, on juhatuse otsuse vastuvõtmiseks nõutav juhatuse koosolekus osalenud juhatuse liikmete poolthäälteenamus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatut järgimata võib juhatus vastu võtta otsuse koosolekut kokku kutsumata, kui selle poolt hääletavad kirjalikult kõik juhatuse liikmed ja põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Seega tundub, et hetkel olete toiminud täiesti seaduslikult.

KÜSIMUS 

Meie pere elab korteris, kus enne ühistu moodustamist on üle mindud elektriküttele. Ühisküttes maksame koridori ja keldri eest. Soovisime ehitada kergahju, et elektriarveid vähendada. Ühistu ei ole nõus, väidab, et siis soovivad teised ka ja lõpuks ei jää keegi ühisküttesüsteemi.
Õhksoojuspumpa ka korteriühistu ei luba panna. Väidab, et elekter ei pea vastu, kui kõik tahavad minna. Ühistu esimees väitis, et ta tahaks ka siis panna, aga tal pole raha ja seega ei või keegi panna.
Meile öeldi üldkoosolekul, et ühistu võib nõuda meie korteri ühisküttega liitumist. On see tõesti nii?
Kaalusime ise tõesti seda varianti, aga tegime aasta lõikes arvutused ja see läheks kallimaks.
Kas on mingit võimalust ahju ehitamiseks/õhksoojuspumba paigaldamiseks?

VASTUS 

Üldiselt peaks olema küttesüsteemi muutmiseks (sh ka elektriküttele üleminekuks) kõigi korteriomanike või KÜ üldkoosoleku nõusolek. Seega teoreetiliselt saaks KÜ nõuda küll projektijärgse süsteemi taastamist.


KÜSIMUS
Meie maja on renoveerimata, keldriaknad lasevad külma läbi. Elan I korrusel ja minu korteris on talvel ainult 8-12 kraadi sooja, kuid küttearve on sama suur, kui nendel, kellel 23 kraadi. Mida teha?
 
VASTUS
Ainsa lahendina näeme  KÜ vastu kohtusse minekut. Kuna küttesüsteem on kõigi korteriomanike ühine vara ning korteriomanikud on oma ühise vara majandamiseks loonud korteriühistu, siis on küttesüsteemi korrashoidmise kohustus korteriühistul.

KÜSIMUS

Soovin oma korteris muuta radiaatorkütte põrandakütteks. Ühistu ei soovi renoveerida. aga projektid on olemas. Omavalitsuse ehitusnõuniku heakskiit samuti.

Kaks aastat olen saatnud KÜ juhatusele päringuid loa taotlemise kohta. Üldkoosolek on põhikirjas volitanud asjaajamise juhatusele. Mida pole, on juhatuse vastused minule. Kuidas edasi käituda? 

VASTUS

Kuna seadus nõuab antud juhul siiski kõigi kaasomanike nõusolekut, soovitangi Teil kõigilt kaasomanikelt paluda küttesüsteemi muutmiseks allkirja. Seda võite teha kasvõi käies ukselt-uksele. Kui aga nõusolekut ei saa kõigilt, siis on Teil võimalus minna asjaga kohtusse nõusolekut mitteandvate kaasomanike vastu. Kui ka see tulemuseni ei vii, siis ei ole tõesti midagi teha, kuna praeguse seadusandluse järgi on küttesüsteem kaasomandi osa ning selle igasuguseks muutmiseks või ümberehitamiseks on vaja ilmtingimata kõigi kaasomanike nõusolek.

KÜSIMUS
Vannitoa remondi käigus ehitasime torude ümber kipsplaadist šahti. Nüüd väidab KÜ, et seal olev toru on  katki ja plaanitakse sein lahti lõhkuda. Kes kannab kulud?

VASTUS
Sellised kulud peaks katma ikka KÜ.

