- UUS! Ajaleht "Koduomanikud"
- Koduomaniku Kindlustus
- Eesti Omanike Keskliit
- Kodukaart
- Uudised
- Seadusandlus
- Kasutusluba
- Kaasomand
- Ühisvara versus lahusvara
- Teeservituut
- Oma tuba, oma luba
- Muud
- Keskkond ja turvalisus
- Tegevused
- Koduomaniku Õigusbüroo
- Koolitus ja Näitused
- Koduomanike blogi
- Foorum
- Toetused
- petitsioon.ee
- KÜSITLUSED
- PRÜGIMAJANDUS
Seadusandlus
Kasutuslubadest
Ülevaade ehitise kasutusloa taotlemisest ja väljastamisest
Järgnevas tekstis kasutatakse järgmisi lühendeid:
Ehitusseadus -EhS
Riigkohtu halduskolleegiumi otsus – RKHKo
Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus - RKTKo
Kasutusloa määratlus, tähendus
Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (EhS § 32 lg 1).
Kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile (EhS § 32 lg 11).
Ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba, välja arvatud riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise, riigikaitselise ehitise ja elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks (EhS § 32 lg 2).
Valminud ehitist või selle osa võib kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel (EhS § 32 lg 3).
Kasutusloa väljastab ja tunnistab kehtetuks kohalik omavalitsus (EhS § 33 lg 1).
Kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel.
Võõrale maale ehitatud tehnovõrgu või -rajatise kasutusloa taotlemisel peab tehnovõrgu või -rajatise omanik esitama kinnituse oma omandiõiguse kohta tehnovõrgu või -rajatise suhtes (EhS § 33 lg 8).
Ajutise ehitise korral võib kasutusloa taotluse esitada ehitusloa taotleja (EhS § 33 lg 9).
Kasutusluba on tähtajatu, välja arvatud ajutisele ehitisele, kuni viieks aastaks väljastatav kasutusluba (EhS § 35 lg 1 ja lg 2).
Riigikohus on oma otsustes leidnud, et et kasutusloa andmine on kaalutlusõiguslik otsus, mille langetamisel ei või kohalik omavalitsus piirduda vaid ehitise projektikohasuse formaalse kontrolliga. Kasutusloa andmisel peab ehitusjärelevalve organ kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega, kusjuures ehitis ei vasta nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks ebamõistlikult kolmandate isikute (näiteks ümberkaudsete elanike) õigusi ehk kasutusluba, mis on väljastatud õigusvastase ehitusloa alusel ehitatud ehitisele, on õigusvastane (RKHKo 10.10.2003 haldusasjas 3-3-1-62-03, punktid 10 ja 11; RKHKo 20.10.2005 haldusasjas 3-3-1-34-05, punkt 8).
Ka on Riigikohus leidnud, et kui ehitusloa alusel ehitamisega valminud ehitist ei ole hiljem võimalik kasutusloa andmata jätmise tõttu soovitud eesmärgil kasutusele võtta, kaasneb sellega paratamatult kahju. Kui kasutusloa andmise võimatus on tingitud kohaliku omavalitsuse veast ehitusloa andmisel, mis ei pidanud ehitise omanikule olema enne ehitustööde alustamist arusaadav, siis võib kohalikul omavalitsusel tekkida kohustus hüvitada ehitise omanikule asjatu ehitamisega kaasnev kahju. (RKHKo 10.10.2003 haldusasjas 3-3-1-62-03, punkt 12).
Kasutusloa olemasolu või puudumist võõrandatava kinnistu koosseisus oleval ehitisel on tähtsustanud ka Notarite Koda, märkides, et notaritel on soovitav informeerida klienti selle olemasolu vajalikkusest ning kajastada sellega seostuv ka lepingus.
Vaatamata sellele, et kinnisvaratehingute vormistamisel ehitise kasutusloa olemasolu kontrollimise kohustust ei ole otseselt notaritele pandud, kuulub see siiski küsimuste ringi, mida eeskujulikult ametit pidavad notarid teevad enda initsiatiivil, ja tulemus kajastatakse ka lepingus. Samal ajal ei takista kasutusloa puudumine kinnisvaraga tehingute tegemist, pigem on oluline teada, kas kasutusluba on olemas.
Näiteks on täiesti erinevad olukorrad, kus kasutusloa saamist pole taotletud, kui ehitis on täiesti korralik ning mingeid takistusi kasutusloa saamiseks pole või on vaja teha mingeid pisiparandusi. Sellisel juhul ei pruugi olla mõistlik lepingust taganeda, pigem tuleks nõuda tekitatud kulutuste hüvitamist või puuduste kõrvaldamist. Kui aga ilmneb, et korteri või eramu elamispinnana kasutamise loa väljastamine tooks kaasa suuri kulutusi või pole üldse võimalik, siis on taganemine ilmselt täiesti asjakohane.
Kasutusloa olemasolu võib puudumine osutuda vägagi oluliseks, kui ehitis on kindlustatud ja sellega juhtub mingi õnnetus.
Enamik kindlustusandjate üldtingimustest välistavad kahju hüvitamise, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Seega võib kasutusloa puudumine osutuda argumendiks, miks kindlustusandja võib kahju hüvitamisest keelduda. Kasutusloata hoonet ei oleks võinud ju üldse kasutada ning seega ei oleks võinud tekkida ka õnnetust, mille põhjustas ebaõigesti paigaldatud elektrisüsteemi kasutamine, vmt.
Kohtupraktikas on kasutusloata ehitise kasutamist hoone omaniku poolt peetud ka asjaoluks, mille tõttu on vähendatud ehitaja vastu esitatud kahju hüvitamise nõuet.
Näiteks ühel konkreetsel juhul põles hoone täielikult maha, sest ehitaja oli paigaldanud küttekeha valesti ja rikutud oli veel teisigi ehituseeskirju. Hoone omanik esitas kahju hüvitamise nõude ehitaja vastu, mis rahuldati aga ainult osaliselt. Kohus leidis, et hoone omanik oli kahju tekkimises ka ise süüdi, sest kasutas teadlikult kasutusloata hoonet (aripaev.ee, 20.02.2008, autor Kristina Uuetoa-Tepper,
Advokaadibüroo Tehver & Partnerid vandeadvokaat).
Advokaadibüroo Tehver & Partnerid vandeadvokaat).
Kasutusloa olemasolu või puudumine on teatud määral oluline ka kinnistu, mille koosseisus ehitis on, tagatisel laenu taotlemisel. Siiski on siiani määravamaks osutunud ehitise reaalne, kinnisvara hindajale nähtuv seisukord, mitte niivõrd kasutusloa olemasolu fakt.
Kahtlematult peaks kasutusloa olemasolu või puudumine olema ennekõike teada ehitise omanikule või selle omandajale, kuna lisaks teadmisele, et ehitis vastab ohutusnõuetele, on ehitise omanik ehitusseaduse kohaselt kohustatud:
· tagama kasutusloa olemasolu, kui see on nõutav (EhS § 29 lg 1 p 11);
· taotlema ehitamise lõpetamisel ehitisele kasutusluba (EhS § 29 lg 2 p 4).
Juhul kui ehitise omanik ehitusseaduse § 29 nimetatud kohustust eirab, siis selle eest karistatakse:
· füüsilist isikut rahatrahviga kuni 300 trahviühikut ehk siis 18 000 krooni (EhS § 68 lg 1);
· juriidilist isikut rahatrahviga kuni 500 000 krooni (EhS § 68 lg 2).
