Läbipääs mõistliku tasu eest

Nii on teeküsimusi lahendatud juba aastast 1993 ja seadus pole kuidagi muutunud. Paragrahv ei ütle, mis vormis peab olema teeküsimus kokku lepitud – see võib olla suuline, kirjalik või notariaalne kokkulepe sõltuvalt osapoolte valikust.

Notariaalse servituudi kokkuleppe eelis on, et see kantakse ka kinnistusraamatusse ja kehtib nii vaidlustamatult ka juhul, kui maatükkide omanikud vahetuvad. Kui me vaatame Eestimaa peale, siis minu hinnangul 95% juhtudel rajanevad juurdepääsud avaliku teeni väljakujunenud taval ja suulistel kokkulepetel.

Minu enda Lusthoone talu asub ka teise kinnistu “kaisus”, kuid naaber pole kordagi tema maa servas asuva tee õiguspärasuse ega tasu küsimust minu ees tõstatanud. Nii oli ka enne 1940. aastat, et lähtuti ajaloolistest teedest ja kirjalikke servituute tihti ei seatud.

Loomulikult tekivad vaidlused olude muutumisel – kunagine vaikne nurgakene mere läheduses on muutunud populaarseks suvituskohaks, ja kui arendaja jagab tagapool asuva suure kinnistu elamukruntideks, siis kasvab ju senise eraomaniku kinnistul asuva ajaloolise juurdepääsutee kasutamise intensiivsus mitu korda. Kokkuvõtvalt näeb seadus juurdepääsuteemat osapoolte endavahelise eraõigusliku küsimusena ja iga majani hajaasustuses ei saa viia avalik tee.

Notariaalne teeservituut

Kui naaber ei taha kirjalikku lepingut sõlmida, on teil raske oma kinnistut müüa, sest ostja ei saa tehingu finantseerimiseks laenu.

Nii ei jäägi muud üle, kui pöörduda armsa naabri vastu kohtusse servituudi seadmiseks.

Servituudi olemasolu pole siiski kõikide pankade laenutingimus ja tuleks uurida krediidiasutuste pakkumisi. Riik ei saa pankadele ka laenutingimusi ette kirjutada. Samas pangad seda nõuet ei ole varasemad 25 aastat kehtestanud.

Miks pankadele on finantseerimisel juurdepääsuküsimuse selgus oluline?

Pank peab laenu andes mõtlema, et kui kinnisvara läheb tagatisena sundmüüki, siis kuidas täituril on seda kõige probleemitum müüa – juurdepääsu puudumine võib olla üks takistus kõrge hinnaga müügiks.

Samuti on servituudi nõude kehtestanud mitmed kohalikud omavalitsused (KOV), et kui notariaalset läbipääsuservituuti pole seatud, ehitusluba ei saa.

KOVid on minu hinnangul oma servituudinõuetega vindi üle keeranud, kuna juurdepääsuküsimust näeb asjaõigusseaduse § 156 eraomanike vahelise kokkuleppena ja ehitusseadus ei näe ette servituudi olemasolu ehitusloa väljastamise eeldusena.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus sätestab võimaluse omandi kitsendamiseks sundservituudi (sundvalduse) seadmiseks kohtu abita ehk omavalitsuse poolt, milleks vald või linn võtab vastu haldusakti.

Kohalike teede rajamiseks võib kasutada nii sundvõõrandamist kui ka sundvalduse seadmist. Viimasel juhul jääb maa omanikule alles, sellel asuv tee läheb avalikku kasutusse, omavalitsus hoiab seda korras ning maksab omanikule kasutustasu. Sundvaldust ei kanta kinnistusraamatusse ja see kajastub maatüki kitsendusena katastris. Samas ei ole välistatud, et omavalitsus sõlmib maaomanikuga notariaalse teeservituudi lepingu ja sel juhul ei pea haldussundi kohaldama.