Logi sisse Liitu

Author: Priidu Pärna

Kaitseme laululindu, aga kes kaitseb inimest?

30 aastat tagasi jõustunud asjaõigusseadus lõi õigusliku aluse maa tsiviilkäibesse tulekuks. Maareform oli käima läinud, maid tagastati ja erastati, kuid seni puudusid reeglid, kuidas maaga tehinguid teha ja kinnisvara registreerida. Tekkis kinnisvaraturg ja eraomand sai selle õige tähenduse. Okupeeritud Eestit iseloomustas nõukogude võimu eriti agressiivne rünne kinnisvaraomanike vastu. Natsionaliseerimise ning terrori teel likvideeriti peremeheseisus ulatuslikult juba esimesel okupatsiooniaastal ja viidi lõpule küüditamise ning sundkollektiviseerimisega. 1991.a omandireformi seadus võttis omandisuhete taastamisel aluseks ainuõige restitutsiooni põhimõtte – kui riik on õiguslikukult järjepidev, siis on järjepidev ka tema kodanike omandiõigus. Tagastatud elamute kasutajate (üürnike) õigused ei saanud üles kaaluda omandiõiguse järjepidevuse põhimõtet, sest vastasel juhul oleks Eesti riik hakanud rikkuma oma kodanike omandiõigust. Rahandusministeeriumi 2022.a tellitud omandireformi kokkuvõttev uuring möönab, et nn sundüürnikel eluruumide erastamisevõimaluse kadumine võis riivata võrdse kohtlemise põhimõtet, kuid selle mõju leevendamine on riigi ülesanne ja mitte õigusjärgsete omanike õlgadele laotav koorem. Sundüürnike olukorda on ära kasutanud osad poliitilised jõud, kes ühelt poolt omandireformi läbiviimist pidurdasid (eelkõige Saksmaale ümberasutajate vara tagastamisel) ja samas võimule saades on söönud oma sõnu.

90-date alguse omandireformi kulgemise vaevalisus (puudus e-riik) ja inimeste vajadus saada nõuanded ning tuge suhtlemisel riigiga, lõi kohe vajaduse omanike huvide esindamiseks ning reformide kiirendamiseks. 22. jaanuaril 1994. a toimus enam kui tuhande osavõtjaga õigusjärgsete omanike kongress Estonia kontserdisaalis, kus moodustati Eesti Õigusjärgsete Omanike Liit ja selle esimeheks valiti Jüri Estam. Viimase õigusjärglane on Eesti Omanike Keskliit, kuhu kuulub üle 60 000 liikme. Tunnustame Ülemnõukogu ja Riigikogu õige suunavaliku eest, kus omandi- ja rahareform viisid Eesti kiirelt käsumajandusest kapitalistlikku vabal turul rajanevasse ühiskonda. Lisaks tsiviilkäibe tekkele on oluline olnud toetav õiguskeskkond – tugev kinnistusraamat, töötav tagatiste (hüpoteekide) süsteem, lihtsad maksud. Omandisuhetes õigluse taastamine ja ulatuslik erastamine on loonud riigi, kus omanike suhtarv ühiskonnas on

Euroopa kõrgemaid. Peaaegu kõik omavad kinnisvara näol kapitali ja on seetõttu suuremal või vähemal määral keskklassi kuuluvad. Täna on tsiviilkäibes ca 765 000 katastriüksust ja ca 500 000 korteriomandit. Üürnike osakaal on väike, aga kinnisvarahindade tõusu tõttu siiski kasvav. Omand seob rahvast oma maaga, tõstab kaitsetahet ning annab lootust, et esimese ohu korral ei pageta üle mere.

Natisionaliseerimist ja täielikku omandikaotust kogenud rahvana oleme raiunud omandi kaitse põhiseadusse. Muide, oleme ka ise 1920-datel läbi viinud Euroopa ühe radikaalseima sundvõõrandamise võttes maaseadusega balti-sakslastelt nende vara seda piisavalt korvatama. Täna on iseküsimus, kas iga omanik oskab tunnetada omandiga kui põhiõigusega kaasnevaid kohustusi – kohustust omandit korras hoida ja seda omandit mitte kasutada üldiste huvide vastaselt, arvestada teise omanikuga. Üleöö eraomanikuks saanud peavad tõenäoliselt põlvi kasvama, et mõista – eraomand ei ole vaid suurim vabadus ja privileeg, vaid eelkõige vastutus. Eramaa keelusildid ja ajaooliste juurdepääsuteede sulgemised põhjustavad teiste ühiskonna liikmete halvakspanu ning kahjustavad eraomandi mainet. Omanik ei tohiks olla väiklane.