Kasutusloa taotlemine
Kasutusloa saamiseks tuleb vastavuses ehitusseadusega (EhS § 33) esitada:
1) kasutusloa taotlus (vt ka http://www.ehr.ee/v12.aspx?loc=0104);
1) kasutusloa taotlus (vt ka http://www.ehr.ee/v12.aspx?loc=0104);
2) ehitusprojekt –nõuded ehitusprojektile, mille järgi ehitamine tegelikult toimub, on majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt kehtestamisel;
3) ehitamise tehniliste dokumentide originaalid või dokumendi väljastaja või ehitustoote tarnija toote nõuetele vastavuse tõendamise seaduse tähenduses või ehitise omaniku või kohaliku omavalitsuse kinnitatud koopiad, kui kasutusloa taotlejal on ehitamise tehniliste dokumentide säilitamise kohustus;
4) õigusaktis sätestatud juhtudel dokument, mis tõendab ehitise kasutusele võtmisele eelneva ehitise, selle osa või ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamist;
5) õigusaktis sätestatud juhtudel kirjalik nõusolek ehitise või selle osa kasutusele võtmiseks;
6) energiamärgis, kui see on nõutav;
3) ehitamise tehniliste dokumentide originaalid või dokumendi väljastaja või ehitustoote tarnija toote nõuetele vastavuse tõendamise seaduse tähenduses või ehitise omaniku või kohaliku omavalitsuse kinnitatud koopiad, kui kasutusloa taotlejal on ehitamise tehniliste dokumentide säilitamise kohustus;
4) õigusaktis sätestatud juhtudel dokument, mis tõendab ehitise kasutusele võtmisele eelneva ehitise, selle osa või ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamist;
5) õigusaktis sätestatud juhtudel kirjalik nõusolek ehitise või selle osa kasutusele võtmiseks;
6) energiamärgis, kui see on nõutav;
7) tasuda riigilõiv (vt riigilõivuseadus § 290).
Kasutusloa taotluses sisalduvad (EhS § 36):
1) ehitise omaniku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
1) ehitise omaniku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
2) ehitise asukoha aadress, katastritunnus, koordinaadid ja ehitise nimetus ning olemasolu korral ehitise riikliku ehitisregistri kood ja ehitusloa number;
3) ehitusprojekti või ehitise mõõdistusprojekti koostanud isiku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
4) ehitamist teostanud isiku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
5) omanikujärelevalve tegija nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
6) ehitise kasutamise otstarve;
7) ehitise olulised tehnilised andmed (vt ka ehitise tehniliste andmete loetelu);
8) ajutise ehitise ehitamise korral ehitise kasutamise taotletav aeg;
9) andmed riigilõivu tasumise kohta.
4) ehitamist teostanud isiku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
5) omanikujärelevalve tegija nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
6) ehitise kasutamise otstarve;
7) ehitise olulised tehnilised andmed (vt ka ehitise tehniliste andmete loetelu);
8) ajutise ehitise ehitamise korral ehitise kasutamise taotletav aeg;
9) andmed riigilõivu tasumise kohta.
Riikliku ehitisregistri veebilehel http://www.ehr.ee/v12.aspx?loc=0104 on toodud kasutusloa taotluses vajalike andmete kohalikule omavalitsusele esitamiseks ära neli erinevat blanketti, milleks on kasutusloa taotlus füüsilisest isikust taotlejale, lisa–ehitise olulised tehnilised andmed, lisa–ehitise või rajatise koordinaadid ja rohkem kui ühe taotleja puhul kasutamiseks lisa–füüsilisest isikust omaniku andmed kasutusloa taotluse juurde.
Nimetatud blankette on võimalik nii välja trükkida ja käsitsi täita, kui ka arvutisse salvestada ja hiljem näiteks Word-is täita (vajadusel teksti vasakult äärelt algavaks joondades).
Seega on kasutusloa taotluse andmete esitamist hõlbustavad blanketi(d) leitavad nii Elektroonilise Riigi Teataja veebilehelt, kui ka eelviidatud riikliku ehitisregistri veebilehelt.
Kasutusloa taotluses võib taotleda ühele ehitisele mitut kasutamise otstarvet, mis kantakse samale kasutusloale. Samuti võib kasutusloa taotluses esitada taotluse ehitise või selle osa või ehitise ja selle teenindamiseks vajalike rajatiste kasutamise kohta.
Kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel. Võõrale maale ehitatud tehnovõrgu või -rajatise kasutusloa taotlemisel peab tehnovõrgu või -rajatise omanik esitama kinnituse oma omandiõiguse kohta tehnovõrgu või -rajatise suhtes (EhS § 33 lg 8). Ajutise ehitise korral võib kasutusloa taotluse esitada ehitusloa taotleja (EhS § 33 lg 9).
Kasutusloa väljastamine
Kohalik omavalitsus väljastab vastavuses ehitusseadusega (EhS § 33) kasutusloa:
1) kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Kasutusloa väljastajal on õigus põhjendatud juhtudel ehitise ohutusest lähtuvalt enne kasutusloa väljastamist nõuda ehitise või selle osa ekspertiisi tulemi esitamist. Ehitise nõuetele vastavuse täiendavaks kontrollimiseks tellitud ehitise või selle osa ekspertiisi kulud tasub kohalik omavalitsus, kui tuvastatakse, et ehitis vastab sellele kehtestatud nõuetele.
2) pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist. Kohalikul omavalitsusel on õigus kaasata ehitise ülevaatuse tegemisse selleks pädevaid isikuid ja institutsioone, kes esitavad oma arvamuse kirjalikult.
3) valminud ehitisele kui tervikule. Kasutusloa võib ehitise püstitamisel väljastada ka ehitise osale, kui seda on võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada. Ehitise osale väljastatud kasutusluba kehtib kuni ehitisele kui tervikule väljastatud kasutusloa väljastamiseni. Ehitisele kasutusloa väljastamisel arvestatakse eelnevalt ehitise osale väljastatud kasutusloaga ja selle loa väljastamiseks esitatud dokumentidega.
4) 20 päeva jooksul kasutusloa väljastamiseks vajaliku viimase dokumendi esitamise päevast arvates (või keeldub selle väljastamisest).
Teisele isikule kuuluvale kinnisasjale ehitatud tehnovõrgu või -rajatise kasutusluba väljastatakse tehnovõrgu või -rajatise omanikule (EhS § 33 lg 8).
Eeltoodu näitlikustamiseks käsitleme alljärgnevalt konkreetsemalt üksikelamu kasutusloa taotlemist ja väljastamist.
Elamu kasutusloa saamiseks tuleks kohalikule omavalitsusele (lingid Harjumaa omavalitsuste veebilehtedele on toodud edasises tekstis) esitada kasutusloa taotlus, kus märkida ehitise omaniku andmed, ehitise asukoha andmed, ehitusprojekti koostanud isiku andmed, ehitamist teostanud isiku andmed, omanikujärelevalve tegija andmed, ehitise kasutamise otstarve, ehitise olulised tehnilised andmed, mõõdistaja andmed, koordinaadid ja andmed riigilõivu tasumise kohta.
Kõige lihtsam on selleks kasutada eeltoodud andmeid hõlmavaid blankette veebiaadressilt http://ehr.ee/v12.aspx?loc=0104).
Kasutusloa taotlusele tuleb lisada:
· ehitusprojekt, mille järgi ehitamine tegelikult toimus (nõuded vastavale ehitusprojektile on majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt kehtestamisel, ajutiselt saaks lähtuda nõuetest, mis on esitatud ehitusprojektile ehitusloa taotlemisel), millele vajadusel lisanduvad projekti täiendused/täpsustused;
· ehitamise tehniliste dokumentide originaalid või nende kinnitatud koopiad.