 Korteriomandiseadus ütleb järgmist:
§ 11. Korteriomaniku kohustused
(1)    Korteriomanik on kohustatud:
3) võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada.
KÜSIMUS
KÜ soovib maja katuse uue vastu vahetada. Majal sünnijärgselt (1954) plekk, 1984a. tulekahju järel eterniit. Osa inimesi soovivad aga asendada eterniidi kui odavamaga. Kas katuse kattematerjali otsustamise protsessi juures piisab üldkoosoleku otsusest või on tarvis iga ühistu liikme kirjalikku nõusolekut .
VASTUS
Kuna antud juhul on projektijärgne katusematerjal plekk, siis sellega katuse katmiseks piisaks üldkoosoleku otsusest. Kui kõigi nõusolekut üldse vaja oleks, siis ilmselt just eterniidi paigaldamiseks, kuna see ei ole projektis ettenähtud materjal.
KÜSIMUS
Maja renoveerimiseks otsustas üldkoosolek võtta laenu 300 000 kr, kuid siis selgus, et peab juurde maksma puhurite ja ehitajate elektrikulu eest. Kas juhatusel on õigust panna KÜ liikmed maksma lisakulusi.


VASTUS
Seda, kas liikmed peaks juurde maksma või saab leida mõne muu alternatiivi, peaks otsustama üldkoosolek.

KÜSIMUS
Korteriühistu alustab  renoveerimistöödega. Muuhulgas soojustatakse fassaad, vahetatakse välja radiaatorid ning uutel radiaatoritel saab olema tsentraalse kulutatud soojuse võtuga mõõdikud ning reguleerimisventiilid. Majas on 89 erisugust korterit, neist 29-l pole lodžasid. Lodžade ja rõdude pind kuulub vastava korteri üldpinna sisse. Kas lodžade ja rõdude klaasitud ilma vertikaalraamideta aknad (mille kohta on tehtud kogu majale uus ühtne projekt) kuuluvad korteriomandi reaalosa hulka, vastavalt korteriomandiseaduse §2 lg.1? Kas KÜ juhatusel ja üldkoosolekul on õigust sel juhul nõuda lodžade ja rõdude klaasimise kinnimaksmist ka nendelt korteritelt, kellel lodžasi ja rõdusi pole. Maja fassaadi soojustamisel soojustatakse mitte lodžade ja rõdude väliskülgi vaid neid pindu, mis otseselt puutuvad kokku korteri köetava osaga. Vaatamata 29 korteriomaniku kirjalikule pöördumisele KÜ juhatuse poole, tahetakse üldkoosoleku (27.04.2011) otsusega meid sundida enamusele alluma, väites, et "korterelamu välispiirded, mille koosseisu kuuluvad katus, välisseinad koos akende, lodžade ja välisustega on kõikide korteriomanike ühisomand... sõltumata sellest, kas nende korteriomandil on otsest kokkupuudet ülalloetletud elamu konstruktiivsete osadega" (juhatuse esimehe kirjalikust vastusest). Samas korteri vanade aknde asendamine plastpakettakende vastu on iga omanik kohustatud ise kinni maksma. Mis vahe võib olla korteri ja lodža ning rõdude akende vahel lähtuvalt seadustest?

VASTUS
Hoolimata sellest, kuidas tõlgendada KOS § 2-te, oleme seisukohal, et tõlgendamist tuleks rakendada ühesuguselt kõigi avatäidete (uste-akende) osas. Kui Teie KÜ leiab, et lodžade, rõdude klaasid on kaasomandiosa, siis peavad kaasomandisse kuuluma ka aknad ning korterite välisuksed.
Tõlgendaks siiski KOS § 2-te selliselt, et aknad ja uksed, sh rõdude-lodžade klaasid, kuuluvad korteriomandi eseme reaalosa hulka, kuna neid on võimalik eraldi kasutada ning neid saab muuta kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata ja ühtlasi ei ole nad vajalikud ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks.
Juhul kui KÜ võtab vastu Teie poolt kirjeldatud otsuse, siis soovitan kindlasti see kohtus vaidlustada.


