Maa korraline hindamine

Alates 15. märtsis 2022. a hakkas kehtima maa hindamise seadus, maamaksuseaduse ja teiste seaduste muutmise seadus, mille tulemil viiakse 2022. aastal läbi maa korraline hindamine (eelmine hindamine toimus 2001 aastal).

Siiani maksis omanik oma maa eest maamaksu vastavalt omavalitsuses kehtestatud maamaksu määrale, piirkonnad olid määratud tsoonideks ning maksustamise määr võis maa sihtotstarbest ning asukohast erineda. Uue seaduse kohaselt leitakse hindamise tulemusena kohe igale maatükile maa maksustamishind.

Hindamise viib läbi Maa-amet koos kutseliste kinnisvara hindajatega. Maaomanik ja kohalik omavalitsus ei pea hindamiseks tegema muud, kui üle kontrollima oma andmete õigsuse andmekogudes. Hindamistulemused avalikustatakse 31.10.2022. Peale seda on võimalik kõigil hindamistulemustega tutvuda ja anda tagasisidet näiteks selle kohta, kui kasutatud algandmetes on mõni viga. Võimalikud vead andmetes parandatakse ja arvutatakse uus väärtus.

2022. aasta hindamistulemused võetakse kasutusele alates 1. jaanuarist 2024.

Maa hindamisel 
  • Hinnatakse ainult maad, ei arvestata sellel kasvava metsa ja hoonete väärtust; 
  • Ükshaaval maatükke üle ei vaadata, kõik arvutused tehakse andmekogudes olevate andmete alusel; 
  • Masshindamise tulemusel leitud väärtus on statistiline üldistus.
  • Väärtuse arvutamisel analüüsitakse vähemalt 5 viimasel aastal toimunud kinnisvaraturul toimunud müügitehinguid. Kasutatud on vabaturu tingimustele vastavaid tehinguid. Tulemuse ajakohastamiseks on tehingud indekseeritud.

Maa hindamisel arvestatakse maa asukohta, kasutust, kvaliteeti, pindala, taristut ja ehitusõigust. Näiteks mõõdetakse maatüki kaugust veekogust ja asulatest. Lisaks on veel mitmeid väärtuse mõjutajaid, mida ei ole võimalik masshindamisel arvestada (näiteks naabrite mõju, krundi heakorda või vaateid järvele). 

Erinevat liiki maade väärtus kujuneb erinevalt, seepärast jagatakse erinevaid kasutusi sisaldavad maatükid rühmadesse ja kasutatakse erinevaid hindamismudeleid.
  • Elamu, äri- ja tootmismaa hinnatakse ehitusmaa mudeliga;
  • Haritavad ja looduslikud rohumaad hinnatakse põllumajandusmaa mudeliga;
  • Metsamaa väärtus leitakse metsamaa mudeliga;
  • Maad, millel aktiivne turg puudub, hinnatakse aktiivse turuta maa mudeliga;
  • Aktiivsetes arenduspiirkondades asuv ehitusmaa hinnatakse ehitusõiguse mudeliga.
Näiteks:
  • Õuemaa hinnatakse ehitusmaa mudeliga.
  • Haritav maa hinnatakse põllumajandusmaa mudeliga, kuid tulemus jagatakse kahega.
  • Metsamaa väärtus leitakse metsamaa mudeliga
  • Muu maa osa (nt kraav) hinnatakse aktiivse turuta maa mudeliga.
Maa maksustamine:
Maamaks = maa väärtus (€) x maksumäär (%) – maksusoodustused ja maksuvabastused

Maa ümberhindamise mõju leevendamiseks maamaksule rakendatakse järgmist:
  • seadusega on vähendatud maksimaalseid maksumäärasid viis korda (praegu 2,0–2,5%, alates 2024. aastast 0,5–1,0%).
  • 10%-lise kasvupiirangu seadmine maamaksu aastasele tõusule. See tähendab, et ükskõik kui suur on arvestuslik maamaks uue maa maksustamishinna ja maksumääraga, üle 10% aastas maamaks kasvada ei tohi. Kui muutunud on maakasutus (sihtotstarve), siis arvutatakse kasvupiirang lähtuvalt uuest kasutusotstarbest.
Kohalikud omavalitsused kehtestavad uued maksumäärad 1. juuliks 2023.

Talumistasud:
Maa maksustamishind on aluseks tehnovõrgu talumistasu määramisele.

Talumistasu = maa väärtus (€) x talumistasu määr (%) x kitsenduse ulatus

Maa väärtuse kasvust tuleneva mõju leevendamiseks võrguvaldajatele ja kasutasude määra ühtlustamiseks langetatakse kehtivat 7,5%-list talumistasu määra 3,5%-le alates 1. jaanuarist 2024.