Eeltoodud veebilingilt leitava Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27. detsembri 2002. a määruse nr 71 “Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded” § 8 kohaselt koosnevad enda tarbeks ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise tehnilised dokumendid ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde ja kaetud tööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad; samas ei ole välistatud, et konkreetne kohalik omavalitsus peab (ennekõike ehitise ohutuse nõuete täitmise osas kindluse saamiseks) vajalikuks ka kaetud tööde aktide, teostusjooniste, ehitustoodete vastavusdeklaratsioonide või vastavussertifikaatide esitamist (vt ka EhS § 31 lg 2). Näidetena võib siinkohal tuua:
-vundamendi teostusjoonise;
-vastavusdeklaratsiooni moodulkorstna paigalduse kohta;
-ventilatsiooni mõõdistamise aruande ja sertifikaadid;
-tuletõkkeukse paigaldamisel kaetud tööde akti, ukse ja tihendusmaterjali sertifikaadi;
-korstna ehitamisel kaetud tööde akti, tihendusmaterjalide sertifikaadid ja teostusjoonise;
-keldrikorruse lae ehitamisel kaetud tööde akti ja paneeli sertifikaadi;
-erinevate ehitustööde üleandmise-vastuvõtu aktid ehitustööde tellija ja teostaja vahel;
-jne;
· dokument, mis tõendab ehitise kasutusele võtmisele eelneva ehitise, selle osa või ehitise tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamist;
Elamu puhul tuleb antud juhul tavaliselt esitada dokumendid, mis tõendavad elektripaigaldise (vt elektriohutusseadus § 11), gaasipaigaldise (vt küttegaasi ohutuse seaduse § 9 ja selle alusel kehtestatud määrus) tehnilise kontrolli teostamist ja paigaldiste nõuetele vastavust; puurkaevu olemasolul soovitakse tavaliselt näha puurkaevu passi;
· õigusaktis sätestatud juhtudel kirjalik nõusolek ehitise või selle osa kasutusele võtmiseks.
Enda tarbeks ehitatava elamu puhul ei pruugi kohaldamist leida, kui mitte pidada selleks näiteks Päästeameti kirjalikku heakskiitu ehitise kasutusele võtmiseks (vt Päästeseaduse § 21).
Enda tarbeks ehitatava elamu puhul ei pruugi kohaldamist leida, kui mitte pidada selleks näiteks Päästeameti kirjalikku heakskiitu ehitise kasutusele võtmiseks (vt Päästeseaduse § 21).
Näiteks on tarvis üle 100 m kõrgusega ehitisele kasutusloa väljastamiseks eelnevalt Lennuameti kirjalikku nõusolekut.
Elamu kasutusloa taotluse läbivaatamise eest tuleb tasuda tuleb riigilõivu 500 krooni (riigilõivuseaduse § 290 lg 2 p 1), mis tuleb kanda linna- või vallavalitsuse arvele või maksta kohapeal kassasse.
Harjumaa linna- ja vallavalitsuste vastavate arvete numbrid peaksid olema leitavad edasises tekstis viidatud veebilehtelt).
Üsna tihti soovivad omavalitsused näha ka erinevate teenuste kasutamise lepingute väljavõtteid (elekter, vesi, kanalisatsioon, gaas, jäätmed), mis tasuks sel puhul lisada.
Joogivee tarbimisel soovitakse näha vee kvaliteedi analüüse (mikrobioloogiliste ja keemiliste näitajate osas); analüüse teostavate asutuste kontaktandmed on leitavad Keskkonnaministeeriumi veebilehelt.
Juhul kui hoonestatav kinnisasi kuulub abikaasade ühisvara hulka, võib olla tarvilik ka abikaasa (keda näiteks kinnistusraamatust ei nähtu) nõusoleku esitamine.
Esitada tuleb ka energiamärgis, mis on üldjuhul nõutav (see ei ole nõutav hoone puhul, mille ehitusluba on väljastatud enne 2009. aasta 1. jaanuari).
Energiamärgise olemasolu kasutusloa taotlemisel tuleb pidada uueks omaette teemaks, mis puudutab paljusid koduomanikke. Seetõttu käsitletakse seda alljärgnevalt lähemalt.
Vastava regulatsiooni alates 2006. a. ehitusseadusse sisseviimine tuleneb Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiivist 2002/91/EÜ ehitiste energiatõhususe kohta.
Energiamärgise kohta on võimalik lugeda ehitusseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjast lk. 4, 5, 6.
Energiamärgis on dokument, mis väljastatakse projekteeritavale või olemasolevale sisekliima tagamisega hoonele ja mille eesmärgiks on anda teada, milline on selle hoone projekteeritud energiavajadus või tegelik energiatarbimine.
Energiamärgisele tuleb lisada hoone energiatarbimist vähendavate abinõude loetelu (EhS § 31 lg 1). Energiamärgise kehtivusaeg on kümme aastat (EhS § 31 lg 3).
Tutvu energiamärgise vormi ja väljastamise korraga.
Tutvu energiamärgise vormi ja väljastamise korraga.
Sisekliima tagamisega hoone (sh üksikelamu –vt ka erandid EhS § 3 lg 71) püstitamisel väljastab energiamärgise projekteerimisettevõtja; energiamärgis sisaldub ehitusprojektis ja see esitatakse koos ehitusloa taotlusega kohalikule omavalitsusele (EhS § 32 lg 1).
Ehitusettevõtja annab (projekteerimisettevõtja väljastatud) sisekliima tagamisega hoone energiamärgise tellijale üle ehitise üleandmisel (EhS § 32 lg 5).
Sisekliima tagamisega hoone tasu eest võõrandamise korral annab võõrandaja energiamärgise üle asja omandajale (EhS § 32 lg 6).
Projekteerimisettevõtja peab energiamärgisel kinnitama, et projekteeritud hoone vastab energiatõhususe miinimumnõuetele (EhS § 3 lg 7 ja § 32 lg 4).
Sisekliima tagamisega hoonete puhul, mis on püstitatud enne 2008. aasta 1. jaanuari või mille projekteerimist on alustatud enne 2008. aasta 1. jaanuari, juhul kui ehitusluba selliste ehitiste püstitamiseks on väljastatud enne 2009. aasta jaanuari, energiatõhususe miinimumnõudeid ei rakendata (EhS § 72 lg 11).
Kui ehitusettevõtja annab pärast 2009. aasta 1. jaanuari tellijale üle sisekliima tagamisega hoone või selle eraldi kasutatava osa, mis on projekteeritud ja mille kohta on ehitusluba väljastatud enne 2009. aasta 1. jaanuari, ei pea ehitusettevõtja tellijale energiamärgist üle andma (EhS § 722 lg 2).
Hoonete energiamärgiseid väljastav ettevõtja on kohustatud (EhS § 531):
1) tagama hoonete energiamärgiste väljastamise vastavuse nõuetele;
2) kandma tema poolt väljastatud energiamärgised ehitisregistrisse.
1) tagama hoonete energiamärgiste väljastamise vastavuse nõuetele;
2) kandma tema poolt väljastatud energiamärgised ehitisregistrisse.
Energiamärgiseid võivad 2010. aasta 1. jaanuarini väljastada ka ehitiste ekspertiise tegevad ettevõtjad ja neile laienevad EhS §-s 531 sätestatud kohustused (EhS § 722 lg 1).
Kuna hoonete energiamärgiste väljastamiseks peab isikul või ettevõtte vastutaval spetsialistil olema vastav kutsekvalifikatsioon (EhS § 47 lg 3), siis tasub juba hoone projekti tellimise staadiumis uurida, kas töövõtjal (projekteerimisettevõtjal) on see olemas ja kas see sisaldub kokku lepitud töövõtus.
