Avaleht - Omanikud

Uudised Vaata kõiki uudised

Kultuuriministri käskkirjaga kinnitati muinsuskaitse nõukogu koosseis ja töökord

Oleme viimasel ajal aktiivselt tegelenud uue muinsuskaitseseaduse puuduste esiletoomisega: mitu korda pöördunud ka õiguskantsleri pooole, korraldanud petitsioone, andnud mitmeid selgitusi nii raadios kui teles.

Juba teist koosseisu järjest võtab muinsuskaitse nõukogu tööst osa meie juhatuse esimees Priidu Pärna.

Nõukogu koosseis siis alljärgnev:

Riin Alatalu, ICOMOS Eesti esindaja

Maris Eenmaa, Ettevõtluse Arendamise Sihtasutuse Turismiarenduskeskuse esindaja

Katri-Liis Ennok, Rahandusministeeriumi planeeringute osakonna juhataja

Jaak Huimerind, Eesti Arhitektide Liidu esindaja

Kaido-Allan Lainurm, Eesti Mõisate Ühenduse esindaja

Mihkel Mäger, Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi kinnisvaraarenduse direktor

Maris Mändel, Eesti Kunstiakadeemia kunstikultuuri teaduskonna muinsuskaitse ja

konserveerimise osakonna esindaja

Peep Pillak, Eesti Muinsuskaitse Seltsi esindaja

Anton Pärn, Muuseuminõukogu esindaja

Priidu Pärna, Eesti Omanike Keskliidu esindaja

Erki Russow, arheoloogia valdkonna ekspert

Viljar Vissel, kunstimälestiste ekspert

Mailiis Kaljula, Eesti Linnade ja Valdade Liidu esindaja

Uus nõukogu valitakse neljaks aastaks.

Nõukogu:

- analüüsib muinsuskaitse valdkonda ning teeb ettepanekuid valdkonna arendamiseks ja probleemide lahendamiseks;

- annab muinsuskaitseseaduse § 19 lõigete 1 ja 4 alusel seisukohti mälestiseks ja muinsuskaitsealaks tunnistamisel;

- teeb ettepanekuid muinsuskaitsealaste strateegiliste dokumentide ja õigusaktide muutmise ja täiendamise kohta.

Nõukogu töövorm on koosolek.

Koosoleku võib läbi viia elektroonilises vormis.

Koosolekud toimuvad vastavalt vajadusele, kuid mitte vähem kui neli korda aastas.

Hea teada Vaata kõiki artikleid

Priidu Pärna ajakirjas "Kodu ja Aed": Mida teha, kui naaber oma aiaosa eest ei hoolitse?

Lugeja küsib:

Elan ridaelamus, kus igal korteril on mõttelise osana krundist kasutada väike maalapike, kokkuleppeliselt siis tema boksi ette jääv osa. Mõni kasvatab seal lilli, mõnel on lapse liivakast, mõnel aiakiik. Üks naabritest on paraku sellise hoiakuga, et loodus ise teab, kuidas parem on: ta ei rohi ega hoolda oma põõsaaluseid - nõgesed ja naadid vohavad, maha kukkunud oksad peavad ise vaatama, kuidas mullaks saada ... Ilus see pole ja umbrohi levib ka. Kas teistel naabritel on õigus teda kohustada n.ö oma aeda harima?

Vastus:

Ridaelamute puhul on sageli krunt kõigi boksiomanike kaasomandis ja omanike vahel kehtib (suuline) kasutuskord, kes millist õueala kasutab. Sellise korra saab ka kinnistusraamatusse kanda, kui kokkulepe vormistada notari juures. Registrisse kantud kasutuskorra eelis on see, et omanike vahetumisel ei teki vaidlusi kasutuskorra osas.

Kasutusõiguse teostamisel tuleb lähtuda algselt kokkulepitust, kuid sageli ei ole need kokkulepped olnud piisavalt detailsed. Kui kaasomaniku tegevus või tegematus häirib teisi omanikke, siis saab nõuda asjaõigusseaduse § 72 lõike 5 kuldreegli järgi, et kaasomandis oleva asja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, sealjuures peavad kaasomanikud käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ning hoiduma teist kaasomanike õiguse kahjustamisest. Samu põhimõtteid sisaldab ka korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Korteriomanik on kohustatud kaasomandit kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele ületaks omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid (KrtS § 30lg1)

