Toome ära õiguskantsleri vastuse.

Pöördusite õiguskantsleri poole korteriühistu Narva mnt xxx liikmete nimel.

Märkisite, et Narva mnt kinnisasjal asub neli korterelamut, mille korterite omanikud ei jõua hoonete remontimises kokkuleppele.

 

Palusite õiguskantsleril kontrollida, kas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 on kooskõlas põhiseadusega. Te ei ole rahul seaduse nõudega, et sõltumata kinnistul asuvate hoonete arvust saab moodustada vaid ühe korteriühistu. Teie hinnangul riivatakse nii põhiseaduses sätestatud õigust koonduda mittetulundusühingutesse ja -liitudesse ja

ka korteriomaniku omandiõigust teha korterelamus remonti.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 ei ole vastuolus põhiseaduse § 32 lõikega 2 ega § 48 lõikega 1. Samal kinnisasjal asuvate hoonete (korterelamute) majandamiseks üksnes ühe korteriühistu moodustamise eesmärk on korteriomandite kaasomandi tõhus valitsemine. 

Selline eesmärk ei ole põhiseadusvastane. KrtS §-ga 1 ei ole piiratud ka õigust koonduda

mittetulundusühingutesse ja -liitudesse (põhiseaduse § 48 lg 1).

Igaühel õigus koonduda mittetulundusühingutesse ja -liitudesse (põhiseaduse § 48 lg 1).

Korteriühistule kohaldatakse küll osaliselt mittetulundusühingute seaduse sätteid, kuid

korteriühistu ei ole mittetulundusühing.¹ 

Korteriomanikud teostavad seaduses ettenähtud ulatuses oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). KrtS eelnõu seletuskirja kohaselt  „[…] on korteriühistu olemasolu korteriomandite olemasoluga lahutamatult seotud. Kinnisomandi korteriomanditeks jagamisel tekib samal ajal ka eraõiguslik juriidiline isik – korteriühistu, mille liikmeteks on kõik korteriomanikud ja mille kaudu nad ühist kinnisasja majandavad. […] Eelnõu kohaselt on korteriühistu selgelt eriliigiline juriidiline isik, st tegemist ei ole mittetulundusühingu alaliigiga […]“.

Korteriühistu liikmeks saamise eelduseks ei ole isiku tahteavaldus korteriühistusse kuulumiseks, vaid liikmesus tuleneb konkreetse kinnisasja ehk korteriomandi omandamisest.

Korteriühistu on korteriomandi valitsemisvorm. Kui seadus ei võimalda luua samal kinnisasjal

asuvate hoonete (korterelamute) majandamiseks mitut korteriühistut, saab sellist olukorda käsitada üksnes omandipõhiõiguse riivena.

Põhiseaduse § 32 lõike 2 lause 1 sätestab, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandipõhiõigus ei ole siiski absoluutne. Põhiseaduse § 32 lõike 2 lause 2 võimaldab isiku omandipõhiõigust seadusega piirata. Riigikohus on öelnud, et omandipõhiõigust võib piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole põhiseadusega vastuolus (vt nt Riigikohtu 30.04.2004 otsust asjas nr 3-4-1-3-04, p 27). Piirang peab olema eesmärgi suhtes proportsionaalne, s.t eesmärgi olulisus peab omandipõhiõiguse riive intensiivsuse üles kaaluma.

Kui kinnisasi on mitme inimese kaasomandis, peavad need kaasomanikud omandiõigust ühiselt teostama, arvestades üksteise huvide ja õigustega. Kõigi korteriomanike ühte korteriühistusse kuulumise eesmärk on korteriomandite kaasomandi tõhus valitsemine (KrtS § 34 lg 2). 

Seega on riive eesmärk kaitsta kõigi korteriomanike omandipõhiõigust, tagades korteriomandi hooldamine ja säilimine. Puudub ka kahtlus sellise lahenduse sobivuse, vajalikkuse ja proportsionaalsuse suhtes. Riigikogu on loonud korteriomandi valitsemisvormi, mis tagaks korteriomandite kaasomandi korrashoiu ja remondi ka juhuks, kui üks või mitu korteriomanikku on vastu (sel juhul rikutakse samuti põhiseaduse § 32 lg 2 lausest 3 tulenevat keeldu kasutada omandit üldiste huvide vastaselt).

Samal kinnisasjal mitme korteriühistu loomine ei taga kaasomandi tõhusat valitsemist. Kinnisasi on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) kohaselt maapinna piiritletud osa (maatükk), mille olulised osad on mh sellega püsivalt ühendatud ehitised (TsÜS § 50 lg 1, § 54 lg 1). Asi ja selle olulised osad ei saa olla erinevate isikute omandis (TsÜS § 53 lg 2 lause 1). Seega laieneb maatüki omand ka ehitisele. 

