Kaasomand
Notar ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige Priidu Pärna selgitab kaasomandi mõistet ja kaasomandi valdamise, kasutamise, lõpetamise ja jagamise korda.



Valdamine ja kasutamine

Kui ühel asjal on mitu omanikku, tekib kaasomand. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt. Kaasomandis on ka kortermajade ühiselt kasutatavad ruumid, katus, välisseinad ja vundament, krunt jms, kuid kortermajade puhul kehtivad omaette reeglid. Asjaõigusseaduse §72 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või omanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seega eeldatakse õueala või ühiselt kasutatavate ruumide (pööning, kelder jt) kasutuskorra kehtestamiseks konsensust või kui seda ei saavutata, siis võib patiseisust väljatulekuks kasutuskorra määrata ka omanike enamus. Siiski mitte vaid arvuline enamus (näiteks neli kaasomanikku ei saa ilma viienda nõusolekuta kasutuskorda kehtestada, kui neile ei kuulu üle 50 protsendi kaasomandist). Kaks kaasomanikku viiest, kellele kuulub 61% kinnistust mõtteliste osadena, saavad seega määrata kinnistu kasutuskorra, kui nende otsusega ühineb veel keegi kaasomanikest. Kaasomanike enamuse otsus peab seaduse kohaselt siiski lähtuma hea usu põhimõttest ehk mitte kahjustama oluliselt vähemuse huve. Hea usu põhimõtte vastane oleks näiteks käitumine, kus kaasomanike enamus jätaks vähemuse kätte nende kaasomandiosadega proportsionaalselt oluliselt vähem pinda või korraldaks põhjuseta oluliselt ümber senised väljakujunenud tavad.  Kõigi kaasomanike nõusolekut on alati vaja kaasomandi lõpetamiseks, tükeldamiseks, asja või selle majandusliku otstarbe (näiteks põllumaast elamumaaks muutmine) oluliseks muutmiseks, tervikuna võõrandamiseks ja koormamiseks. Samuti ei saa Riigikohtu otsuse kohaselt kaasomanike enamuse poolt määratud kasutuskorda kanda ilma vähemuse nõusolekuta kinnistusraamatusse ja seda nõusolekut tuleks siis kohtus hageda. Kui kasutuskorda ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei ole see siduv uutele kaasomanikele, kes näiteks ostavad kaasomandi osa pärast sellise kasutuskorra kehtestamist.


Lõpetamine

Asjaõigusseaduse §76 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Ühepoolselt ilma kõigi kokkuleppeta või ka enamuse otsusega  kaasomandit lõpetada siiski ei saa. Selline nõue tuleb esmalt esitada teistele kaasomanikele ja kui nad ei soovi kaasomandi lõpetamises kokku leppida, tuleb pöörduda kohtusse. On üpris selge, et näiteks talumaja ei saa reaalselt jagada suure arvu kaasomanike vahel. Kinnistu jagamiseks tuleb tellida katastrimõõtmine ja mõistlik on jätta tekkiv katastriüksus, millel asuvad hooned, ühe või mitme kaasomaniku omandisse ja teised peavad piirduma nende kaasomandi osade väärtusele vastavate maatükkidega. Seadus ütleb, et kui jagamisel ei ole võimalik kõigile anda võrdväärset tükki, siis on võimailik kokku leppida või kohtu poolt määrata ka rahalisi kompensatsioone. Kohus võib otsustada komplitseeritud olukorras ka kogu kinnistu müümise ja saadud raha jagamise, samuti selle, et hooned jäävad ühe või mitme omaniku omandisse, aga teistel kaasomanikel on õigus neid hooneid kindlal ajaperioodil kasutada. Seadus näeb ette võimaluse, et jagamise keerukuse korras võib ka liisku heita, et mis osa kinnistust kellelegi jääb.  


Jagamine

Korteriomanditeks saab jagada iga kaasomandi oleva kinnistu, kus majas on reaalosadena eraldatavad korterid. Iga korteriomand koosneb sel juhul korterist ja selle juurde kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast krundile ning maja kandvatele konstruktsioonidele. Iga selline korteriomand on iseseisev kinnisasi. Kaasomandi korteriomanditeks jagamisel on väga tavaline, et osad elamu ruumid jäävad ühiskasutusse – trepikoda, pööning, ühiskelder, pesuköök, saun jne. Seega saavad omanikud ise otsustada, mis hakkab majas kuuluma neile ainuomandi koosseisus ja mis jääb ühisesse kasutusse  majas või kõrvalhoonetes. Selle kokkuleppe alusel tuleb maja plaanidel joonistada reaalosade (korterite) piirid ja selline plaani kohalikus omavalitsuses ehitusametniku poolt ära kinnitada. Sellist plaani võib omanikul aidata koostada ka arhitekt või ehitusinsener, kes arvutab välja ka korterite juurde kuuluvate mõtteliste osade suurused. Kaasomandi mõttelise osa suurus kujutab endast reeglina konkreetse korteri j a kõigi korterite üldpinna suhet. Selline plaanide koostamine võib võtta aega ja kulusid, mistõttu on kiirem ja soodsam kokkuleppida omanike vahel kaasomandisse jääva elamu ja kõrvalhoonete notariaalses kasutuskorras, mille kohta tehakse märkus kinnistu kohta avatud kinnistusraamtusse. Kasutuskorrale lisatud plaan ei vaja erandina omavalitsuse kinnitust. Selliselt määratud kaasomandi osa on samaväärselt võõrandatav ja panditav kui korteriomand. Seega on sageli tegu emotsionaalse küsimusega, sest osa omanikke lihtsalt tahab, et tal on korter reaalosana ainuomandis, mitte üksnes mõttelise osaga kaasnev kasutusõigus. Korteriomandite seadmisel või kasutuskorra kokkuleppimisel tuleb tasuda mõlemal juhul notari tasu ja riigilõiv ja see sõltub kinnistu väärtusest. Kulude jagunemine on poolte kokkuleppe küsimus ja sageli kantaks need võrdsetes osades või sõltuvalt kaasomandi osa suurusest.