Hea teada

Kaupo Paal Postimehes: kohus peab kaitsma nii üürileandjat kui ka üürnikku

facebook
21.jaanuar 2020
See, mis tundub üürileandjale ilmselge, ei tarvitse nii tunduda kohtule, samuti ei saa kohus teha otsust pimesi, kirjutab riigikohtunik Kaupo Paal.
Justiisministeeriumis on valminud üürisuhteid reguleeriv seaduseelnõu, mis tekitab üksjagu arutelu.

Eesti Omanike Keskliit ja paljud üürileandjad näivad lootvat, et seadusega saab üürivõlglase (nn puuküürniku) kiiresti ja ilma kohtuotsuseta välja tõsta.

Vaieldamatult on üürileandjal õigus nõuda üüri tasumist, suure võlgnevuse korral üürileping üles öelda ja lahkumist nõuda. Kui üürnik pärast lepingu lõppemist ei lahku, tuleb tal tasuda üüri kuni ruumi tagastamiseni. Sellised õigused ja kohustused näeb ette kehtiv seadus ja nende põhimõtete muutmist ei kavandata ka eelnõuga.

Paljude üürileandjate arvates võiks neil aga olla õigus üürivõlglased nende tahte vastaselt kiiresti ja ilma kohtuotsuseta kodunt välja tõsta. Selliseid muudatusi seadusandja ei plaani ning seda ei võimaldaks ka meie põhiseadus.

Tänapäeva ühiskonnas, sellises, kus me tegelikult ka elada tahame, ei saa oma õigusi jõuga teostada. See eristab meid aastasadadetagusest ajast, kus õigus oli sellel, kellel oli rohkem jõudu.

Kui üürileandja ja üürnik vaidlevad selle üle, kas üürivõlg on või ei ole, kas üürileping on võla tõttu lõppenud või mitte, ning kas üürnikku võib jõuga tänavale tõsta, lahendab tänapäeva ühiskonnas vaidluse sõltumatu ja erapooleti organ, mis annab mõlemale vaidluse poolele võimaluse oma argumendid esitada ja uurib seejärel neid argumente põhjalikult. Selline organ on kohus.

Paljude üürivaidluste puhul ei ole alati ühene ja kindel, kas üürnik ikka on võlgu ja kas võlg on sedavõrd suur, et see annab aluse leping lõpetada. Üürnikel on õigus lepingutingimustele mittevastavuse korral alandada üüri või keelduda üüri maksmisest, neil on õigus nõuda kõrvalkulude kujunemise tõestusmaterjali ning selle puudumisel keelduda nende kulude tasumisest. Niisamuti on üürnikel õigus tasaarvestada oma nõuded üürinõuetega. Üürilepingu lõpetamise õiguse annab aga üksnes tegelik ja piisavalt oluline üürnikupoolne rikkumine.

Sageli tuginevad üürnikud üürivaidluste puhul oma õigustele ja väidavad, et nemad ei ole lepingut rikkunud või et võimalikud väikesed rikkumised ei ole lepingu lõpetamiseks piisavad.

Kui lepingupooled on eri meelt - ja seda juhtub sageli - ei saa ühele poolele anda õigust teist tänavale tõstes. Sellisel juhul ongi ainuke võimalus, et inimeste erimeelsused lahendab sõltumatu ja asjaolusid ettevaatlikult kaalutlev kohus.

Siinkohal võiksid üürileandjad öelda, et küsitavate ja vaieldavate tülide puhul on kohtusse pöördumine vajalik, kuid ilma kohtuta võiks tänavale tõsta need üürnikud, kes jätavad üüri maksmata pahatahtlikult ja kellel ei ole enda kaitseks sisulisi ja asjalikke põhjendusi. Ka sellises olukorras ei või võlgu oleva üürnikud suhtes jõudu kasutada ja teda ilma kohtuotsuseta tänavale tõsta. Kas inimesel on õigus oma kodule või tuleb konkreetne üürnik lugeda puuküürnikuks, ei saa otsustada asjast huvitatud vastaspool. Vastasel juhul võiks küsida, miks ei taha üürileandjad ise ilma kohtuotsuseta kodunt välja kolida näiteks siis, kui remondifirma arvab, et üürileandja on sellele osa remondirahast maksmata jätnud, või kui gaasifirma arvab, et gaasi eest ollakse võlgu.

Samad põhimõtted lehtivad nii eluruumi üürilepingute puhul kui ka äriruumide üürimisel. Ka seal ei saa üürileandja otsustada teiste inimeste õiguste üle. Kuigi kehtivad seadused võimaldavad üürileandjatel sõlmida mitmesuguseid kokkuleppeid, millega oma õigusi kaitsta (tagatisraha, üüri ettemaks jne), ei saa siiski välistada, et mõni üürnik jätab üüri maksmata või välja kolimata muul põhjusel kui soovist elada teiste kulul. Lisaks, tänapäeva ühiskonnas tuleb anda võimalus end kohtulikult kaitsta ka neile, kes ehk kuritarvitavadki õigusi. Niisamuti saab sellistest inimestelt nõuda kohtu kaudu tasumata üüri ja kahju hüvitamist ning üüritulu tagastamist.

See, mis tundub üürileandjale ilmselge, ei tarvitse nii tunduda kohtule, samuti ei saa kohus teha otsust pimesi, ühe poole väidete pinnalt, ilma et ta asjas ise veendumusele ei jõuaks. Kõik see võtab aega, aga annab osapooltele võimaluse selgelt oma seisukohti esitada.

Omanike keskliit on teinud ettepaneku, et kui üürnikke ei saa päris ilma otsuseta tänavale tõsta, võiks seda teha üürikomisjon. Iseenesest on üürikomisjon näiteks Tallinnas olemas, kuid iga organ, mis otsustab inimese tahte vastaselt tema õiguste üle, peab jõudma otsuseni kõigi osapoolte õigusi arvestaval viisil. Selle eeldus on, et vaidluse lahendaja otsib üles kõik asjaosalised, selgitab neile nende õigusi, annab võimaluse esitada argumendid ja langetab nende pinnalt kõike arvesse võtva seadusliku otsuse. Organ, mis otsustab inimese tahte vastaselt tema õiguste üle, seal hulgas kodu kaotuse üle, saab seda teha juhul, kui selle tegevus vastab kohtule kehtestatud nõuetele.

Tänapäeva Eesti ei saa seadusandluses minna sadade aastate tagusesse aega. Õnneks ei ole üürimuudatuste tegemisel seda kaalutudki.

Artikkel ilmus 21.01.2020 ajalehes Postimees
Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel artikleidVaata kõiki