KÜSIMUS
Kas ühistul on õigus kasutada raha, mis on korjatud maja remondifondi parkla rajamiseks? Ja kas koduomanikul on ka õigus rahakasutamisel sõna sekka öelda?

VASTUS
Kõigepealt tuleks uurida, kas remondifondi kohta on midagi kirjas ka ühistu põhikirjas. Kui mitte, siis tuleks selline otsus ikkagi vastu võtta üldkoosolekul. Samas jällegi oleks remondifondi kasutamine parkla rajamiseks ebaõiglane autot mitteomavate korteriomanike suhtes, kes saavad sellise üldkoosoleku otsuse kohtus vaidlustada.


KÜSIMUS
Kortermajas on 6 korteriomandit. Ühistut ega ühisust moodustatud ei ole. Kui majas on vaja remonditöid teha, siis lepitakse omavahel eelnevalt suusõnaliselt kokku ja iga omanik hüvitab kulud vastavalt enda omandi suurusele. Nüüd on tekkinud olukord, kus osa omanikke tahab ehitada hoovile ümber aia ja väravad (varem puudusid). Osa omanikke ei ole nendest kuludest huvitatud ega soovi selles projektis osaleda. Kas antud juhul  on tegemist kuludega, milles kõik omanikud on kohustatud osalema?

VASTUS
Kui aeda ja väravaid varem üldse polnud, siis jääksin isiklikult seisukohale, et tegemist ei ole kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalike kulutustega ning seetõttu ei ole korteriomanik kohustatud kulutusi hüvitama, kui ta ei ole selleks nõusolekut andnud.


KÜSIMUS
Meie KÜ algatas majades küttesüsteemi vahetuse, kogu tööde maksumus jagatakse nagu alati proportsionaalselt korteripinna suurusele.
Vastavalt projektile ehitatakse radiaatorid-torud eri suuruse ja võimsusega, nii et näiteks  2. korruse korteri radiaatorite võimsus tuleb 30% väiksem kui 1. korruse samasugusel korteril (kus justkui oleks jahedam külmade remontimata põrandate pärast).

See tähendab, et sama raha eest saab 2. korruse korteriomanik 30% väiksema asja/teenuse. See ebavõrdsus jätkub igavesti, sest kütte eest maksta tuleb pinna järgi ühepalju, aga juba teoreetiline võimalus sooja tarbida on 2. korruse korteris 30% väiksem. On see õiglane ja seaduspärane?

VASTUS
Seaduse järgi justkui oleks tõepoolest kõik korrektne, kuid õiglane see ilmselt ei ole.
Selle teema peaks läbi arutama üldkoosolekul, kus siis saab ka otsustada teisiti, st et kulusid ei jaotataks korteriomandi reaalosa suuruse järgi.


KÜSIMUS
Korteriühistu plaanib vannitoa veetorude vahetust. Projekti kohaselt on torustik avatud, kuid mõned korteriomanikud on need kinni ehitanud. KÜ tegi kirjaliku korralduse torustik avada konkreetseks kuupäevaks. Kui omanik seda ei tee kas KÜ tohib ehitatud seina lammutada?
Kas KÜ on kohustatud omaniku poolt ehitatud seina taastama peale torude vahetamist?

VASTUS
Korteriühistul on õigus nõuda ligipääsu torustikule, kuid seeläbi tekkiv kahju tuleb korteriomanikule hüvitada.

Korteriomandiseaduse § 11 lg 1 p 3 ütleb, et korteriomanik on kohustatud võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada.




1.4. KORTERMAJA HOOLDUSTÖID TEOSTAB HALDUSFIRMA


KÜSIMUS
Maja haldur esitas kommunaalteenuste arve ja selles sisaldub ka summa kütte eest, kuigi minu korteris pole ühtegi radiaatorit. Haldur peaks küsima ainult osa summat. Miks küsitakse kogu summat?