30 aastat tagasi alanud ja mõnele aastale planeeritud omandireform on tänaseks lõppenud. Pinge omanike ja ühiskonna ning avalike huvide vahel siiski kavab. Omanikud tunnevad seadusandja paisuvat survet omandit igasugu piirangutega ahistada, saamata samas selle eest kohast hüvitust (loodus- ja muinsuskaitse kitsendused, tehnovõrkude talumise kohustus olematu tasu eest, häiringute hüvitamata jätmine suure mõjuga taristu rajamisel.) 21. sajandil rajaneb avalike kõnniteede talvine hooldus jätkuvalt kinnistuomanike sunnitööl. Lootusrikkalt tõusnud omandi päike on loojumas kitsenduste müüri taha. Visalt on kadumas okupatsiooniaastatega juurdunud arusaam omandi üldrahvalikkusest. Kuidas muidu seletada avaliku võimu otsuseid võtta kaitse alla eraomandis pärimusmets või luua kohalik looduskaitseala, piirata seal majandustegevus, kuid nägemata ette hüvituseks pennigi. Võtta muinsuskaitse alla kellegi arvates “ilus maja” tagamata piisavaid toetusmeetmeid selle korrashoidmiseks. Kunagise kotka pesitsuskohas keeldub riik piiranguid leevendamast, kuna mine tea, äkki tuleb lind kunagi tagasi. Mets aga hävineb, ühiskonna tulu haitub. Koorem laotakse omanike õlgadele ja see olevat avalikes huvides. Kaitseme laululindu, aga kes kaitseb inimest? Kes kaitseb, kui koduakna alla rajatakse karjäär, polügoon või kiirraudtee. Tundub, et kommunismitont on taas liikvel. Igaüks on naabri metsa majandamisel parim ekspert. Randa ehitamise piirangute leevendamise arutelu ei jõudnud alatagi, kui see mutta tambiti. Põhjamaades on kõik kaldad inimeste kodusid ja suvemaju täis. Raudteetrass tehakse ringi, tuulepargid jäävad rajamata, sest looduse huvid on prioriteetsed. Eesti pindalast veerand on juba kaetud looduskaitseliste piirangutega, kuid ikka olevat vähe. Kas põhiseadus seab looduse kaitse kuidagi esikohale võrreldes teiste õigustatud huvidega nagu ettevõtlusvabadus või omandiõigus teostamine? Ei sea, erinevaid huvisid tuleb kaaluda ja lähtuda mõistlikkuse kuldreeglist, kuid üldine häälestus ühiskonnas tundub olevat arengu ja vabaduse vastu. Valitsejad tunnevad, et eraomanikel läheb liigagi hästi ning aeg on kinnisvaramakse tõsta, eelkõige rikkuda riigi antud lubadust kodualuse maamaksuvabastusese osas. Kõik see nutulaul viitab sellele, et eraomanikud peavad jätkuvalt seisma oma õiguste kaitsel ning koonduma kodanikuühiskonnana. Nursipalu on hea näide sellest, et kui omanikud ühisel rindel enda eest seisavad, siis ei sõideta neist hoolimatult avalike huvide linttraktoriga üle ja riik on valmis ka kohast valuraha pakkuma.

Autorid:

Priidu Pärna, Omanike Keskliidu aseesimees

Harri Leppik, Õigusjärgsete Omanike Liidu asutaja

30 aastat eraomandit – omanikering on lai ja omand kui põhiõigus on kaitstud

1.detsembril möödub 30 aastat asjaõigusseaduse jõustumisest. Tegemist oli revolutsioonilise seadusega, mis lõi õigusliku aluse maa tsiviilkäibesse tulekuks. Maareform oli käima läinud, maid tagastati ja erastati, kuid seni puudusid reeglid, kuidas maaga tehinguid teha ja kinnisvara registreerida. 1993.a lõpus alustas tegevust uuendatud notariaat ja sai alguse kinnistusraamatu pidamine. Kõik kinnisvaratehingud usaldati notarite hoolde, kes muutusid riigiametnikest omal vastutusel tegutsevateks vaba elukutse kandjateks. Kinnisvaratehingud kanti maakohtute poolt peetavasse registrisse nagu see oli enne ilmasõda. Selline topeltkontroll pidi tagama, et kinnisvarakäive oleks usaldusväärne ja inimeste eraõigused garanteeritud.  