Kui kõik vajalik on kasutusloa taotlemiseks kohalikule omavalitsusele esitatud, viib omavalitsuse pädev ametiisik (vt edasises tekstis Harjumaa linna- ja vallavalitsuste vastavate ametnike kontaktandmeid) läbi ehitise ülevaatuse, koostades vastava akti. Kohalikul omavalitsusel on õigus kaasata ehitise ülevaatuse tegemisele selleks pädevaid isikuid ja institutsioone, kes esitavad oma arvamuse kirjalikult. Praktikas kaasatakse ülevaatusse Päästeameti tuleohutusjärelevalve spetsialist.
Ehitusliku dokumentatsiooni puudulikkuse korral ja/või ehitustööde silmnähtavalt kehva kvaliteedi korral on võimalik, et omavalitsus peab enne kasutusloa väljastamist vajalikuks nõuda ehitise või selle osa ekspertiisi teostamist. Nõuetele vastavuse kontrollimiseks tellitud ekspertiisi kulud tasub ehitusjärelevalve teostaja (so siis valla- või linnavalitsus). Kui tuvastatakse, et ehitis või selle osa ei vasta sellele kehtestatud nõuetele, peab ehitise omanik hüvitama ehitusjärelevalve teostajale nõuetele vastavuse kontrollimiseks tellitud ekspertiisi kulud (EhS § 60 lg 2).
Kasutusloa väljastamisest keeldumine ja kasutusloa kehtetuks tunnistamine
Kohalik omavalitsus keeldub vastavuses ehitusseadusega (EhS § 34) kasutusloa väljastamisest, kui:
1) ehitis ei vasta kasutamise taotletud otstarbeks ettenähtud ehitisele kehtestatud nõuetele või
2) ehitise omanik taotleb ehitisele kasutamise otstarvet, mis ei vasta avalikele huvidele või
3) ehitise omanik taotleb ehitisele kasutamise otstarvet, mis ei vasta ehitise või selle osa ehitamisel väljastatud projekteerimistingimustele nende olemasolu korral või
4) kasutusloa taotlus ei vasta nõuetele või
5) kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt ei vasta nõuetele või
6) kasutusloa taotlemisel esitatav ehitise mõõdistusprojekt ei vasta nõuetele või
1) ehitis ei vasta kasutamise taotletud otstarbeks ettenähtud ehitisele kehtestatud nõuetele või
2) ehitise omanik taotleb ehitisele kasutamise otstarvet, mis ei vasta avalikele huvidele või
3) ehitise omanik taotleb ehitisele kasutamise otstarvet, mis ei vasta ehitise või selle osa ehitamisel väljastatud projekteerimistingimustele nende olemasolu korral või
4) kasutusloa taotlus ei vasta nõuetele või
5) kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt ei vasta nõuetele või
6) kasutusloa taotlemisel esitatav ehitise mõõdistusprojekt ei vasta nõuetele või
7) kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt erineb ehitusprojekti muudatuste või ehitamise ajal tehtud muudatuste tõttu oluliselt ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektist või
8) kasutusloa taotlemisel on esitatud valeandmeid või
9) ehitis ei vasta õigusaktis ettenähtud nõuetele või
10) ajutise ehitise ehitamise korral ehitise kasutamise taotletav aeg ei ole sama, mis kohaliku omavalitsuse määratud ehitise kasutamise aeg või
11) ei ole tasutud riigilõiv või
12) ei ole esitatud ehitamise tehnilisi dokumente või
13) ehitamise tehnilised dokumendid ei vasta nõuetele või
14) ei ole esitatud dokumenti, mis tõendab ehitise kasutusele võtmisele eelneva ehitise, selle osa või ehitise tehnosüsteemi ehitamiseks tehnilise kontrolli teostamist või kirjalikku nõusolekut ehitise või selle osa kasutamisele võtmiseks ja selline dokument või kirjalik nõusolek on nõutav või
15) oluline keskkonnamõju on hindamata ja keskkonnamõju hindamine on nõutav või
9) ehitis ei vasta õigusaktis ettenähtud nõuetele või
10) ajutise ehitise ehitamise korral ehitise kasutamise taotletav aeg ei ole sama, mis kohaliku omavalitsuse määratud ehitise kasutamise aeg või
11) ei ole tasutud riigilõiv või
12) ei ole esitatud ehitamise tehnilisi dokumente või
13) ehitamise tehnilised dokumendid ei vasta nõuetele või
14) ei ole esitatud dokumenti, mis tõendab ehitise kasutusele võtmisele eelneva ehitise, selle osa või ehitise tehnosüsteemi ehitamiseks tehnilise kontrolli teostamist või kirjalikku nõusolekut ehitise või selle osa kasutamisele võtmiseks ja selline dokument või kirjalik nõusolek on nõutav või
15) oluline keskkonnamõju on hindamata ja keskkonnamõju hindamine on nõutav või
16) ehitusseaduse § 31 lõike 5 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse määruses nimetatud liiki kuuluva hoone energiamärgis ei ole paigaldatud nähtavale kohale või
17) puudub energiamärgis, kui selle olemasolu on nõutav;
Kui kasutusloa taotleja esitatud dokumendid on puudulikud, peab kasutusloa väljastaja võimaldama taotlejal puudused kõrvaldada, määrates selleks taotlejale tähtaja, mis ei või olla lühem kui viis tööpäeva. Kui puuduse kõrvaldamine on võimatu ja kui puudus ei ole ehitise ohutust arvestades oluline, otsustab kasutusloa väljastaja kasutusloa väljastamise esitatud dokumentide alusel.
Kohalikul omavalitsusel on õigus (st tegemist on kaalutlusõigusega) vastavuses ehitusseadusega (EhS § 38) kasutusluba kehtetuks tunnistada, kui:
1) ehitis on ohtlik inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale või
1) ehitis on ohtlik inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale või
2) ehitise omanik ei täida ehitusseaduse § 61 lõikes 1 või § 64 lõikes 3 nimetatud ettekirjutust või
3) kasutusloa taotlemisel on teadvalt esitatud valeandmeid või
4) ehitis on lammutatud.
4) ehitis on lammutatud.
Ehitise omanikul on õigus eelnimetatud juhtudel esitada taotlus kasutusloa kehtetuks tunnistamise kohta.
Kohalik omavalitsus tunnistab eelnimetatud juhtudel kasutusloa kehtetuks 10 päeva jooksul vastava taotluse esitamise päevast või eelnimetatu kohalikule omavalitsusele teadasaamise päevast arvates.
Kasutuslubadega tegelejad Harjumaa omavalitsustes (sh taotluste blanketid, selgitused)
Teave on kogutud Harjumaa valdade, linnade veebilehtedelt, vajadusel on isiku andmeid täpsustatud telefoni teel.
Praktika näitab, et erinevate omavalitsuste nõuded kasutusloa taotlemisel esitatavale dokumentatsioonile oma üksikasjades ei kattu. Seetõttu on mõistlik enne konkreetsesse valda, linna kasutusloa taotluse esitamist, ilmuda nõuete täpsustamiseks kasutusloa taotlusi läbi vaatava ametniku vastuvõtule või kontakteeruda temaga telefoni, meili teel.