VASTUS
Esmalt on oluline teada, kas küttesüsteemist ajutine eraldumine toimus teiste sama maja korteriomanike (kuna küttesüsteem kuulub korteriomanikele ühiselt) nõusolekul. Kui toimetasite omavoliliselt, siis on ilmselt halduril õigus nõuda küttekulude tasumist ikkagi vastavalt mõttelise osa suurusele.



KÜSIMUS 
Kortermaja esimesel korrusel oleva korteri välisseinas on torud külmunud nii, et vesi ei tule selles seinas paigutatud WC-potti ja pesumasinasse. Maja haldaja ütles, et neid ei saa sulatada, sest torud on plastmassist. Sellist asja pole varasematel talvedel juhtunud. Maja on 3-e kordne kortermaja, ehitatud 2005. aastal. Kas tõesti peabki kevadet ootama, et tualetti kasutada või pesu pesta? On mul mingisuguseid  õigusi hetkel nõudmisi.

VASTUS
Nõuded ehitaja või müüja vastu on juba ilmselt aegunud (põhjalik juriidiline analüüs võib tuua ka teistsuguse tulemuse). Haldajale nõude esitamine sõltub Teie ja haldusfirma vahelisest lepingust. Üldiselt on torustik kõigi antud majas korterit omavate isikute kaasomand ning seega peaks kaasomanikud ühiselt leidma lahenduse probleemile ning samuti kandma ühiselt problemi likvideerimisega tekkinud kulud.



1.5. KODUKORD


KÜSIMUS
Ventilatsioonisüsteem on majas jäänud välja ehitamata ja kui esimesel korrusel naine suitsu ette paneb, siis minu vannitoas on nagu gaasikambris. Kust abi saada?


VASTUS
Kui suitsetamine toimub teise korteris sees, siis selle koha pealt ei saa midagi ette võtta. Küll aga on maja ventilatsioonisüstem kõigi korteriomanike ühine vara ning kui see on ka projektis ette nähtud, siis tuleks see välja ehitada kõigi korteriomanike kuludega.
Seda küsimust saab arutada/otsustada korteriomanike üldkoosolek. Seal peaks selle küsimuse püstitama ning vastavad otsused hääletades vastu võtma. Kui maja projektis on ette nähtud ventilatsioon, siis tuleks maja ikkagi projektiga vastavusse viia. Ehitise ning selle osade vastavust projektile peaks kontrollima Tehnilise Järelvalve Amet.


KÜSIMUS
Mõned korteriühistud on pannud põhikirja, et ühistu liikme kohustuste täitmata jätmisel või nõuete mittenõuetekohasel täitmisel on  ühistu juhatusel õigus kohaldada leppe-trahvi, vastavalt ühistuliikme osamaksu suuruselel. Kuivõrd seadusepärane see on?  Üldkoosoleku otsuse järele trepikoja koristuse teevad selle kasutajad koristuse graafiku järele ühiskondlikus korras. Mõned üksikud korterid, kus on üürnikud, eiravad seda korda ja ei korista.
On tekkinud vaidlusi. Üürnik kinnitab, et  korteri eest tasu suuruse kokkuleppimisel ei olnud lepet trepikoja ühistöö korras koristamist.On ka juhtumisi, kus üürnik lihtsalt teeb töö mittenõuetekohaselt. Meil on üldkoosoleku poolt kinnitatud vastav juhis töö nõuetekohasuse hindamise kohta ja kuidas seda kontrollitakse ja hinnatakse.Kuivõrd seaduspärane on ülaltoodu alusel leppetrahvi rakendamine.  Meie oleme lasknud töö teistel ära teha ja tekkinud kahju korteri kasutajalt sisse nõudnud igakuiste maksetega. Raskusi on tegemata töö või mittenõuete-kohase töö nõuetekohaseks tegijate leidmisega. Kui ühistule ei ole rahalist kahju tekkinud ei saa seda mittetegijalt sisse nõuda.

