Hea teada
Arvamus Eesti Päevalehes: Olulised muutused üüriturul: remondikulud ja ühistulaenud peab tulevikus maksma üürnik, lisanduvad leppetrahvid
Seadusemuudatuste põhieesmärk on ühest küljest tervitatav: soov on tuua võrdlemisi jäika üüriregulatsiooni senisest rohkem paindlikkust, andes üürileandjale ja üürnikule suurem kokkuleppevabadus.
Laiem eesmärk on muuta üüriturgu investeerimine üürileandjate jaoks atraktiivsemaks. Nii loodetakse avardada ka üürnike võimalusi sobivaima eluruumi leidmiseks.
Teisest küljest soosivad enamus kavandatud muudatusi üürileandjate huve. Üürnikule asetavad aga senisest rohkem kohustusi.
Seetõttu tekib õigustatult küsimus, kas ja kui hästi on muudatustega tagatud üürniku kui üürisuhte nõrgema poole huvide kaitse. Vaatleme seda probleemi kahe konkreetse näite alusel.
Kuludpeab kandma üürnik
Kehtiv võlaõigusseadus ei luba üürileandjal eluruumi üürnikuga reeglina kokku leppida, et hoone remondikulud, remondifondi maksed või korteriühistu võetud laenud peab tasuma üürnik. Sellised kokkulepped oleksid kehtiva korra kohaselt tühised.
Kavandatav seadusemuudatus lubaks aga edaspidi üürilepingus kehtivalt kokku leppida, et vastavad kulud peab kandma üürnik.
Siinkirjutaja hinnangul on tegemist problemaatilise muudatusega, mis kallutab praegu kehtivat üürniku ja üürileandja kohustuste vahekorda liialt üürniku kahjuks.
Üürileandja on üürilepingu sõlmimisel reeglina tugevamal positsioonil. Seega on üpris tõenäoline, et kokkulepped, mis jätavad hoone korrashoiu- ja parendamiskulud tervikuna üürniku kanda, muutuvad tulevikus tavapäraseks.
Üürniku kaitseks näeb eelnõu siiski ette, et üürnik peab hoone korrashoiu- ja parenduskulud kandma üksnes mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses.
Samas praktikas tekitavad sellised kriteeriumid vähemalt alguses palju segadust ja vaidlusi. Üürniku ja üürileandja nägemus kulude mõistlikust, proportsionaalsest ja ettenähtavast ulatusest võib olla diametraalselt erinev.
Leppetrahvid teevad üürniku elu veel raskemaks
Lisaks soovitakse seadusemuudatusega anda eluruumi üürileandjale võimalus leppida üürnikuga piiratud ulatuses kokku leppetrahvi maksmise kohustuses.
Leppetrahvikokkulepete lubamise kasuks räägib iseenesest tõik, et mitterahalise kohustuse rikkumisega tekkinud tegeliku kahju kindlaksmääramine ja tõendamine on üürileandja jaoks praktikas sageli väga keeruline.
Leppetrahv lihtsustab üürileandjale tekkinud kahju hüvitamist, sest tõendada tuleks ainult lepingurikkumist. Näiteks üüripinnal suitsetamise keelu või kodulooma pidamise keelu rikkumine, mitte aga tegeliku kahju suurust.
Üürniku õiguste kaitseks ei luba eelnõu siiski rakendada leppetrahvi üürniku rahalise kohustuse rikkumise jaoks. Väljend „rahaline kohustus“ hõlmab näiteks üüri, kõrvalkulusid ja tagatisraha, mille tasumisega üürnik võib teoreetiliselt viivitusse jääda.
Üürniku kaitse eesmärgil nähakse leppetrahvidele ette ka summalised piirangud. Kavandatava seadusemuudatuse järgi ei tohi ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu kokkulepitud üürist ja muudest üürniku kanda jäetud summadest.
Vaatamata leppetrahvi kokkulepete osas kavandatud piirangutele, pole praktikas siiski välistatud leppetrahvi rakendamise võimalikud kuritarvitused üürileandjate poolt.
Eeltoodu valguses on küsitav, kas eelnõus toodud eesmärk tagada mõistlik tasakaal üürniku õiguste ja üürileandja majanduslike huvide vahel on praktikas ikka saavutatav. Kuna seadusemuudatuste menetlus on hetkel juba lõppjärgus, siis muudatuste vastuvõtmisel näitab seda vaid aeg ja praktika.