Kokkuvõttes sõltub asja lahendus sellest, kas krundiosa hooldamata jätmist võib vaadelda teiste omanike huvide rikkumisena ja kas krundi hooldamist peetakse tsiviilkäibes tavaliseks mõistlikult käituvate isikute poolt. Kuna ridaelamu krunt on kõigi kaasomandis, siis antud juhul on krundiosa minimaalselt hooldamata jätmine vastuolus teiste kaasomanike õigustatud huvidega ja üldiste tsiviilkäibe arusaamadega. Teisiti oleks siis, kui iga ridaelamuboksi alla on välja mõõdetud iseseisev krunt - sel juhul otsustab iga omanik ise, mida enda ainuomandiga teeb.

Oleme saatnud õiguskantslerile päringu muinsuskaitse põhimääruse kehtivuse kohta

Muinsuskaitsealade põhimääruste kehtivusest

Lp Ülle Madise

Täname Teid vastuse eest, mille saatsite 27.06.2019 Eesti Omanike Keskliidule seoses muinsuskaitsealade põhimääruste kehtivusega.

Õiguskantsleri vastust saad lugeda siit.

Õiguslik ebaselgus pigem suurenes kui vähenes

Asusite enda vastuses seisukohale, et täna Riigi Teatajas avaldatud vana ning tänaseks kehtetu seaduse alusel vastu võetud muinsuskaitsealade põhimäärused ei olegi tegelikkuses mitte määrused, vaid need on hoopis haldusaktid. Lahenduse kogu asjas taandategi sellele tõdemusele. Seejärel esitate käsitluse sellest, kuidas on meie poolt toodud vastuolud muinsuskaitsealade põhimääruste ja põhiseaduse vahel ületatav. Olete enda vastuses küll välja toonud määruse ning üldkorralduse vormides vastu võetud aktide erinevusi ning teinud sellega seoses viiteid ka Riigikohtu praktikale, ent EOKL kirjas kodaniku vaatest püstitatud olulistele põhiseaduslikele küsimustele jätsite sisuliselt vastamata. Sellest tingituna võib tekkida kahtlus, et olete otsustanud mingil põhjusel EOKL poolt tõstatud õigusselgusetuse probleemi n-ö „uksest välja“ menetleda. [1] Vaatamata arutelule selle üle, milline on lõppkokkuvõttes ühe või teise akti materiaalne sisu, on täna kehtivad muinsuskaitsealad vastu võetud ning Riigi Teatajas avaldatud määrustena. Teie vastusest järeldub, et vaatamata sellele, et kehtivad muinsuskaitsealade põhimäärused on vastu võetud formaalselt määruste vormis, ei pea õiguskäibes osaleja siiski akti kehtivale vormile tähelepanu pöörama. Eeltoodust on tingitud mitmeid õigusselgusetusega kaasnevad probleemid, mistõttu palume Teil meile saadetud muinsuskaitsealade põhimääruseid puudutavat vastuskirja täiendada. Esitame siinkohal konkreetsed küsimused koos probleemi selgitusega.

1. Kes saab ning millises osas saab otsustada sõltumata vormist kehtiva akti materiaalse staatuse üle?

Probleemi selgitus: Põhimäärused on avaldatud Riigi Teataja esimeses osas“ Õigustloovad aktid“ (RTS § 2 lg 2 p 5), mitte kolmandas Vabariigi Valitsuse üksikaktide all (RTS § 2 lg 4 p 3). Palume täpsustada Teie vastusest tõusetuvat põhimõttelist küsimust, kas ja millises ulatuses saab kodanik Eesti õigusruumis jätta tähelepanuta kehtestatud akti Riigi Teatajas avaldatud vormi ning tugineda üksnes akti materiaalsele tähendusele, s.h usaldada vaid akti sisu, teha sellest lähtudes ka enda isiklikke valikuid jne. Kui näiteks kodanik jõuab vastu võetud seadust analüüsides järeldusele, et tegu on üksikjuhtumile suunatud otsusega, siis kas kodanikul on õigus rajada oma valikud teadmisele, et tegu pole vaatamata vormile mitte seadusega, vaid üksikjuhtumi otsusega. Ka vastupidi, kui kodanik leiab, et mõni määruse sundvormis antud akt on oma sisult tegelikult haldusakt ning mõni selline on muutunud kehtetuks volitusnormi kehtetuks tunnistamise tõttu (HMS § 93 lg 1), siis kas vaatamata sellele võib sellisest aktist tuleneda siiski õigustagajärgi põhjusel, et sisult hoopis haldusakt kehtib vaatamata hiljem muutunud seadusele (HMS § 61 lg 2). Kas kodanikul on põhjust sääraseid õigustagajärgi karta?

