Elamispindade turul on probleeme. Korterite-majade hinnad on kerkinud nii ostu-müügiturul kui üüriturul. Üüripakkumiste arvu parandamiseks tasub üles soojendada üks vana idee.

Elamispindade kättesaadavus väheneb koduostjate ja üürnike vaatest. Üürituru nõudluse poolel on lisaks kohalikele inimestele laineid löömas kümned tuhanded Eestisse saabunud pagulased. Nii on üüripindade turul tekkinud oluline pakkumiste puudujääk.

Elamispindade üüripakkumise parandamiseks tasub lauale tõsta vana idee anda ühte elamispinda välja üürivatele eraisikutele tulumaksuvabastus. Järgnevalt on toodud argumendid, miks ja kuidas võiks ühe korteri üürile andmise tulumaksuvabastus üüriturgu elavdada.

Hetkel maksustatakse üürileandjat absurdselt üürikäibe, mitte üüriärist teenitud kasumi alusel. Ometi on eraisikust üürileandja teinud kulutusi väljaüüritava elamispinna soetamiseks, laenu teenindamiseks, korteri remontimiseks ja sisustamiseks, lisaks üürile andmisega seonduvateks tegevusteks. Nii tuleb tulumaksu maksta isegi juhul, kui üüriäri on kahjumlik.

Sisuliselt on üürikäibe pealt viiendiku endale nõudmine riigipoolne sõnum, et sellise äriga ei peaks tegelema ja taunitud valdkonnas tegutsev üürileandja on mõistlik surnuks maksustada.

Arvestades, et elamispindade kättesaadavuse probleem on Eestis süvenemas, peaks riik andma vastupidise sõnumi – elamispindade pakkumine üüriturul on äärmiselt vajalik ja soositud tegevus.

Tõsi, üürikäibe maksustamisel on minimaalne soodustus – tulumaksu tuleb tasuda 80% üüritulu pealt. Sisuliselt võib öelda, et üüritulu efektiivne tulumaksumäär on tavapärase 20% asemel 16%. Madalam tulumaksumäär peaks kompenseerima üürileandja üüripinnal tehtavaid investeeringuid.

Eraisik on üürile andmisega seotud kulutused katnud tulude arvelt, millelt tulumaks on tasutud. Nii on üürile andmisega seonduvate vajalike investeeringute suurust ja tulumaksusoodustuse määra arvestades tegemist ainult näilise õigluse tekitamisega.

Tulumaksusoodustus üürikäibele aitab katta ainult üürileandja minimaalseid kulusid. Näiteks 500-eurose kuuüüri puhul võimaldab soodsam tulumaksumäär katta aastas ühe 200-eurose üürikorteri peale tehtava investeeringu kulud. Enamikus Eesti piirkondades on üürihinnad 500 eurost allpool ja tulumaksusoodustus on näiline.

Õiglane üüritulu, ja mitte käibe, maksustamine on tegur, mis soosiks eluruumide omanike elamispindu üüriturul pakkuma. Pakkumise suurenemine on tänase kuumava üürituru olukorras kriitiline tegur.

Üüriäri ajamiseks pakub mõistlikumat maksustamise võimalust korraldada üürile andmist ettevõtte kaudu. Ettevõtte loomine ei ole kaasnevate kulude ja jooksva aruandluse kohustuse tõttu mõistlik, kui üürileandjal ei ole ambitsiooni üüriäri laiendada ja piirdutakse ühe-kahe korteri üürile andmisega.

Sageli on üksik üürile antav korter saadud pärandina. Või on kaks inimest leivad ühte kappi pannud ja ühe elamispind jääb üle, mis üürile antakse. Muidugi on hulk eraisikuid ostnud korteri koheselt eesmärgiga pind üürile anda.

Majanduslikus mõttes on ühe korteri üürile andmise näol tegemist pigem närvesööva hobi kui ettevõtlusega. Enamasti pole sugugi kindel, et projekt jooksvate kulude tõttu üldse positiivset rahavoogu kannab, mille pealt oleks põhjus makse maksta.

Elamispindade üürileandjate seas on üksjagu palju eraisikutest üürileandjaid, kes üüritulu varjavad ja tulumaksu niigi ei maksa. Sellised üürileandjad opereerivad suuliste lepingute ja sularahaga. Taoline äripraktika ei loo kindlust üürileandjatele, veel vähem üürnikele.

Üürnikel ei ole eriti veel tänases pakkumiste defitsiidis valikuvõimalust – läbirääkimiste ruum on ahtake ja vastu tuleb võtta tingimused, mida üürileandja pakub.

Tulumaksuvabastus võimaldaks ühe korteri üürileandjatel põranda alt välja tulla. See puhastab turgu, sest kaob vajadus lepingu mustadeks salaprotokollideks. Kirjalikud lepingud muudavad üüriturgu läbipaistvamaks ja suureneb läbinähtav konkurets üürileandjate vahel. Aus konkurents on tegur, mis aitab hoida hinnad kontrolli all ehk elamispindade kättesaadavuse mõistliku.

Üürituru läbipaistvuse parandamine võiks olla ühe korteri üürile andmise idee üks olulisemaid eesmärke.

Tulumaksusoodustus jätab riigi maksutulust ilma ainult ajutiselt. Hetkel, kui tulumaksusoodustust saanud üürikorteri omanik plaanib korteri müüa, tuleb tasuda tulumaks müügihinna ja ostuhinna vahelt. Üürikorteri müümisele ei kehtiks tulumaksusoodustus, mis on enda alalise elukoha müümisele. Nii saaks riik maksutulu kenasti kätte, mis sellest, et mõningase hilinemisega.

Üüriturul on olulisi probleeme, mis on viimastel kuudel muutunud järjest teravamateks. Probleemide lahendamisel võiks avalik sektor ulatada abikäe, kuid abi ei peaks seinema maksuraha eest riiklike elamispindade pakkumise tekitamises või muudes meeleheitlikes sammudes üüritoetuste väljatöötamisel.

Vaja on probleemi lahendamine delegeerida erasektorile. Vaade erasektori suunas on vananeva ja kahaneva rahvastiku ning väheneva maksubaasiga riigi ainuvõimalik lahendus, selle asemel, et riik end agressiivse vähkkasvajana ise iga valdkonda sisse ebatervet konkurentsi looma suruks.

Soosides erasektori poolset elamispindade üüripakkumist ja aidates kaasa üürituru läbipaistvamaks muutumisele kaob esmalt rumal vajadus elamispinnad maksustamise läbi kalliks muuta. Seejärel kaob iseenesest vajadus täiendavalt kogutavate maksurahade eest probleeme kangelaslikult lahendandes väljavalitutele elamispindu pakkuma hakata.

Tõnu Toomparki arvamus ilmus Delfi Ärilehes 05.06.2022