Aegviidu vald - http://www.aegviidu.ee/juhtimine.php
Kasutuslubadega tegeleb maanõunik/arhitekt Erkki Kents, 605 1777, erkki.kents@aegviidu.ee
Anija vald - http://www.anija.ee/index.php?main=74
Kasutuslubadega tegeleb ehitusspetsialist Jaanus Luhaäär, 6085563, jaanus.luhaaar@anija.ee
Harku vald - http://www.harku.ee/index.php?menuID=72
Kasutuslubadega tegeleb ehitusjärelevalve insener Vjatšeslav Fomtšenkov, 600 3858, vjatseslav.fomtsenkov@harku.ee
Taotluste blanketid - http://www.harku.ee/index.php?menuID=85
Teave kasutusloa taotluse esitamise kohta - http://www.harku.ee/index.php?pageID=301
Jõelähtme vald - http://www.joelahtme.ee/index.php?page=136
Kasutuslubadega tegeleb ehituse vanemspetsialist Anu Mumm, 605 4883, anu.mumm@joelahtme.ee
Taotluste blanketid - http://www.joelahtme.ee/index.php?page=216
Teave kasutusloa taotluse esitamise kohta - http://www.joelahtme.ee/index.php?page=171
Keila linn - http://web.keila.ee/145
Kasutuslubadega tegeleb ehitusnõunik Imbi Grünberg, 6 790 710, imbi.grunberg@keila.ee
Keila vald - http://www.keilavald.ee/omavalitsus/vallavalitsus/maa-ehitus-ja-keskkonnateenistus.html
Kasutuslubadega tegeleb vallavalitsuse liige Kalev Laast, 6 044 365, kalev.laast@keilavald.ee
Taotluste blanketid - http://www.keilavald.ee/dokumendid/avalikud-dokumendid/ehitus-ja-planeerimine.html
Kernu vald - http://www.kernu.ee/?id=1263
Kasutuslubadega tegeleb ehitusnõunik Arvo Upan, 6793021, arvo@kernu.ee
Kiili vald - http://www.kiilivald.ee/395
Kasutuslubadega tegeleb ehitusjärelevalve spetsialist Toomas Kärvet, 6790277, toomas.karvet@kiilivald.ee
Taotluste blanketid - http://www.kiilivald.ee/avaldused
Kose vald - http://www.kosevald.ee/?id=622
Kasutuslubadega tegeleb ehitusnõunik Joe Tamme, 6339 322, joe@kose.ee
Kuusalu vald -
Kasutuslubadega tegeleb ehitusinspektor Ljubov Beglova, 6066 384, ljubov.beglova@kuusalu.ee
Kasutuslubadega tegeleb arendusspetsialist Andres Mätlik, 608 3372, arendus@koue.ee, keda ajutiselt asendab keskkonnanõunik-vallavanema asetäitja Taimar Lossmann, 608 3372, taimar@koue.ee
Loksa linn - http://www.loksa.ee/index.php?page=83&
Kasutuslubadega tegeleb linnaarhitekt Villu Uett, 603 1253, villu.uett@loksa.ee
Maardu linn - http://www.maardu.ee/index.php?page=237&
Kasutuslubadega tegeleb ehitusinspektor Eduard Bernadt, 606 0731, eduard.bernadt@maardu.ee
Taotluste blanketid - http://www.maardu.ee/index.php?page=112&
Nissi vald - http://www.nissi.ee/?id=593
Kasutuslubadega tegeleb majandusnõunik Kalju Kallaste, 608 7209, kalju.kallaste@nissi.ee
Padise vald - http://www.padise.ee/?id=618
Kasutuslubadega tegeleb insener-nõunik Veljo Männiste, 608 7875, ehitus@padise.ee
Maamõõdu ja hoonete inventariseerimisega tegelevad ettevõtted: http://www.padise.ee/index.php?id=633
Paldiski linn - http://www.paldiski.ee/?id=1298
Kasutuslubadega tegeleb abilinnapea Heldur Suun, 679 0604, heldur.suun@paldiski.ee
Taotluste blanketid - http://www.paldiski.ee/index.php?id=1317
Raasiku vald - http://www.raasiku.ee/index.php?id=10672
Kasutuslubadega tegeleb arhitekt Heli Tomps, 6070348, Heli.Tomps@raasiku.ee
Teave kasutusloa taotluse esitamise kohta -http://www.raasiku.ee/index.php?id=10804&highlight=kasutusloa
Kasutuslubadega tegeleb ehitusspetsialist Einar Ohov, 606 4702, einar.ohov@rae.ee
Teave kasutusloa taotluse esitamise kohta -http://www.rae.ee/index.php?option=com_content&task=view&lang=en&id=88&Itemid=181
Saku vald - http://www.sakuvald.ee/173
Kasutuslubadega tegeleb ehitusspetsialist Olev Raudne, 6 712 446, olev.raudne@sakuvald.ee
Kasutuslubadega tegeleb ehitusnõunik Kalle Normann, 654 1135, kalle.normann@sauevald.ee
Teave kasutusloa taotluse esitamise kohta –
Saue linn - http://uus.saue.ee/index.php?page=261&
Kasutuslubadega tegeleb linnamajanduse ja -ehituse peaspetsialist Andres Joala, 6 790 194, andres.joala@saue.ee
Taotluste blanketid - http://uus.saue.ee/index.php?page=260&
Tallinn - http://www.tallinn.ee/g4134s39237
Kasutuslubadega tegeleb Tallinna Linnaplaneerimise Amet - http://www.tallinn.ee/teenused?action=vaata&id=269
Teave kasutusloa taotluse esitamise kohta - http://www.tallinn.ee/ehitus/g4846s36355
Vasalemma vald - http://www.vasalemma.ee/index.php?page=123&
Kasutuslubadega tegeleb ehitusspetsialist Ants Lahe, 677 6329, ants@vasalemma.ee
Viimsi vald - http://www.viimsivald.ee/?id=11918
Kasutuslubadega tegeleb ehitusjärelevalve insener Inna Lauk, 6066 823, inna@viimsivv.ee
Teave kasutusloa taotluse esitamise kohta - http://www.viimsivald.ee/?id=11052
Kasutuslubadega seonduvad ehitusseaduse muudatused
01.05.2009 jõustus ehitusseaduse muutmise seadus. Seadusega muudeti ja täiendati ehitusseaduse
mitmeid sätteid.
Ehitusseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt oli ehitusseaduses tehtud muudatuste eesmärgiks praktikas üleskerkinud probleemide lahendamine ja sätete erineva tõlgendamise võimaluste kaotamine.
Lisaks eelnõu seletuskirjale on ehitusseaduse muudatuste kohta võimalik lugeda ka aripaev.ee õigusblogist, 30.04.09, autoriteks Advokaadibüroo Sorainen partner Kaido Loor ja jurist Priit Lepasepp.
Kokkuvõtlikult mõned olulisemad muudatused:
Ehitusseaduses sisaldub nüüdsest sõnaselgelt, et ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba (EhS § 32 lg 2).
Senisest selgemalt on välja toodud, et kasutusluba saav ehitis peab vastama ehitusloa taotlemisel kohalikule omavalitsusele esitatud ehitusprojektile (EhS § 32 lg 11).
Vältimaks olukorda, kus kaasomandis oleva ehitise puhul saaks ka ka kõige väiksemat mõttelist osa kaasomandist omav kaasomanik pidurdada ehitise kasutuselevõttu, on ehitusseaduses peetud võimalikuks, et kasutusloa taotluse esitab ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel (EhS § 33 lg 8).
Erinevalt senikehtinud ehitusseadusest, kohalik omavalitsus enam mitte ei pea ehitusseaduses (EhS § 38 lg 1) toodud asjaolude esinemisel kasutusloa kehtetuks tunnistama, vaid tal on õigus selle põhjendatust kaaluda ja ka teisiti otsustada.
Ehitusseadust on täiendatud §-dega 681 ja 682, millega on sätestatud karistused tööde dokumenteerimise ja andmete säilitamise kohustuse rikkumise eest.
10.07.2009 jõustus uus sadamaseadus, millega muuhulgas täpsustati avalikku veekogusse kaldaga püsivalt ühendatud ehitiste ehitamisega seonduvat.