 VASTUS
Isiklikult leian, et sellise leppetrahvi nõudmine ei ole seaduspärane. Kui selline nn "vabatahtlik töö" on kokkulepitud kõigi korteriomanike vahel, siis ehk mõistlikeim variant oleks see, kui mittekoristamise puhul tellida teenus mõnest koristusfirmast ning selle arve esitada tööd mitteteinud korteriomanikule.
Üldiselt tekitab aga ka selline "vabatahtliku töö" rakendamine üsna palju küsimusi ning vaidlusmomente tekib vägagi palju. Parim lahendus oleks ikkagi palgaline koristaja või teenuse sisseostmine.


KÜSIMUS 
Olen ühe Tallinnas asuva KÜ juhatuse liige. Meie juhatuse esimehel on kombeks juhatuse tegevuse aastaaruandes välja tuua muuhulgas ka korterimaksete mittelaekumised ja seda just nimeliselt. Sama kehtib ka üldkoosolekute kohta, kus juhatuse esimees kipub nimeliselt üles lugema võlglased. Alati on meil suur tüli ja riid majas, kui mina olen vastu, et tuua välja võlglased just nimeliselt. 


VASTUS
Mina leian, et senikaua, kuni võlglaste kohta avaldatakse nende isikuandmeid korteriühistu siseselt, on asi seaduslik ja õiguspärane. Sätet, mis sellist tegevust piiraks, mina ei tea. Kui andmeid avaldataks kolmandatele isikutele, siis läheks tegevus vastuollu Isikuandmete kaitse seadusega.
Kahtlemata ei ole selline käitumine muidugi viisakas ning ei vasta headele kommetele.


KÜSIMUS 
Meie aiandusühistus on 12 suvilat, kus on ühiskasutusel umbes 600 m2 maad. Maamaksu raha korjatakse igalt suvila omanikult. Üks suvila omanik tegi oma aia juures üldisel maal lammutust, kus seisavad telliskivide peal kolm vana autot. Märkuste peale juhatuse poolt ei reageeri. Kas saab esitada temale hoiatuse, et kui ta autod ära ei vii? Või peaks määrama talle igakuise tasu üldmaa kasutamise eest? Kui see on võimalik, siis kuidas seda maksu suurust arvestada?

VASTUS 
Mina soovitaksin kirjalikule hoiatusele mittereageerimisel lasta ühistul ise need autovrakid ära teisaldada. Sellist täiendava maksu rakendamist ei pea antud kontekstis päris õigeks.


KÜSIMUS 
Kui mul on korter majas, kus ei ole keskkütet vaid kõik kütavad elektriga või siis on endale ahjud sisse ehitanud. Ühes korteris ei ela kedagi ja kas  korteriühistul on õigus nõuda, et seda köetakse.

VASTUS
Leian, et selline õigus on olemas, kuna mittekütmisega põhjustatakse kaasomanikele täiendavaid kulutusi. Samuti läheb eluruumis optimaalse temperatuuri mittehoidmine vastuollu Vabariigi Valitsuse määrusega "Eluruumidele esitatavad nõuded".


KÜSIMUS
KÜ esimees ja kojamees (kes on  ühtlasi korteriühistu esimehe ema) tegutsevad nii nagu oleks tegu ainult nende maja  ja aiaga. Nendega rääkimisest pole kasu siiani olnud, oma rumaluses nad vaidlevad vastu, et nemad on aastakümneid selles majas elanud ja seega väidetavalt on ka nendel õigus kõike teha. Kui meie midagi teeme, siis on kohe platsis, et ühismaja ja mida te majandate. Kuna on tulemas üldkoosolek, oleks mõned küsimused:

 · Kuidas saame me kasutada seda nn ühisaeda?

