Nagu Triniti vandeadvokaat Anna Liiv hiljaaegu Ärilehe veergudel selgitas, pidid korteriühistud seni leppima nõuete üldkorras rahuldamisega. Korteriühistu ei erinenud täitemenetluses teistest võlausaldajatest, kelle kasuks ei olnud võlgniku kinnistule hüpoteeki seatud. Uue korteriomandi- ja korteriühistuseadusega tõstetakse ühistu aga hüpoteegipidaja staatusse, nii et ühistul on korteri müügi korral eelisõigus osale müügihinnast. Oluline on see, et ühistul on eelisõigus ka pankade ees, kes üldiselt on harjunud enda nõuded esimesena kätte saama.

Pandiõigusel kindla summa piiri ei ole, seadus seob selle võimalikult täpselt korteri eelmise aasta majandamiskulude kogusummaga. Seega eelisjärjekorras on korteriühistul korteri müügi arvelt õigus summale, mis on võrdne ühe aasta kommunaalarvete summaga. Kui korteriühistu nõue on suurem ja korteriomaniku võlgnevus pikemaaegsem, siis ülejäänud osas korteriühistu nõue ei lõpe, vaid ühistul on õigus selle tasumist nõuda üldkorras, nii nagu seda saab ka praegu teha.   

Korteriühistutele nüüd tekkiv pandiõigus on nii-öelda nähtamatu. Kui tavaliselt kantakse kõik pandid kinnistusraamatusse, siis uus õigus on hüpoteekidest eespool ja seda eraldi ei märgita.

Pangad teadmatuses

Omaette probleem on see, et pangad saavad probleemist teada alles 11. tunnil – siis, kui nõue on juba kohtutäituri käes. Sinnamaani arvab laenuandja paratamatult, et korteriomanik on aus inimene, kes kõik oma kohustused tasub, sest pangale on maksed regulaarselt laekunud. „Laenulepingus võib küll olla klausel, et laenusaajal on kohustus panka teavitada, kui tal on tagatiseks oleva korteriga seotud kohtumenetlus, aga päriselus keegi panka niikuinii ei teavita,” märkis advokaat Anna Liiv.

Mardi sõnul võiks pankadel uue seaduse valguses olla mõistlikum korteriühistute nõuded ära osta ja neid siis sisse nõuda. Muidu võib tekkida oht, et sundmüügi korral kustub panga hüpoteek, ja kui müügihind on laenujäägist väiksem, jääb ülejäänud nõue tagatiseta. Samal arvamusel on Liiv. „Absoluutselt, sest kommunaal- ja üürikulude nõuded pole summades tavaliselt üldse suured, keskmiselt ehk 2000–3000 eurot,” märkis ta. Korteriühistud võiksid aga panku aegsasti teavitada.

Pankade teatel uus seadus laenuotsuste tegemist laiemalt tõenäoliselt ei mõjuta. „Mõju on eelkõige täitemenetluse olukorras. Eluasemelaenude andmises praegu olulisi muudatusi ei näe, aga ei saa välistada võimalikke muudatusi tulevikus, kui on näha seaduse jõustumise järgne praktika,” ütles SEB kommunikatsioonijuht Evelin Allas. „Kuna summa, mida uus kord puudutab, on piiratud ühe aasta kommunaalmaksetega, ei näe me esialgu kodulaenu tingimustele suurt mõju,” sõnas LHV jaepanga finantseerimisosakonna juht Catlin Vatsel. 

Seetõttu arvab ta, et seadus ei arvesta Ida-Viru oludega. „Meil on väga palju mahajäetud kortereid, mis seisavad tühjalt juba aastaid. Põhjuseid on erinevaid, näiteks on inimesed Inglismaale „põgenenud”. Korterid on kohtutäiturite käes, aga ühtegi soovijat neile ei ole. Täitemenetluse võib küll alustada, aga kasu sellest pole. Ainuke lahendus, mille leidsin, on korterid ise ära osta ja müüa kasvõi ühe euroga või üldse tasuta ära anda. Ainuke tingimus on, et inimene maksab jooksvalt arveid,” selgitas ta. Jürgensoni arvates tuleks seadusse teha erandid, mis arvestaksid Ida-Virumaa oludega.     

Allikas: Delfi,Ärileht, 22.12.2017. Artikli autor Jaanus Vogelberg