Hea teada

Priidu Pärna Maalehes: Kas kaasomanik võib minu korteriostule kriipsu peale tõmmata?

facebook
22.aprill 2021
Kui ma ostan ühelt kaasomanikult korteri majas, kus on mitu kaasomanikku, kas ma siis ei saagi seda korterit enda omandisse ja saan ainult mõttelise osa majast? Milline peaks olema sel juhul leping, et hiljem ei tekiks ebameeldivusi?   

 
Kaasomandi puhul kuulub isikule mõtteline osa kinnistust, sisuliselt mingi protsent kõigest. Juriidiliselt ei saa osta kaasomanikult korterit, vaid kaasomandi osa. Kaasomandi osaga tehtavad tehingud peavad olema vormistatud notari juures, kes registreerib muudatused kinnistusraamatus. Kaasomandi osaga kaasneb mingi reaalosa kasutusõigus, mis on kokku lepitud kaasomanike vahel. Näiteks ostes ¼ kinnistust, on kaasomanikud kokku leppinud, et see neljandik annab õiguse kasutada teisel korrusel vasakut kätt asuvat korterit neljakorterilises majas. Selline kasutuskord võib olla väljakujunenud tava või siis notariaalselt fikseeritud ja kinnistusraamatusse kantud.
Kanne tagab, et uuel omanikul on selge, mida ta kasutada saab ja samas ei saa keegi selliselt paika pandud kasutusõigust ümber jaotada, et ma tahan nüüd ise merevaatega korteris elada. Pangad finantseerivad kaasomandi ostu siis, kui kasutuskord on notariaalselt vormistatud ja see tõstab kogu kinnistu väärtust. Kasutuskorraga saab reguleerida ka näiteks keldribokside, parkimiskohtade või õueala kasutamist.  

Ostueesõigus pärast tehingut


Kaasomandi eripäraks on ostueesõiguse olemasolu. Kui hoonestatud kinnisasi on jagatud korteriomanditeks, siis ostueesõigust seaduse kohaselt ei ole. Eeldatakse, et korteriomandid eksisteerivad suuremates kortermajades ja seal oleks keeruline ostueesõigust ellu viia. Kaasomandis on tavaliselt väiksemad hooned ning seal on senistel omanikel huvi oma omandit laiendada ja väljast tulijaid eemale tõrjuda. Elamute kaasomand on tekkinud tavaliselt pärimise teel või mõttelistes osades õigusvastaselt võõrandatud majade tagastamise tõttu. Kaasomanike ostueesõigust ei ole, kui üks omanik müüb oma osa teisele kaasomanikule või siis lähisugulasele, samuti ei ole seda õigust kinkimisel.

Klassikaline ostueesõigus realiseerub pärast tehingut, kuigi müüja võis olla eelnevalt teisi omanikke müügiplaanist teavitanud. Kui kaas­omanik müüb oma osa võõrale, tuleb teisi kaasomanikke tehingu allakirjutamisest ning selle tingimustest (eelkõige hinnast) teavitada ja nõudmisel esitada ka notariaalse lepingu koopia tutvumiseks. Ostueesõigust omavatel isikutel on kaks kuud aega teha avaldus oma ostusoovi realiseerimiseks. Osta saab täpselt samadel tingimustel, s.t läbirääkimisi ei avata ja ostueesõiguslane peab ka kohe tagama finantseerimise.

Oluline on teada, et kaht kuud ei arvestata mitte müügitehingu toimumisest, vaid sellest hetkest, kui müüja teisi kaasomanikke tehingust teavitas. Pärast on teavitamise tõendamiskoormus müüjal, mistõttu ei piisa lihtsalt info riputamisest koridori teadetetahvlile, vaid teade tuleks üle anda allkirja vastu või paluda näiteks vastata e-postile kinnitusega, et teadaanne käes või läkitada sõnum tähitud kirjaga.  

Ka tehingu tõestanud notarit võib paluda, et too osalejate nõudmisel informeeriks teisi kaasomanikke, kellel on ostueesõigus. Keeruliseks läheb asi siis, kui asjal on kümneid kaasomanikke, kellest osa elab välismaal või pole nende kontakte. Selline ostueesõigus võib n-ö surnust üles ärgata ka aastate pärast, kui ostueesõigust omav isik tehingust teada saab. Ostueesõiguse puhul on seega oluline tagada, et tehingu teade jõuaks reaalselt kõigi ostueesõigust omavate isikuteni.

On oht omand kaotada


On ka võimalik, et ostetav kaasomandi osa läheb mitme senise kaasomaniku omandisse, s.t nende senised omandi mõttelised osad vastavalt kasvavad. Sellise variandi puhul peaks nad siis ostetud korterit hakkama jagama, mis pole nende eesmärk, ja loogiline oleks, kui mitu soovijat heidavad loosi.

Ostueesõigus ei takista samas kannete tegemist kinnistusraamatusse ostja kasuks, sest ostueesõiguse teostamine pole tihti tõenäoline, kui kaasomandi osa oli avalikult müügis. Samas pole tark selle kahekuulise perioodi jooksul hakata ostetud vara kohe ümber ehitama ega sinna investeerida, sest oht omand kaotada on olemas ja ei maksa uskuda kaasomanike esialgseid lubadusi, et me ei soovi osta. Kuna ostueesõigus tekib alles pärast müügitehingut, siis ei aita ka ette allkirjade kogumine ostueesõiguse mitteteostamise kohta. Kui asja on sellel perioodil parendatud, siis parenduste tegija saaks nõuda nende eest lisahüvitist. Notari ülesanne on klientidele selgitada ostueesõigusega seotud riske.


Artikkel ilmus 22.04.2021 Maalehe rubriigis "Tasub teada"
Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel artikleidVaata kõiki