Kinnisasja kuulumine mitmele isikule on asjaõigusseaduse kohaselt võimalik kaasomandina või ühisomandina (AÕS § 70 lg 2). Korteriomanikele kui kaasomanikele kuulub kogu kinnisasi tervikuna mõttelistes osades. Korteriomandi kaasomandi osa esemeks on maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis (KrtS § 4 lg 4).

 

Nii on kaasomandis maatükk tervikuna kui ka maatükil asuva ühe või mitme hoone mõttelised osad (mh nt kandvad seinad ja katused, ühiskommunikatsioonid ja  tehnosüsteemid). Seda ei muudaks ka võimalus asutada samal kinnisasjal asuvate hoonete valitsemiseks eraldi korteriühistud. Samal kinnisasjal asuvate hoonete valitsemiseks eraldi korteriühistute loomine tekitaks vaid õigusliku segaduse. Seepärast on Riigikogu otsustanud, et korteriomandite kaasomandi valitsemist ei saa jagada hoonete kaupa ja välistatud on korteriühistu, mille liikmeks oleks vaid osa korteriomandite omanikest (KrtS § 1 lõiked 2 ja 4).

Kui samal kinnisasjal asub mitu hoonet, mille tehniline seisukord ja remondivajadus on erinev, on võimalik majandamiskulusid jaotada põhikirjaga (KrtS § 40 lg 2). Maksed remondifondi võivad oleneda hoonete seisundist ehk tegelikest vajadustest, mitte kaasomandi suurusest. Laenumaksete tasumise kohustuse võib ette näha ka ebavõrdsetes suurustes, see tähendab, et korteriomanikud ei vastuta solidaarselt (võlaõigusseaduse § 63 lg 1 lause 2). Samuti võib lahenduseks olla korteriomanike kokkuleppe sõlmimine (KrtS § 13).

Näiteks võivad korteriomanikud nõuda, et lepitaks kokku kõigis olulistes tingimustes: majandamiskulude jaotuse alus,  kinnisasja eri osade kasutamise ja korrashoiu tingimused jne. ² Seadus näeb ette ka võimaluse, et teatud eeldustel nõutakse kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult (korteriomanikelt) vastavat tahteavaldust (KrtS § 9 lg 2). Vajalik tahteavaldus on võimalik asendada kohtulahendiga (TsÜS § 68 lg 5).

Samal kinnisasjal olevate hoonete valitsemise saab efektiivselt eraldada siiski üksnes kinnisasja jagamise ja eraldi korteriomandite moodustamise teel. Tallinna Linnaplaneerimise Amet ei ole pidanud võimalikuks Narva mnt 174c kinnisasja jagada, sest seda ei luba kehtiv detailplaneering (korteriühistule 26.04.2019 saadetud kiri). Võite soovi korral paluda ametil vastust siiski täpsustada.

Elluviidud planeeringut on võimalik muuta või osa sellest kehtetuks tunnistada. Planeerimisseadus (PlanS) ei nõua kinnisasja jagamiseks detailplaneeringu koostamist (vt PlanS § 125 lg 1), kuna tegemist on pigem maakorraldusliku kui ruumilise planeerimise valdkonna küsimusega.³ 

Siiski võib detailplaneeringu koostamine ka kinnisasja jagamise korral olla mõnel juhul nõutav (vt PlanS § 125 lõiked 1 ja 2). Maakorraldusseaduse(MaaKS) kohaselt saab kinnisasja jagada vaid maatüki olemust rikkumata, juhul kui pärast kinnisasja jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi (§ 13 lg 1). Kinnisasi on jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele võimatuks või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust (MaaKS § 13 lg 4). Kohalik omavalitsus peab hindama, kas kinnisasja olemus võimaldab seda jagada: näiteks tuleb kaaluda, kas kinnisasja jagamisel säilib elukeskkonna ja maastiku omapära, on tagatud otstarbekas juurdepääsutee ning kinnisasja terviklik ja otstarbekas kuju jne (vt MaaKS § 5 lg 2).

Korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamise kohta on selgitusi andnud Justiitsministeerium (vt ministeeriumi 04.12.2018 kiri nr 10-4/6791-2).

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Madise

¹ Korteriühistu institutsiooni kujunemisloo kohta vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirja, lk 15-16 (SE 462, kättesaadav veebilehel www.riigikogu.ee).

² Vt ka KrtS-i seletuskirja, lk 36 jj.

³ Vt planeerimisseaduse eelnõu seletuskiri, lk 158 (SE 571, kättesaadav veebilehel www.riigikogu.ee). Vt ka õiguskantsleri 28.09.2017 seisukoht nr 6-1/171125/1704251.