Sadamaseadusega:
-täiendati ehitusseadust § 33 lõikega 21, nähes ette, et kui avalikku veekogusse kaldaga püsivalt ühendatud ehitise ehitamisel muutus kaldajoon ja suurenes kaldakinnisasja ulatus, väljastatakse kasutusluba üksnes pärast seda, kui kinnisomandi suurenemine on kantud maakatastrisse ja kinnistusraamatusse ning vastavalt veeseadusele on tasutud avaliku veekogu ehitisega koormamise tasu.
-täiendati ehitusseadust § 72 lõikega 51, nähes ette, et enne 2009. aasta 1. juulit ehitisregistrisse kantud avalikku veekogusse ehitatud kaldaga püsivalt ühendatud ehitis loetakse õiguslikul alusel ehitatud ehitiseks. Kui nimetatud ehitise ehitamisel muutus kaldajoon ning ehitisele on antud kasutusluba, kantakse kinnisomandi muudatused maakatastrisse ja kinnistusraamatusse maakatastriseaduse §-s 171 sätestatud korras.
Mõned kasutuslubadega seonduvad kohtulahendid (tsiviilasjad)
25. veebruaril 2009. a jõudis Riigikohtu otsuseni tsiviilasi, kus hagejad, kui ühe Harku vallas Suurupi külas asuva kinnistu ostjad, taotlesid kostjalt, kui kinnistu müüjalt, lepingutingimustele mittevastava asja müümisega tekitatud varalise kahju hüvitamiseks 831 350 krooni 80 sendi välja mõistmist.
Sisuliselt oli vaidluse aluseks enne kinnistu müüki toimunud väidetav puudulik ehitustegevus ehk siis ehitusnormidele mittevastava moodulkorstna paigaldamine, mis ostu-müügi järgselt, ostja poolt ekspluateerimisel põhjustas tulekahju. Tulekahju tagajärjel hävis suurem osa kinnistul olevast elamust (katusekonstruktsioonid, katusekorruse siseviimistlus ja vahelaed, samuti sai kannatada esimene korrus). Kostja hagi ei tunnistanud, väites, et ta ei ole müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, kuna:
· hagejad kinnitasid müügilepingus, et nad on ehitise tehnilise seisundiga tutvunud;
· ta ei saanud müügilepingu sõlmimisel ette näha, et hagejad asuvad pooleliolevat ehitist kasutama ja kütma sellele kasutusluba taotlemata ning veendumata selle ohutuses;
· kui korsten ei vastanud projektile, siis pidid hagejad sellest teadma, -lõpetades elamu viimistlemist, oleksid hagejad pidanud paigaldama korstna sinna, kus see pidi projekti järgi olema, isegi kui kostja oli paigaldanud korstna katuslae sisse;
· hagejad hakkasid elamut kasutama enne sellele kasutusloa andmist ehk kahju tekkis hagejate õigusvastase tegevuse, mitte aga selle tõttu, et korsten oli paigaldatud valesti.
Nii maakohtus, ringkonnakohtus, kui ka Riigikohus peeti hagi põhjendatuks. Kasutusloa puudumise osas leidsid kohtud, et hagejate poolt elamu kasutama asumist ilma kasutusluba taotlemata võib lugeda hagejatest tulenevaks kahju tekkimise ohtu suurendavaks asjaoluks, mille tõttu, lähtudes ka senisest kohtupraktikast, on põhjendatud hagejatele välja maksetava osa 20% võrra vähendamine.
Maakohus leidis, et “kostja järeldus, nagu oleks kahju tekkinud sellest, et hagejad kasutasid elamut kasutusloata, on põhjendamatu. Kasutusloa kui sellise olemasolu või puudumine iseenesest ei põhjusta ega hoia ära kahju. Kasutusluba on järelevalve korras ehitise kontrolli ja vastavust tõendav dokument, mis võimaldab vähendada riski, et ehitis oleks puudustega, ning selle kaudu ka tulekahju tekke võimalust. Küll aga võib elamu kasutama asumist kasutusluba taotlemata lugeda VÕS § 139 lg 1 tähenduses hagejatest tulenevaks asjaoluks, mis suurendas kahju tekkimise ohtu. Hagejatel olnuks mõistlik saada elamule kasutusluba, et sel moel teha kõik endast sõltuv, et välistada elamu puudustest tulenev võimalik oht. Lähtudes senisest kohtupraktikast, vähendab kohus hagejatele välja mõistetavat osa nende vastutuse osa arvel 20%”.
Riigikohus leidis, et “maakohus on VÕS § 139 lg 1 alusel põhjendatult vähendanud kahjuhüvitist, arvestades hagejate osa kahju tekkimises. Ringkonnakohus on põhjendatult nõustunud maakohtuga, et hagejate poolt elamu kasutama asumist ilma kasutusluba taotlemata võib lugeda hagejatest tulenevaks kahju tekkimise ohtu suurendavaks asjaoluks”.
Täpsustamaks hüvitise suurust, tühistas Riigikohus siiski ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks (RKTKo 25.02.2009 tsiviilasjas 3-2-1-121-08, punktid 3, 11, 13).
06.03.2009 jõudis ringkonnakohtu otsuseni tsiviilasi nr 2-07-50558 (otsus on leitav kohtulahendite registrist). Riigikohtu 01.06.2009 lahendiga nr 7-1-2-198-09 otsustati kostja kassatsioonkaebust mitte menetleda.
Asjas taotlesid hagejad, kui ühe Pärnumaal asuva kinnistu ostjad, kostjalt, kui kinnistu müüjalt asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju, summas 303 065,05 krooni, hüvitamist.
Sisuliselt oli vaidluse aluseks hagejate poolt ostetud ahju- ja kaminaküttega aiamaja puudulik soojustus, mis ei võimaldanud neil selle aastaringset kasutamist. Vaatamata hagejate poolt uue „Tulikivi” kamina paigaldamisele ja selle kordades enamale kütmisele oli talvel aiamaja õhtune temperatuur 15°-23°C ja hommikune 11°-16°C.
Kostja hagi ei tunnistanud, väites, et ta ei ole müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, kuna:
- hagejate väide, et lepingu esemeks oleval hoonel puudub soojustus, on paljasõnaline ja tõendamata; kostja kasutas enne müügilepingu sõlmimist nimetatud aiamaja täiesti normaalsetel tingimustel kolme aasta vältel ise ning ei märganud hoonel mingeid olulisi puudusi; kuidas ja milliste materjalidega hoone soojustatud oli, seda kostja ei tea ega pidanudki teadma;
- müügilepingust ega ka võlaõigusseaduse müügilepingu kohta käivatest sätetest ei tulene kostja kohustust müüjana teavitada hagejaid, konkreetselt milliste materjalidega hoone on soojustatud;
- lepingu kohaselt on hagejad kinnitanud, et nad on kinnistu üle vaadanud ning tutvunud neile selle kohta esitatud dokumentatsiooniga ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud kinnistu seisukorrast, koosseisust, sihtotstarbest ja ostavad kinnistu seisundis, millises see on käesoleva lepingu sõlmimise päeval; samuti kinnitavad hagejad, et nad ei oma mingeid pretensioone kinnistu suhtes lepingu sõlmimise päeva seisuga;
- ei ole tõendamist leidnud, et hagejad ei teadnud, et tegemist on renoveeritud aiamajaga, millel puudub kasutusluba; hagejad pole müügilepingus märkinud, et soovivad osta kinnisasjal asuva hoone seal aastaringselt elamiseks ning et kostja oli hagejate sellisest eesmärgist teadlik;
- hagejad ei ole asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul teatanud VÕS
§ 220 lg 1 mõttes.
Nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus peeti hagi põhjendatuks.
Kohtud leidsid; et:
- lepingust iseenesest ei tulene, nagu oleks hagejad ostnud kinnistul asuva elamu
aastaringseks elamiseks, samas on lepingu punkti 1.2.6. kohaselt kostja müüjana kinnitanud, et kinnistu on hoonestatud, selle oluliseks osaks on uus aiamaja, millel on elektritarbimisvõimalus, vee- ja kanalisatsioonivõrgu kasutus, elamul on ahjuküte ja ehitustööd vastavad EV seadustes
sätestatud nõuetele; selline kinnitus viitab selgelt asjaolule, et müüdi kinnistu elamiskõlbuliku,
aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamuga;
- Termopilt OÜ tõendiga on leidnud tõendamist väited elamu soojapidamatuse kohta,
termograafiline ülevaatus on andnud detailse pildi sellest, et elamu lagede soojusjuhtivus on
ca 3 korda kõrgem standardsetest normväärtustest, välisseinte puhul on vahe veelgi suurem;
- kostja vastutust ei välista ka tema viidatud lepingu punktid, mille kohaselt on ostjad kinnistu üle vaadanud ja ostnud selle seisundis, millises see oli lepingu sõlmimise päeval ega oma pretensioone müüjale kinnistu suhtes lepingu sõlmimise päeva seisuga; asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud ka müügilepinguga;
- VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse;
- müüja ise avaldas AS Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt eksperthinnangu koostamise käigus enne müüki, et kinnistul asub suvilast ümberehitatud elamu, mis on aastaringseks kasutamiseks; hindamine on teostatud 26.07.2006, seega enne ülalnimetatud lepingute sõlmimist;
- kostja ei ole kaebuses esitatud väidetes olnud järjekindel, kuna ühtpidi väidab kostja, et hoone ei pidanudki pidama sooja ja olema mõeldud aastaringseks elamiseks, teistpidi aga kinnitab, et hoone pidas sooja ja oli juba tema poolt ostes reklaamitud kui aastaringseks elamiseks mõeldud elamut;
- asjaolu, et hagejatele oli teada kasutusloa puudumine hoonel, ei tähenda, et vaidlusalune hoone ei pidanudki sooja pidama, mis võimaldaks seal aastaringselt elada.
Eelkäsitletud, elamispinna nõuetele vastavuse hindamisega seonduvad kohtuasjad on mõlemad sellised, mil puhul hoonel kasutusluba puudus. Võib vaid oletada, kas kasutusloa olemasolu oleks tähendanud, et vastavad puudused oleksid jäänud hoonetel olemata ja kohtuvaidlused pidamata (küllap oleks hoone paremast seisukorrast sõltunud ka ostuhind).
Kõnealustes kaasustes on kohtud pidanud kasutusloa olemasolu või puudumist pigem formaalset laadi küsimuseks, mis on poolte poolt kokkulepitu või lepingu objekti sisuliste näitajate kõrval teisejärguline.
On tõenäoline, et kui analoogseid vaidlusi peetaks olukorras, kus kasutusluba on kohaliku omavalitsuse poolt hoonele antud, siis omaks see asjaolu suuremat tähendust, võides tuua kaasa ka kohaliku omavalitsuse kohtumenetlusse kaasamise.
Kasutusloa taotlemise erisused varasemal ajal ehitatud ehitiste puhul
EhS §-s 72 on sätestatud erisused varasemal ajal ehitatud ehitistele esitatavatele nõuetele.
Enne EhS jõustumist ehk 1. jaanuari 2003 ehitatud ehitis ei pea vastama EhS §-s 3 sätestatud nõuetele, välja arvatud ehitise ohutusele sätestatud nõuete osas (EhS § 72 lg 1).
Siinkohal tuleb märkida, et enamik, EhS §-s 3 loetletud loetletud nõuetest seonduvad ehitise ohutusega.
Erandi moodustavad paragrahvi lõikes 7 sätestatud energiatõhususe miinimumnõuded (energiatõhususe miinimumnõuded on olemasolevate ja ehitatavate hoonete summaarse energiatarbimise piirmäärad, lähtudes hoonete kasutamise otstarbest ja arvestades nende tehnilisi näitajaid, või tehnosüsteemidele esitatavad nõuded, et mõõta nende efektiivsuse ja toimimisega seotud näitajaid).
Lisaks eelnevale on täiendavalt sätestatud, et sisekliima tagamisega hoonete puhul, mis on püstitatud enne 2008. aasta 1. jaanuari või mille projekteerimist on alustatud enne 2008. aasta 1. jaanuari, juhul kui ehitusluba selliste ehitiste püstitamiseks on väljastatud enne 2009. aasta jaanuari, energiatõhususe miinimumnõudeid ei rakendata (EhS § 72 lg 11).
Enne planeerimis- ja ehitusseaduse jõustumist asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist (st ehitist, mida on ehitatud enne 22.07.1995 ehitusloa alusel ja maakasutusõiguse olemasolul) võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhS § 72 lg 2).
Eelnimetatud ehitise omanik võib (st et ei pea) taotleda kasutusluba, sealhulgas ehitise kasutamise otstarbe muutmiseks, esitades kohalikule omavalitsusele kasutusloa taotluse ja ehitise mõõdistusprojekti ning tasudes riigilõivu (vt riigilõivuseadus § 290).
Kasutusloa taotluses esitatakse EhS § 36 lõike 1 punktides 1–3 ning 6, 7 ja 9 nimetatud andmed, st:
· ehitise omaniku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
· ehitise asukoha aadress, katastritunnus, koordinaadid ja ehitise nimetus ning olemasolu korral ehitise riikliku ehitisregistri kood ja ehitusloa number;
· ehitise mõõdistusprojekti koostanud isiku nimi, kontaktandmed, äriregistri või muu registri kood või isikukood, viimase puudumise korral sünniaeg;
· ehitise kasutamise otstarve;
· ehitise olulised tehnilised andmed;
· andmed riigilõivu tasumise kohta.
Nimetatud ehitisele kasutusloa väljastamise korral ei pea (st et võib) kohalik omavalitsus kontrollima ehitise vastavust ettenähtud nõuetele.
Juhul kui omavalitsus kahtleb ehitise ohutuses, on tal õigus enne kasutusloa väljastamist nõuda ehitise või selle osa ekspertiisi (EhS § 33 lg 3).
Võib kerkida küsimus, mida on võimalik ette võtta ehitistega, mis on püstitatud õigusliku aluseta (st kas siis ehitusloata või maakasutusõiguseta) ehk kas kas ka neile võiks omanik taotleda kasutusluba, mille aluseks toimuks ühtlasi nende ehitisregistrisse kandmine.
Esmalt peab siinjuures viitama EhS § 40 lõikele 2, mille kohaselt õigusliku aluseta ehitatud ehitise omanik peab sellise ehitise lammutama linna- või vallavalitsuse korraldusega tehtud ettekirjutusega määratud tähtpäevaks, viisil ja tingimustel.
Omavolilise ehitise seadustamist on põhjalikult käsitlenud Riigikohus (vt RKHKo 26.11.2002, haldusasjas 3-3-1-64-02). Otsusega tutvumisel tuleb arvestada, et asjakohane õigusakt on vahepeal vahetunud, alates 1. jaanuarist 2003 on ehitustegevus senise planeerimis- ja ehitusseaduse asemel reguleeritud ehitusseaduses.