Hoov on kõigi korteriomanike kaasomandis, on sätestatud Korteriomandiseaduse § 1 lg-s 2, mis ütleb, et kaasomandi esemeks on Korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis Korteriomandiseaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.
Kaasomandi ühiseks majandamiseks ongi loodud antud juhul korteriühistu.
Hoovi kasutamise aluseks peaks olema kasutuskord, mille olete kinnitanud üldkoosolekul või lausa notaribüroos. See on läbirääkimiste küsimus, kuid hoovist mõtteline osa kuulub igale korteriomanikule ja vastavalt korteri suurusele – mida suurem korter, seda suurem mõtteline osa.

 · Kas nad peavad mingite puude/põõsaste istutamiseks kõigilt kaasomanikelt luba küsima?

 Jah, kuid seda saate otsustada ikkagi üldkoosolekul. Kui keegi on huvitatud peenarde tegemisest jne, siis peab tal olema selleks teiste kaasomanike nõusolek

 · Kuidas jagada hoovis autode parkimis kohad?

 See on samuti vajalik ühiselt otsustada üldkoosolekul

 · Kas ta peab kõigi elanike käest nõusoleku saama, kui alustama elektrisüsteemi ümberehitusega ja pärast küsib raha?

See on samuti üldkoosoleku otsus ja tavaliselt nii väikese maja puhul on võimalik ka hind ja lõplik hind konkreetsele korteriomanikule enne kokku leppida. Selleks peaksite tööde teostaja käest võtma pakkumised ja koos otsustama.

 · Kas on üldse seaduslik, et kojameheks on korterühistu esimehe ema (või tekib ainult eetiline probleem siin)?

 Seadusega ei ole see keelatud, kuid tekib tõepoolest eetiline probleem.

 · Kuidas on lood kui korteriühistu esimees on venelane, kes ei räägi sõnagi eesti keelt?  Mina kui Eesti kodanik peaksin saama asjad aetud eesti keeles, aga kui see pole kuidagi võimalik, tänu korteriühistu esimehele, siis kas seaduse järgselt on tal õigus üldse olla korteriühistu esimees (ei saa ju ta oma tööga hakkama kui ei suuda korteriomanikega suhelda).

 Kui te olete üldkoosolekul valinud tema esimeheks ise teades, et ta ei oska eesti keelt, siis peate sellega ka leppima. Kui ikka enamus ei saa vene keelest aru, siis oleks nende poolt mõistlik mitte valida esimeheks inimest, kes keelt ei oska.

 · Kui ühistu koosolekul hääletatakse, siis milline võib olla poolt ja vastuhäälte protsent, et otsust vastu võtta (8 korteriga maja)?

 Otsuste vastuvõtmine käib vastavalt Mittetulundusühingute seaduses sätestatud korrale.
Üldiselt on üldkoosoleku otsus  vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Isiku valimisel loetakse üldkoosolekul valituks kandidaat, kes sai teistest enam hääli, kui põhikirjas ei ole kehtestatud kõrgemat häältenõuet. Häälte võrdsel jagunemisel heidetakse liisku, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Üldkoosoleku otsus loetakse vastuvõetuks koosolekut kokku kutsumata, kui otsuse poolt hääletavad kirjalikult kõik mittetulundusühingu liikmed. Igal mittetulundusühingu liikmel on üks hääl. Liige ei või hääletada, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, liikme ja mittetulundusühingu vahel tehingu tegemist või liikmega õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses mittetulundusühingu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad liikme või tema esindaja juhatuse või muu organi liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.


