Aeg-ajalt tõstatub ikka ja jälle kinnisvaramaksu teema. Aprilli lõpus käis Arenguseire keskus maamaksuidee välja kui paratamatuse. Kõlab ju üllalt - võtame neetud rikastelt kinnisvaraomanikelt raha ära. Jagame äravõetu ümber ja rikkus tuleb mürinal. Kas see ikka on nii?

Täna, 2022. aastal oleme olukorras, kus elamispindade kättesaadavus on oluliselt vähenenud. Kinnisvara on kallinenud kiiresti. Nii on ühe keskmise kuupalga eest võimalik osta vähem keskmise korteri ruutmeetreid, kui aasta-kaks või viis tagasi.

Elamispindade kättesaadavust on veelgi vähendamas ehk koduostu on kallimaks tegemas oodatav intressimäära tõus. Maikuised jutud käivad, et intressimäära tõusu Euroopa Keskpangast näeme juba juulis 2022.

Euroopa Keskpank rapsib intressimäära tõsta inflatsiooni tõttu. 19% peal olev inflatsioonimäär hammustab kõikide Eesti tarbijate rahakotist suure tüki. Vähese allesjäänu arvelt on järjest keerulisem finantseerida uue kodu ostu või üürile võtmist.

Rõhutama peab, et elamispindade kättesaadavus on Eestis olnud suhteliselt hea ja ei ole 2022. aasta suvele eelnenud kiirete hinnatõusude tõttu ka katastroofiliseks muutunud. Aga me liigume negatiivses suunas.

Kinnisvaramaks teeb kodu omamise kallimaks. Seega on selge, et kui kinnisvara omamist kulukamaks muuta, jääb vähemaks inimesi, kes saavad endale sellist luksust lubada.

Juba on aset leidmas protsess, kus üüriturg laieneb. Optimistid näevad selles tänaste noorte tahet end mitte asjade, asukohtadega ja inimestega siduda. Küünikud ja siinkirjutaja tõdevad, et noortel pole lihtsalt raha kodu ostmiseks, sest kinnisvara on liiga kallis.

Äri printsiip, sh üürileandmise äri põhimõte on enda kulude ja kasumi ostjalt küsimine. Lühiajalises vaates ei pruugi maksukulu ja müügihind ehk kinnisvara omamise kulu ja üürihind omavahel seotud olla. Lühemas perspektiivis võib tõesti juhtuda, et kinnisvara maksukulu ei õnnestu üürniku kaela lükata. Pikemas vaates teeb üürileandja seda niikuinii. Kui kinnisvarainvestor on liiga kallis olla, leiab investor alternatiivsed investeerimisvõimalused.

Siis on lood nagu apelsinidega Nõukogude Liidus – väga odavad, aga saada ei ole kusagil. Või kui ongi saada, siis ainult nomenklatuurile. Seega võib üheselt öelda, et kinnisvaramaks on elamispindade kättesaadavust vähendav tegur.

Arenguseire keskuse idee elamispindu maksustada sisaldas mõtet, et maksustada võiks ainult poolest miljonist, miljonist eurost kallimad elamispinnad. Siis on peidus salakaval ja pahatahtlik lõks, analoogne trikitamine, mida tehti tulumaksu süsteemi muutes.

Eraisikute tulumaksustamisel on alates 2018. aastast tulumaksuvaba 500 eurot kuu. Selliselt absoluutväärtusena maksupiiri paika pannes on kiire palgatõusu ja inflatsiooni tõttu järjest enam inimesi lükkunud kallima maksustamise suunas. Inimeste ostujõud või reaalsissetulek pole samal ajal võib-olla muutunud.

Sisuliselt pakuti tulumaksureformi läbi viies, et mingite rühmade tulumaksukoormus väheneb. Jäeti ütlemata ja selgitamata, et soodsama maksumäära maksjaid jääb järjest vähemaks. Nüüd on plaan sama müts kinnisvaraomanikele silmini pähe tõmmata.

Elamispindade kättesaadavuse ja elamufondi kvaliteedi parendamise teel tuleb soodustada pakkumist. Pakkumise maksustamine on vastupidine tegevus ja see vähendab elamispindade kättesaadavust.

Elamispindade kättesaadavuse vähenemine toob kaasa vajaduse sotsiaalteenuste ja -elamispindade järgi. Sotsiaalmeetmete väljatöötamine ja näiteks ka riikliku toega üürielamufondi loomine on maksumaksja jaoks kulukas ja ebaefektiivne.

Ei ole mõtet elamispindade kättesaadavust vähendada ja selle järel kangelaslikult tõtata maksumaksjalt raha juurde küsides enda tekitatud probleemi lahendama. Ei kõla mõistlikult.

Elamispindade pakkumise loomisel ei pea vaatama avaliku sektori poole. Erasektor täidab selle rolli väga kenasti ära nii elamispindade müügi- kui üüriturul. Globaalsete kriiside tõttu võib erasektor olla ajuti hädas – nii oleme täna elamispindade pakkumisega defitsiidis. Pikemas vaates on meil väga hästi toimiv arendusturg, kes on valmis pakkumise looma. Kui just maksutõkkeid ette ei panda.

Tõnu Toomparki arvamus ilmus Delfi Ärilehes 21.05.2022