Hea teada

Priidu Pärna Maalehes: Mis saab tuhandetest kehtivatest üürilepingutest, mis sõlmiti enne uut üüriseadust?

facebook
14.oktoober 2021
Olen ühes üürikorteris elanud juba üle kümne aasta, seega olen pikaajaline üürnik. 2021. aasta algul aga hakkas kehtima uus üüriseadus, samas paljudel üürnikel on vanad lepingud, mis sõlmitud enne 2021. aastat. Tean, et uue üüriseadusega on mõned punktid muutunud, kuid kuna minu lepingut pole muudetud ehk käesoleval aastal minuga uut üürilepingut pole sõlmitud, kas siis minu suhtes kehtivad uue või vana seaduse sätted?

Kas nüüd saab omanik lihtsalt niisama suuliselt uusi nõudeid esitada? Või tuleb omanikul sel juhul algatada ka lepingu muutmine?

Mis siis kehtib – kas uued nõuded või see, mis on varasemalt sõlmitud lepingutes sätestatud?

Soovin ka teada, kui pikk on minule kui pikaajalisele üürnikule etteteatamise aeg üürilepingu lõpetamisest omaniku poolt. Millise sagedusega ja kui palju võib üüri tõsta ning kui palju peab sellest üürnikule ette teatama? Kas üürnik on nüüd kohustatud ka remondifondi raha maksma – vana seadusega seda polnud?

Maalehe lugeja


Priidu Pärna vastab:

Võlaõigusseaduse (VÕS) üürilepingu peatüki muudatused jõustusid 4.01.2021. Kaua planeeritud muudatustega sooviti anda lepingu osapooltele rohkem võimalusi kokku leppida üürilepingu tingimustes, sest meie senist regulatsiooni on peetud väga jäigaks ning tegelik elu on läinud üürilepingu sisu osas seadusest erinevat teed. Lepingute sõlmimisel kehtib tavapäraselt nn lepinguvabaduse põhimõte. See tähendab seda, et kuigi seadus annab ette mingi raamistiku lepingupoolte õigustest ja kohustustest, siis osalistel on võimalus kõiges ka teistmoodi kokku leppida kui seaduses kirjas.

Osa lepingute puhul on lepinguvabadus piiratud teatud sotsiaalse grupi kaitsmise vajadusest lähtuvalt – sellisteks lepinguliikideks on ajalooliselt olnud töölepingud ja eluruumi üürilepingud ning ka tarbijamüügilepingud.

Üürniku kahjuks muudatusi teha ei saa

Võlaõigusseaduse üürilepingu peatükis on see piirang kirjas paragrahvis 275 – nimelt ei tohi lepinguga kõrvale kalduda üürniku kahjuks seaduses tema õigusi, kohustusi ja vastutust puudutavas osas ning see põhimõte pole uute sätete tulekuga üldiselt muutunud.

Seega võib lepinguga kokku leppida üürniku kasuks paremates tingimustes kui seaduses kirjas, kuid mitte halvendada tema positsiooni võrreldes seadusega. Piltlikult võib kokku leppida pikemates lepingu ülesütlemise tähtaegades kui seaduses, kuid lepinguga ei tohi lühendada tähtajatu üürilepingu ülesütlemise seadusjärgset tähtaega, mis korterite puhul on kolm kuud.

VÕSi muudatuste osas ei ole seadusandja lisanud rakendussätet, kuidas uued muudatused ja olemasolevad üürilepingud suhestuvad. Seega tuleb kohaldada üldist õiguse põhimõtet, et kestvuslepingute puhul (üürileping on üks kestvuslepingutest, kuna on ju sõlmitud eelduslikult pikemaks perioodiks) kohaldub ka nn vanadele lepingutele automaatselt uus seadus.

Siiski tuleb arvestada, et uued seadusemuudatused lõid üksnes võimalused üürnikul ja üürileandjal täiendavalt kokku leppida mitmes asjas, mida seni seadus ei lubanud – näiteks leppetrahvides ja viivistes, üürniku osalises kohustuses kanda ka korteri remondifondiga seotud kulusid, kohustuses tagastada korter ülevärvituna nn valge karbi kujul jms.

Enne 2021. aasta jaanuari sõlmitud lepingutes selliseid kokkuleppeid olla ei saanud, seega ei saa üürileandja neid eeltoodud lisatingimusi ka rakendada otse uue seaduse alusel, ilma et lepingut oleks nüüd kokkuleppel muudetud.

Kehtivad soodsamad tingimused

Samas võib tekkida olukord, kus vana leping annab üürnikule soodsama positsiooni kui uus seadus. Näiteks lubab uus seadus lepingu üles öelda, kui üürnik on võlgu kahel maksetähtajal. Vana seaduse kohaselt pidi olema võlgnevus kolm kuud.

Kui olemasolevas üürilepingus on kirjas, et lepingu võib üles öelda kolmekuulise võlgnevuse korral, siis jääb see kokkulepe kehtima, kuigi uus seadus näeb ette lühema tähtaja, sest tegu on üürniku kasuks oleva lubatud kokkuleppega.

Kui vana üürileping ei sisaldanud kokkulepet ülesütlemise tähtaja kohta, siis kohaldub uus seadus ja kahekuuline ülesütlemise tähtaeg ehk lepingu saab üles öelda siis, kui üürnik on võlgu jäänud kahel maksetähtajal.

Seega tuleb olemasolevat üürilepingut lugeda ning tõlgendada, kus see võiks olla vastuolus uue seadusega ja kus mitte ning see ülesanne ei pruugi olla tavainimesele kerge ülesanne.

Tõlgendusraskuste vältimiseks ongi võib-olla mõistlik sõlmida uus üürileping, samas ei saa üürileandja seda nõuda, kuna uus seadus ei näe ette kohustuslikku üürilepingute ülevaatamist.

Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel artikleidVaata kõiki