Kas saan eraldi tuulekoja?

Elame alevikus vanemas ridaelamus, kus meil on naabriga ühine pisike tuulekoda. Naabriks on töömees, kes kohutavalt palju suitsetab – alati, kui ta ukse avab, paiskub ühisesse esikusse (ja sealt meie esikusse) vastik suitsuhaisupilv. Nägime Tallinnas käies, et sama projektiga majadele on paljud pannud ühe, ühise välisukse asemel kaks eraldi ust (need mahuvad ära) ja nii saab tekitada ka kitsukesed eraldi tuulekojad. Kelle nõusolek on selleks vajalik?

Vastab 

Priidu Pärna

notar, Eesti Omanike Keskliidu esimees

Ridaelamu puhul oleneb ehitustööde kooskõlastamine sellest, kuidas on moodustatud selle all olev krunt. Kui boksid on iseseisvalt majandatavad, siis võidi iga boksi alla moodustada eraldi katastriüksus. Igal elamisel on sel juhul oma krunt ja selle piir jookseb ridaelamu vaheseinu pidi. Säärase oma krundiga ridaelamu osa võib iga omanik teiste elanike nõusolekuta ümber ehitada, vajalik on järgida vaid ehitusseadustiku nõudeid.

Enamasti on ridaelamuboksidel katastrisse kantud siiski ühine krunt ja sel juhul on ridaelamu jagatud korteriomanditeks. Korteriomandi koosseisus on reaalosana ridaelamuboks ja sellega on ühendatud maatüki kaasomandi osa (mõtteline osa). Kaasomandis on korteriomandite puhul peale maatüki kõik ühised tehnorajatised, aga ka katus, vundament ja välisseinad.

Korteriomanditesse puutuvat reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Kui soovitakse maja tuulekoja välisuksi ümber ehitada, siis puudutab see kõiki omanikke. Elanikud ei soovi ju, et maja välisuksed näeksid välja kõik isemoodi ja et iga omanik võiks näiteks muuta oma korteri  akende raamistust. Selline fassaadi visuaalne segadus mõjutaks kõigi korterite turuhinda.

Seetõttu näeb KrtS ette, et ehitusliku muudatuse tegemiseks elamus on vaja kõigi omanike nõusolekut ja ei piisa, kui vaid kaks tuulekoda kasutavat naabrit välisuste ümberehituses kokku lepivad. Kui uste vahetust saaks põhjendada energiatõhususe suurendamisega ja uksed vahetatakse välja tervel majal, siis võib sellise otsuse langetada ka omanike häälteenamusega.

Eraldi teema välisuste vahetusel on kohaliku omavalitsuse kui ehitusjärelevalveasutuse nõusoleku vajadus. Ehitusseadustiku järgi vajab elamu ümberehitamine kohaliku omavalitsuse teavitamist (ehitusteatise esitamist) ja ehitusprojekti. Seaduse §4 kohaselt ei käsitleta siiski ümberehitamisena olemasoleva ehitise üksikute osade (näiteks uste) vahetamist samaväärsete vastu.