Otsuses sisalduvad Riigikohtu järeldused:
· iga ehitise, sh ka omavolilise ehitise kohustuslik likvideerimine piirab oluliselt omandiõigust ja tekitab alati omanikule kahju; sellise intensiivsusega õiguste piirangut nagu likvideerimist peab pädev asutus saama põhjalikult kaaluda igal üksikjuhtumil eraldi; likvideerimine, sh lammutamine tuleb otsustada kaalutlus- ehk diskretsiooniõiguse kohaselt;
· määrava tähtsusega on ka asjaolu, kas ehitis on vaid formaalselt (s.t ehitusloa taotlemata jätmise tõttu) õigusvastane või ka sisuliselt vastuolus materiaalõiguse normidega, millega on kehtestatud nõuded ehitamisele ja ehitistele, milline aspekt on käesolevas vaidluses määrava tähtsusega; kui ehitis on sisuliselt kehtivate planeeringutega, ehitusnormide ja muude ehitise suhtes kohaldatavate normidega kooskõlas või kooskõlla viidav, oleks omanik tõenäoliselt saanud juurdeehituse püstitada ka korrektselt käitudes, s.t enne tööde alustamist ehitusluba taotledes; kui ehitis ei riku seejuures kellegi teise ega ka avalikke huve, ei saa vallavalitsus teha lammutamisettekirjutust ainuüksi karistusena omavolilise ehitamise eest.
Eelnevast järeldub, et:
· iga omavolilise ehitise saatus on ehitise omaniku kõrval kohaliku omavalitsuse otsustada, samas peab omavalitsus ühe- või teistsugust otsust põhjendama;
· tõenäoliselt on sellise otsustuse tegemisel oluline tähtsus asjaoludel: kas omavoliline ehitis rikub kolmandate iskute õigusi, kas esineb vastuolusid ala üld- või detailplaneeringuga või kohaliku ehitusmäärusega ja kas need on praktikas kõrvaldatavad või mitte; juhul kui esineb planeeringuline vastuolu, võib omavolilise ehitise seadustamine osutuda võimalikuks alles pärast uue detailplaneeringu kehtestamist (eeldusel, et omavalitsus vastava detailplaneeringu algatab).
Üldjuhul toimub selliste ehitiste seaduse ja alamaktide nõuetele ning ka hea ehitustava kohastele normidele vastavuse selgitamine/saavutamine ehk siis lühidalt öeldes seadustamine läbi tavamenetluse, mis tähendab ehitusprojekti koostamist ja selle alusel ehitusloa ning hiljem kasutusloa väljastamist.
Mõned omavalitsused, sõltuvalt konkreetsest ehitisest ja selle ehitamise ajast, peavad võimalikuks analoogia põhimõttel kohaldada EhS §-s 72 sätestatud korda ka omavoliliste ehitise puhul ehk siis ehitusprojekti asendaks ehitise mõõdistusprojekt.
Otsustus, millist seadustamise viisi iga ehitise puhul kasutada, sõltub paljuski ka sellest, et konkreetse menetluse läbiviimisel oleks tagatud ehitise vastavus nõuetele, mida taotletava kasutamise otstarbega ehitisele õigusaktides, ehitusstandardites esitatakse. Näiteks erinevad üksikasjades elamule, majutushoonele ja jaekaubandushoonele esitatavad nõuded.
Kindlasti peaks saama tagatud ehitise vastavus EhS § 3 lõigetes 1-6 loetletud, ehitise ohutusega seonduvatele nõuetele.
Ehitiste seadustamisega seonduva kohta annab näiteks teavet OÜ Vennad Ehitus veebilehel leiduv ehitusfoorum (vt http://www.ehitusfoorum.com/viewtopic.php?f=14&t=14554)
EhS § 72 lg 52 loob ka erisuse õiguslikul alusel püstitatud ehitise tavamääratlusest (vt eelpool) ehk avalikku veekogusse ehitatav kaldaga püsivalt ühendatud ehitis, mille ehitamist alustati kohaliku omavalitsuse poolt antud ehitusloa alusel enne 2009. aasta 1. juulit, loetakse õiguslikul alusel ehitatud ehitiseks.
Eeltoodud säte on sadamaseaduse eelnõu seletuskirja kohaselt vajalik õigusliku kaose ja segaduste ärahoidmiseks. Kuivõrd varasemalt on puudunud avalikesse veekogudesse sadamaehitiste ehitamise toimiv ja õigusselge regulatsioon, siis seni on vastav ehitamine toimunud selliselt, kuidas ühes või teises omavalitsusüksuses on võimalikuks osutunud ehk kuidas on olemasolevat õigust parajasti tõlgendatud (tutvu Riigikogu veebilehel sadamaseaduse eelnõu seletuskirjaga).
Kasutusloa taotlemise ja väljastamise erisused erisuguste ehitiste puhul
Kahtlemata sõltub kasutusloa menetlus ka sellest, millisele ehitisele kasutusluba taotletakse.
Tulenevalt kasutusotstarbest (sh potensiaalsest ohtlikkusest) ja konstruktsioonist, mõõtmetest on nii hoonete (näiteks avalikus kasutuses olevad hoone ja elamud), kui ka tehnorajatiste (erinevad liinid ja torujuhtmed) kasutusloa taotlemisel erinevad rõhuasetused.
Nagu aga ka eelpoolöeldud, näitab praktika, et erinevate omavalitsuste nõuded kasutusloa taotlemisel esitatavale dokumentatsioonile oma üksikasjades ei kattu. Seetõttu tuleks ka antud juhul nõuete täpsustamiseks pöörduda konkreetsesse valda või linna.
Esineb ka ehitisi, mille puhul ei ole kasutusloa taotluse menetlejaks ja väljastajaks kohalik omavalitsus, vaid vastava eluala riigiasutus. Näiteks raudteerajatise kasutusloa annab Tehnilise Järelevalve Amet (vt raudteeseadus § 31). Riigi põhimaantee kasutusloa annab Maanteeamet ning riigi tugi- ja kõrvalmaantee kasutusloa Maanteeameti kohalik asutus (vt teeseaduse §-d 21, 22).
Kes saaks aidata kasutusloa taotlemisel nii välitöödel, kui ka dokumentatsiooni vormistamisel?
Üksikisikud, ettevõtted, kes tegelevad ehitusprojektide koostamisega, ehituslike ekspertiisidega, jms. Geodeetiliste tööde osas maamõõtja/maamõõdufirma.
Nõuannetega loomulikult ka kohaliku omavalitsuse vastav ametnik.
Kui sarnase töö tellimuse kogemus või nö püsitöövõtjad puuduvad, siis tasub uurida konkreetsest vallast, linnast, keda nemad mingiks ülesandeks soovitavad, aga loomulikult tasub otsida ka veebist ja/või kuulata tuttavate soovitusi.
Vanema ja puuduliku ehitusliku dokumentatsiooniga ehitise puhul tasub otsida veebist märksõna “ehitiste seadustamine” järgi.
Kasutusluba ja Omanike Keskliit
Eesti Omanike Keskliit, enam kui 35 000 koduomanikku koondav mittetulundusühing, ei kiida heaks meediast nähtuvaid tendentse, kus mõned kohalikud omavalitsused on kuulutanud agressiivselt, trahvi määradele rõhudes, kasustuslubade olemasolu tagamiseks teostatava järelevalve, kui massiivse kampaania algust.
Oleme veendumusel, et kuigi kasutusloa tähtsustamisele suunatud kohalike omavalitsuste tegevus on vajalik, tuleb sellekohast järelevalvet viia läbi tasakaalukalt ja mõistlikult, püüdes koduomanikke mitte niivõrd karistada, kui just abistada.
Omanike Keskliit jälgib olukorda kohalikes omavalitsustes ning astub vajadusel samme koduomanike õiguste kaitseks.
