Hea teada

Kes tahaks saja aasta pikkust kodulaenu

facebook
30.november 2017

Paljudes riikides on võimalik eluasemelaenu saada nii, et laenatud summat laenuperioodi jooksul tagasi ei makstagi, tasutakse üksnes intresse. Eestis eelistavad inimesed pigem kiiret tagasimaksmist.

Heal juhul võib ainult intresside maksmisele rajatud laen teha oma kodu hankimise oluliselt lihtsamaks. Miks aga Eestis pangad selliseid kodulaene ei paku?

Swedbanki eraisikute finantseerimise divisjoni juhi Tarmo Ulla sõnul maksab Rootsis suur osa laenuvõtjaid elu lõpuni intresse ja laen pärandatakse pärijatele.

“See on tinginud olukorra, kus eluasemelaenude portfell kogu Rootsis aina kasvab – see on nii, kuna laene tagasi ei maksta, hinnad kerkivad ja laenuvõtjaid tuleb juurde,” ütles Ulla. Rootsis arutatakse nüüd, kas ja kui suurt osa laenust peaks laenuvõtja edaspidi igal juhul tagasi maksma hakkama.

Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna juhataja Jaak Tõrs ütles, et ainult intressi tagasimaksmisega eluasemelaenude kasutamine on lisaks Rootsile levinud paljudes Lääne-Euroopa riikides: Taani, Holland, Ühendkuningriik. Samuti mujal maailmas nagu näiteks Austraalia ja Korea    

“Vähem on need levinud riikides, kus hakati eluasemelaene väljastama hiljem, näiteks endised kommunistlikud riigid, kuid ka Soome ja Hispaania. Viimaseid iseloomustab pigem aktiivne ujuva intressimäära kasutamine eluasemelaenudes.”

Eestis hakkas Hansapank tänapäeva omadega sarnaseid eluasemelaene väljastama 1996. aastal. Laene arvestati tol ajal Saksa marga alusel ja esimeste kodulaenude aastaintress oli 12%.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________

Võib tuua probleeme


Allikas: Jaak Tõrs, Eesti Panga osakonnajuhataja

Miks sellised laenud probleeme tekitavad ja miks need osas riikides keelatud on?

Mida suurem on tagasimaksmata põhiosa, seda kõrgem on intressimäärade tõustes intressimakse. Isegi kui intressimäär on fikseeritud 5 või 10 aastaks, siis selliste laenude puhul intressimäärade muutus võib põhjustada raskusi laenu teenindamisel.

Väga paljud inimesed ei pruugi laenu võtmise järel koguda piisavalt sääste, et tekiks vajalik rahaline puhver.

Juhul kui kinnisvarahinnad langevad, on väga paljud laenuvõtjad olukorras, kus nende laenusumma on suurem kui kinnisvara väärtus. Lisaks sellele, et konkreetne inimene ei saa soovi korral kodu vahetada – ka kinnisvaraturu toimimise seisukohalt oluline osa kinnisvarast ja inimestest on lõksus. See võib kaasa tuua kinnisvaraturu stagneerumise ja ühtlasi pärssida selle kaudu majandusarengut.

Kui selliste laenude kasutamine on väga aktiivne, siis majapidamiste võlakoormus on väga suur. See võib pärssida tuleviku majandusarengut, see tähendab võimalikult väiksemat laenamisaktiivsust tulevikus.

Selliste laenude suur turuosa võimendab ka majandustsüklit, kuna kõrge võlakoormuse tõttu on intressimaksete osakaal väga suur ja see põhjustab rasketel aegadel tarbimise vähenemist. Näiteks Hollandis, kus selliste laenude osakaal on suur, peab Hollandi keskpank majandusarengu seisukohalt seda üheks oluliseks probleemiks.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Laenuvõtja peab ise säästma

Jaak Tõrsi sõnutsi võiks ainult intressi tagasimaksmisega eluasemelaene teoreetiliselt kasutada sellises olukorras, kui laenaja on aktiivne säästja.

“Teiste riikide praktikate järgi on kaks näidet. Esiteks laenuvõtja koostab pangalaenu võtmisega samal ajal regulaarse säästutoodetesse maksete tegemise plaani. See tähendab, et ta maksab laenuintressi ja nn põhiosa suuruse makse teeb kuhugi säästmistootesse (fondiosak, investeerimishoius) ning tähtaja saabudes kasutab säästutootesse paigutatud raha laenu põhiosa ühekordseks maksmiseks. Sellist toodet pakkus Eestis ka viimatise buumi lõpus SEB Pank.

Teine võimalus on aktiivne säästude kogumine (näiteks pensioniajaks, nagu seda on Rootsis) ja põhiosa mitte kunagi lõplikult tagasi ei maksta. Sellisel juhul on laenuvõtjal piisavalt finantssääste, mis tagaks, et inimene saab hakkama ka rasketel aegadel,” rääkis keskpanga osakonnajuhataja.

