Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе
krts logo 300


 

Новый закон о квартирной собственности

 и квартирных товариществах

 

вступает в силу 1 января 2018 года

 

ВО ВСЕХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ СОЗДАЮТСЯ

КВАРТИРНЫЕ ТОВАРИЩЕСТВА


ЦЕЛЬ ЗАКОНА

В половине многоквартирных домов в настоящее время не существует квартирных товариществ. Путем создания квартирных товариществ во всех этих домах законодатель хочет улучшить управление жилыми домами, сделать хозяйственную деятельность более прозрачной и ввести одинаковые правила управления во всех жилых домах.


КОГО КАСАЕТСЯ ЗАКОН

Новый закон о квартирной собственности и квартирных товариществах (ЗКСКТ) применяется во всех домах, где образованы квартирные собственности. Квартирная собственность состоит из реальной части (жилое или нежилое помещение) и связанной с ней долей совместной собственности на объект недвижимости. Товарищество создается и в том случае, если на объекте недвижимости две квартирных собственности или если все квартирные собственности принадлежат одному лицу.


КОГО ЗАКОН НЕ КАСАЕТСЯ

Новый закон и требование создания товарищества не действуют в отношении недвижимых вещей, находящихся в долевой собственности в виде мыслимых долей (например, у каждого собственника 1/4); рядных домов, где под каждой частью жилого дома образуется свой участок, а также в отношении домов, собственниками которых являются товарищества собственников зданий.


ЕСЛИ КВАРТИРНОЕ ТОВАРИЩЕСТВО СУЩЕСТВУЕТ

На существующие квартирные товарищества ЗКСКТ повлияет мало, так как прежние товарищества продолжат свою деятельность. Хотя новый закон прямо и не требует изменения устава товарищества, устав все-таки стоит пересмотреть. Если какое-либо положение существующего устава противоречит новому закону, то в этих случаях действует положение закона.

 

ЕСЛИ КВАРТИРНОГО ТОВАРИЩЕСТВА НЕТ

Создание товариществ в 2017 году не является обязательным. Если вы тем не менее желаете это сделать, большинство собственников квартир должны принять решение о создании товарищества, утвердить устав, выбрать правление и внести квартирное товарищество в регистр. Если в течение 2017 года товарищество не будет создано, то 1 января 2018 года его создаст само государство! Квартирное товарищество вашего объекта недвижимости будет автоматически внесено в регистр, его названием станет адрес вашего объекта недвижимости, к которому будут прибавлены буквы KÜ. Все общие права и обязанности собственников, связанные с управлением, переходят к товариществу. В таком товариществе на первых порах не будет устава, и управление домом будет осуществляться непосредственно на основании положений ЗКСКТ.  В регистр надо будет сообщить только состав правления товарищества.

 

ПРАВЛЕНИЕ КВАРТИРНОГО ТОВАРИЩЕСТВА

Если для управления домом общим собранием собственников квартир до 1 января 2018 года был назначен управляющий (предприятие по управлению недвижимостью, самостоятельный управляющий домом или кто-либо из собственников), то с момента вступления в силу ЗКСКТ он автоматически выполняет обязанности правления. К 30 июня 2018 года необходимо внести в регистр данные о созданном правлении товарищества (данные прежнего управляющего или вновь избранного правления). Юридическое лицо по решению общего собрания может и впредь являться заменяющим правление органом (управляющий).


ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

* В течение 2017 года выясните, создано ли в вашем доме квартирное товарищество. Если сами вы товарищества не создаете, то проверьте, чтобы было действующее решение общего собрания о назначении управляющего. Если кто-либо из жильцов дома фактически занимался сбором средств на ремонт или заключал от своего имени договоры об общем электро- и водоснабжении и вы хотите, чтобы он продолжил в новом году свою деятельность в качестве члена правления, то назначьте его в 2017 году официально решением общего собрания собственников квартир управляющим.

* Если в доме до 10 квартирных собственностей или все квартирные собственности принадлежат одному лицу, то выбирать правление и уведомлять регистр не надо: собственники квартир в этом случае представляют товарищество сообща или на основании выданной кому-либо из собственников доверненности. В таком товариществе бухгалтерию можно вести по кассовому методу, и не надо представлять отчет за хозяйственный год. Выбирать правление и вносить его в регистр можно и в малоквартирных домах, однако в этом случае действуют обычные правила ведения бухгалтерии и отчетности.

* Наличие у членов правления квалификационных свидетельств не требуется. Профессиональную подготовку управляющего недвижимостью, или управляющего многоквартирным домом, или председателя квартирного товарищества должно иметь только лицо, которое назначено на должность управляющего домом управляющим-юридическим лицом.

* Выходить из квартирного товарищества можно не иначе, как путем отчуждения квартирной собственности. Прекращение квартирного товарищества по договоренности собственников возможно только с прекращением квартирных собственностей.

* К 31 декабря 2018 года товарищество должно уведомить регистр о прежних кредитах, превышающих сумму хозяйственных расходов за хозяйственный год. В дальнейшем о взятии таких крупных обязательств также необходимо вносить отметку в регистр.

* Все требования квартирного товарищества к собственнику квартиры обеспечены, в соответствии с законом, залоговым правом.

* Для хозяйствования нескольким объектами недвижимости больше нельзя будет создавать одно квартирное товарищество. Существующие квартирные товарищества, объединявшие несколько объектов недвижимости, разделяются на несколько товариществ, если к 31 декабря 2016 года на общем собрании не было принято другого решения.

* Все документы или извещения квартирного товарищества можно представлять в регистр квартирных товариществ через портал предпринимателя (ettevotjaportaal.rik.ee) или через нотариуса. За регистровую запись взимается государственная пошлина.

 

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

Центральный союз собственников Эстонии

https://www.omanikud.ee/krts/zakon

тел. 642 7020, эл. почта omanikud@omanikud.ee