Asjaõigusseaduse aluseks oli 1940. aastaks prof Jüri Uluotsa eestvedamisel valminud uus tsiviilseadustiku eelnõu, mis jõudis tollal ka Riigivolikokku, aga mida Eesti okupeerimise tõttu ei jõutud vastu võtta. Asjaõigusseadusest sai kogu Eesti eraõiguse reformide nurgakivi, mis pani aluse ajaloolise enne II maailmasõda kehtinud Kesk-Euroopa õigusorientatsiooni taastamisele. Seadus andis omanikele põhiseadusega kaitstud õigused oma omandit vabalt  vallata, kasutada ja käsutada. Asjaõigusseadus tõi taas käibele kinnisvara ja kinnisasja mõiste, kuna varasemalt oli maa olnud riigi omandis. Eluruumide erastamise tulemusena tulid käibele korteriomandid. Omanikud  said oma kinnisvara müüa, kinkida, vahetada. Kui enne tehti tehinguid hooneregistri vahendusel vaid ehitistega, siis nüüd hakati hooneid käsitlema maatüki oluliste osadena.  Väga oluline oli seadusega antud võimalus oma kinnisvara pantida ehk seada sellele hüpoteeke. Kindla tagatise andmise võimalus lõi eeldused majanduse ja ehitustegevuse kiireks arenguks. Taas võeti kasutusele servituudi mõiste, mis võimaldab naabritel kokku leppida teede ja liinide rajamises läbi võõra maa. Üks küsimus, mis jäi toona põhjalikumalt läbimõtlemata on ajalooliste juurdepääsuteede kasutamine ning paljud teed anti omavalitsuse omandisse jätmise asemel eraomandi koosseisu. See põhjustab täna arvukalt kohtuvaidlusi, kui uus omanik seni avaliku juurdepääsutee koju või mereranda sulgeb. Seadus sätestas esimesed igameheõigused – õigus liikuda kallasrajal, õigus liikuda päevavalges võõral maal ja korjata marju ning seeni. Viimased sätted olidki Riigikogu arutelude tulipunktis. Uue momendina sätestas seadus naabrusõigused – omaniku kohustused taluda naabri tegevust, kuid seda  teatud piirini. Kas õunapuu oksad võivad kasvada üle piiri? Kas naaberkinnistult võib tulla lärmi, lõhna, suitsu jms? Äsja tuli Riigikohtu lahend, mille kohaselt ei ole naabril õigus takistada teisel naabril elupuuheki rajamist oma kinnistu piirile.  

Täna on tsiviilkäibes ca 765 000 katastriüksust. Kataster ja kinnistusraamat on elektroonilised ning  kasutajasõbralikud infoallikad. Omanikud saavad teha kinnisvaratehinguid mugavalt kodust lahkumata notariaalse kaugtõestamise teel. Ole või maailma teises otsas. Eesti on ulatuslike omandireformide tulemusena üks suurima eraomanike arvuga ühiskond Euroopas. Arvestades tänaseks lakke tõusnud kinnisvarahindu, on paljud inimesed siiski varasemalt saanud omanikeks ja oma vara peremeesteks. Korteri või maa soodsalt erastanu on täna  hästi kapitaliseeritud ja tal on alati võimalus oma vara rahaks teha. Üürnike osakaal on väike. Iseküsimus, kas iga omanik oskab tunnetada omandiga kaasnevaid kohustusi – kohustust omandit korras hoida, kohustust seda mitte kasutada üldiste huvide vastaselt, arvestada teise omanikuga. Eramaa keelusildid  põhjustavad teiste ühiskonna liikmete halvakspanu ning kahjustavad eraomandi mainet. Omanikud seevastu tunnevad seadusandja survet omandit igasugu piirangutega ahistada, saamata samas selle eest kohast hüvitust (loodus- ja muinsuskaitse piirangud, tehnovõrkude talumise kohustus, häiringute hüvitamata jätmine kaitsepolügoonide ja kaevandusterajamisel.) Kokkuvõttes tuleb möödunud 30 aastaga olla rahul – omanikering on lai ja omand kui põhiõigus on kaitstud.