Kinnisvarauudised: Hoonejaotusplaan – hea plaan?

Tänaseks pea poolteist aastat kehtinud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) pole oma kasutuskõlblikkust tõestada suutnud. Siiani valitseb mõnes vallas ja linnas täielik tohuvabohu selles, kuidas määratleda „eriomandi eset“ ja mida õigupoolest tähendab „hoonejaotusplaan“.

Sagedamini, kui uute korterelamute püstitamist ja eriomandi kokkulepete sõlmimist ehk lihtkeeli korteriteks jagamist, tuleb ette olukordi, kus korteriomanikud soovivad oma korterite piire muuta laienedes pööningule, keldrisse, ühisesse koridori või jagades ümber garaažibokse ja panipaiku.

Kõnealuse seaduse kohaselt tuleb selleks sõlmida notariaalne kokkulepe -- üldjuhul kõigi korteriomanike vahel -- ning esitada notarile ka nii arhitekti kui kohaliku omavalitsuse poolt kinnitatud hoonejaotusplaan (*1).

Võtame illustreerimiseks ühe keskmise vanemat sorti hoone, näiteks mõne Tallinna vanalinna elamu. On tüüpiline, et kinnistusraamatus on seniajani 90ndate aastate alguses toimunud omandireformi ajast tehtud hoone inventariseerimise joonised, mille järgi see korteriteks jagati. Vahepeal on korteri nr 1 omanik oma korterit laiendanud ka pööningule ja selleks saanud nii ehitusloa kui ka kasutusloa, korteri nr 2 omanik laiendanud oma korterit ühiskasutuses olnud koridori ja selleks saanud vaid ehitusloa, korteri nr 3 omanik aga laiendanud enda elamist korteri all paiknevasse keldrisse ebaseaduslikult selle elamispinnaks välja ehitades. Korteri nr 4 omanik aga sooviks väga võtta oma eriomandi koosseisu korterist lahus paikneva, kuid siiski eraldi kasutatava kuuri ja garaaži.

Oletagem, et juhtub ime ja korteriomanikud leiavad konsensuse ning on nõus vastavad muudatused kinnistusraamatusse kandma ja oma eriomandite ruumide paiknemise ja mõttelised osad kaasomandis vastavalt korrigeerima.

Omanikud võivad isegi leida arhitekti (KrtS § lg 1 p 2 järgi pädeva isiku), kes kinnitab, et selliselt eriomandite muutmine tõepoolest vastab seadusele (KrtS §’le 4), mille kohaselt peab see korter (eluruum/mitteeluruum) ning selle juurde kuuluvad hoone osad (eelkõige konstruktsioonid) olema eraldi kasutatavad, muudetavad, kõrvaldatavad või lisatavad ilma teiste korteriomanike õigusi või kaasomandit kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

Hoonejaotusplaan ebaseaduslikku ehitist ei seadusta

Probleemseks läheb paraku aga kohaliku omavalitsuse kinnitusega. KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt on vajalik notarile esitada ka pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri kas hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist. Sealjuures on samas sättes täpsustatud, et just see ametliku kinnitusega plaan, kus peavad olema märgitud ka iga eriomandi esemeks olevad ruumid (ehk iga korteri koosseisu kuuluvad ruumid) ongi hoonejaotusplaan.

Osa kohalikest omavalitsustest selles probleemi ei näe. Nende tõlgenduses tuleb pädeva projekteerija poolt kokku pandud ja tegelikku olukorda ning kõigi omanike soove arvestav plaan ehitusjärelevalve spetsialisti digiallkirjaga kinnitada ning lihtsa andmete esitamise teatisega ehitisregistrisse kanda. Hoonejaotusplaan ju iseenesest ebaseaduslikku ehitust ei seadusta ning ehitisregistris õiguslikku tähendust ei oma. Selle ainus eesmärk on eraõiguslik kokkulepe, kuidas korterid võivad jaotuda ja paikneda. Ebaseadusliku ümberehituse seadustamine ja lõpule viimata ehitustegevuse kasutusteatisega fikseerimine on vaja nii või teisiti ehitusseadustikule vastavalt lõpuni menetleda.