Soovitan Teil tutvuda Korteriühistuseaduse, Korteriomandiseaduse ning Mittetulundusühingute seadusega. Vajadusel saate siis seadust järgides ka ise üldkoosoleku kokku kutsuda. Päevakorda peaks siis sisse võtma juhatuse vahetuse ning siis oleks võimalik üldkoosolekul juhatus välja vahetada. Tundub, et antud juhul oleks juhatuse väljavahetamine ainuke loogiline käik.
Korteriühistus on üldkoosolek kõrgeimaks organiks ning omab õigust teostada kontrolli juhatuse tegevuse üle, seega saab muudatusi teha vaid läbi korteriühistu üldkoosoleku. Vajadusel tuleks ka teiste ühistu liikmete hulgas teha selgitustööd.


KÜSIMUS
Kui kaugele kortermaja seinast võib autot parkida ja parkimisplatsi ehitada. Korteriühistu esimees lubas autode parkimise peaaegu vastu majaseina akende all , kui autosid käivitatakse,  tuleb kõik vingugaas esimesel korrusel ka läbi plastakende tuppa , pesu kuivatamisest teise korruse rõdul ei makse rääkidagi.

VASTUS
Otsest kauguse nõuet seaduses ei ole.
Vastavalt 01.07.2011.a. jõustuva Liiklusseaduse § 186 lg-le 1 peab parkimine  olema korraldatud nii, et see ei häiri ega ohusta liiklust ega põhjusta elamupiirkonnas inimeste häirimist mootorsõidukite heitgaasi ja müraga. Ka hetkel veel kehtivas Liiklusseaduses on sama nõue sees (§ 50 lg 2).
Seega on Teil täielik õigus nõuda oma kinnistul parkimist korraldava korteriühistu poolt seadusest kinnipidamist.



1.6. NO NEED NAABRID. . .


KÜSIMUS
Elan kortermajas.Mure siis keldriboksiga. Uurisin ühistu esimehelt, et kuidas on võimalik saada endale boksi. Tema siis vastas, et kelder ei ole ühistu probleem ja nemad ei tegele selliste asjadega. Ainult ütles, et kui on boksi, mis ei ole lukus võin võtta. Leidsime siis asju täis boksi! Kaaselanike sõnul oli see seisnud aastaid sellisena. Tegime siis boksi tühjaks. Ja kuna taba kodus plnud, siis läksin poest tooma ja selle aja peale oli taba teise korteri poolt ette pandud.  Käisin siis nendega vestlemas, aga nemad ei tagasta boksi.
Kas mul on kuidagi õigus endale mingigi valemiga boks keldrisse saada? Ega seda boksi enam tagasi neilt ei saa?


VASTUS
Keldriboksid, kui korteriomanike kaasomandisse kuuluv osa hoonest, on just korteriühistu probleem.
Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.
Kui ei ole eraldi sõlmitud kaasomanike vahelist notariaalset kasutuskorra kokkulepet (st kes millise boksi saab), siis tuleks antud probleem tõstatada korteriühistu üldkoosolekul.



KÜSIMUS
Meil on naabriga ühine esik, mis on kitsas ja suurte kottidega vahub seal vaevu liikuma. Nüüd otsustas naaber sinna panna jalgratta. Selge see, et korteris on ratast ebamugav hoida, kuid tahaks kuidagi koju pääseda. Mis teha?

VASTUS
Peaksite avaldusega korteriühistu poole pöörduma, sest see on tavaliselt kortermajades kaasomandis pind, mida haldab tegelikult KÜ. Kui KÜ ei suuda omanikule selgeks teha, et see pole jalgrattale sobiv koht, võiksite pöörduda N: Päästeameti poole, sest tulekahju korral ei oleks ligipääs kummalegi korterile tagatud.



KÜSIMUS
Naaber kolmandalt korruselt viskab suitsukonid aknast alla ja tihti need maanduvad minu aknalaual. Mida ette võtta?

VASTUS
Peaksite kirjaliku avaldusega pöörduma KÜ poole, kes siis naabri peaks korrale kutsuma ja vajadusel politseile avalduse tegema.


KASULIKKU LUGEMIST:

www.eesti.ee