Swedbanki eraisikute finantseerimise divisjoni juht Tarmo Ulla ütles, et Rootsis on kaks kolmandikku eluasemelaenu portfellist selline, et intress muutub vastavalt panga hinnakirjale iga kolme kuu järel. “Laenude hinna üle otsustab iga pank ise. Loomulikult mõjutavad lisaks konkurentsile hinnastamist ka majanduskeskkond, raha turuhind ja laenuvõtja riskisus.”

Rootsis on hakatud eluasemelaenude väljastamise reegleid karmimaks tegema, et ennetada n-ö kinnisvaramulli tekkimist (vt ka kõrvalt Rootsi Swedbanki peaökonomisti Anna Bremani kommentaare).

Londonis ilmuv majandusleht Financial Times kirjutas tänavu suvel, et Suurbritannias on umbes iga viies eluasemelaen selline, millelt tasutakse üksnes intressi. Seda tüüpi kodulaenuga on endale elamise hankinud 1,9 miljonit laenuvõtjat.


Eestis kuni 30aastased laenud

“Eestis on maksimaalne laenu tagasimaksmise tähtaeg Eesti Panga poolt reguleeritud ja see on 30 aastat,” sõnas Ulla. “Laenu hind koosneb baasintressist ja kliendist sõltuvast riskimarginaalist. Baasintress on seotud kuue kuu euribori ehk raha hinnaga pankadevahelisel rahaturul. Laenu intressimarginaal on kliendipõhine ja lepitakse lepingu sõlmimisel kuni laenu tagastamise lõpuni kokku. Erinevus seisneb selles, et Rootsis muutub kogu intress iga kolme kuu tagant, Eestis on see laenumaksete lõpuni kokku lepitud ja muutub vaid intressi see osa, mis on seotud baasintressiga.”

Tarmo Ulla sõnul on palju ajaloolisi põhjuseid, miks Rootsis selline süsteem tekkis. Paljud põhjused ulatuvad viimatise sealse majanduskriisi aega, mille järel otsiti võimalusi, kuidas tarbimise suurendamise kaudu elavdada majandust. Praegu aga arutatakse Rootsis selle üle, kuidas muuta sealne süsteem sarnasemaks meie omaga. “Eestis soovivad inimesed oma laenukohustused pigem kiiremini tagasi maksta. Siinne sotsiaalsüsteem ei võimaldaks ka seda, et eakamad inimesed suudaksid ilma lisasissetulekuta laenuintresse tasuda,” leidis Ulla.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Rootsi karmistab kodulaenu reegleid

Argo Ideon

Rootsis hakkavad laenuvõtmise reeglid karmistuma, ent suurema sissetuleku ja suhteliselt väikeste kohustustega klient saab ka tulevikus niisugust laenu, millelt peab vaid intresse tasuma, rääkis Maalehele Rootsi Swedbanki peaökonomist Anna Breman.

Rootsis kehtivate reeglite järgi peab kodulaenuvõtja praegu tasuma omaosalusena vähemalt 15% eluaseme hinnast, ütles Breman. “Kui laenu suurus on 70–85% ostetava väärtusest, tuleb aastas põhiosa tagasi maksta vähemalt 2% ulatuses ehk näiteks 800 000kroonise laenu puhul 40 000 krooni igal aastal,” tõi ta näite. Kui laenusumma ületab 50% elamispinna väärtusest, ent alla 70%, tuleb tagasi maksta vähemalt 1% põhisummast aastas.

Kui aga laenata vähem kui pool elamispinna maksumusest, võib Rootsis tasuda laenuperioodi jooksul vaid intresse. Järgmise aasta märtsikuust on Rootsis tulemas uued nõuded, mis välistavad üksnes intressi tasumist nõudvad laenud niisuguste laenuvõtjate puhul, kelle sissetulek võrreldes laenukohustustega on suhteliselt väike. “Tegelikkuses on aga väga paljudel inimestel Rootsis kodulaenud, mille suurus jääb alla poole nende elamispinna väärtusest,” sõnas Breman. “Swedbanki antud laenude puhul jääb keskmine umbes 50% juurde.”

Kodulaenuvõtja võib Rootsis iga kolme kuu tagant valida vastavalt turutingimustele muutuva intressi või ka fikseerida intressi üheks, kaheks, kolmeks, isegi 10 aastaks. Viimaste aastate madala intressitaseme juures on olnud oluliselt soodsam valida kõikuv intress, kuid Bremani sõnul on üha rohkem neid, kes eelistavad fikseeritud intressi.

On ka selliseid kliente, kes fikseerivad intressi osale laenusummast ja ülejäänu eest tasuvad kõikuvat määra.

Mis saab aga kodulaenust, millelt on tasutud üksnes intresse, kui kokkulepitud laenuperiood lõpeb või eakas koduomanik sureb? Võimalik on vahepeal säästa ja põhiosa tagasi maksta, et laen kustutada. Omaniku surma korral pärijad enamasti müüvad elamispinna ja sellest rahast makstakse laen tagasi.

 

Allikas: 30.11.2017 Maaleht, artikli autor Argo Ideon

Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel artikleidVaata kõiki