Avaleht - Omanikud

Uudised Vaata kõiki uudised

Pressiteade: Muinsuskaitsealade määrused ei olegi määrused?

Maikuus ilma rakendusaktideta jõustunud uus muinsuskaitseseadus (MuKS) toob 12 suuremale omavalitsusele ja nende elanikele uusi probleeme. Õiguskantsleri selgitustest ilmneb, et muinsuskaitsealade määrused on hoopiski haldusaktid. Selline käsitlus võib hetkel näida mugavam riigile, kuid omanikele tähendab see senisest veel väiksemat õigusselgust – kui põhimäärused oleksid haldusaktid, siis pidanuks nende õiguspärasust hindama kohe algusest peale teistsuguste reeglite põhjal.

Tänavu 15. aprillil pöördus Eesti Omanike Keskliit õiguskantsler Ülle Madise poole, et kontrollida MuKSi § 91 lg 1 ja 2 kooskõla põhiseadusega. Nimetatud õigusnorm puudutab muinsuskaitsealade põhimääruste kehtivusi. Teatavasti on Eestis kokku 12 muinsuskaitsela, millest kõige vanem on 1966. aastal moodustatud Tallinna vanalinna muinsuskaitsela ja kõige noorem Valga muinsuskaitsela 1995. aastast. Ülejäänud kaitsealad on moodustatud 1970ndatel. Mõne erandiga, nagu Kuressaare, Haapsalu ja Tallinn, on ülejäänud omavalitsused sattunud oma muinsuskaitsealadega raskustesse. Viimasel ajal on neist kõige rohkem pälvinud tähelepanu Paide, Pärnu, Valga ja Rebala. Juriidiliselt on tegemist aga eelmise 2002. aasta MuKSi alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrustega.

MuKSi uue versiooni menetlemisel tegid ka omavalitsused mitmeid ettepanekuid, nagu dubleerivast loamenetlusest tingitud haldusmenetluse vähendamine; kaitsevööndi mõiste selgitamine ning hüvitiste suurendamine. Paraku neist ükski ettepanek ei leidnud arvestamist.

Uue MuKSiga kaasneb muuhulgas võimalus, et senised muinsuskaitsealade põhimäärused kaotavad kehtivuse, sest neil puudub nn riikliku kaitse eeldus uue MuKSi kohaselt. Veelgi enam, uue MuKSi kehtestatud korras, õigemini ebaselguses, ei ole omavalitsused ega omanikud enam praktikas võimelised eristama kehtivaid nõudeid mittekehtivatest. Taoline olukord võib põhjustada riive põhiseaduse §-ga 3 lg 1 ja 87 p 6, mille kohaselt on kohustuslikud üksnes avaldatud seadused ning määrusi ja korraldusi annab valitsus üksnes seaduse alusel. Kuid sellega võimalikud vastuolud põhiseaduse, haldusmenetluse seaduse ja ehitusseadustikuga ei piirdu.

Hea teada Vaata kõiki artikleid

Kinnisvarauudised: Hoonejaotusplaan – hea plaan?

Tänaseks pea poolteist aastat kehtinud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) pole oma kasutuskõlblikkust tõestada suutnud. Siiani valitseb mõnes vallas ja linnas täielik tohuvabohu selles, kuidas määratleda „eriomandi eset“ ja mida õigupoolest tähendab „hoonejaotusplaan“.

Sagedamini, kui uute korterelamute püstitamist ja eriomandi kokkulepete sõlmimist ehk lihtkeeli korteriteks jagamist, tuleb ette olukordi, kus korteriomanikud soovivad oma korterite piire muuta laienedes pööningule, keldrisse, ühisesse koridori või jagades ümber garaažibokse ja panipaiku.

Kõnealuse seaduse kohaselt tuleb selleks sõlmida notariaalne kokkulepe -- üldjuhul kõigi korteriomanike vahel -- ning esitada notarile ka nii arhitekti kui kohaliku omavalitsuse poolt kinnitatud hoonejaotusplaan (*1).

Võtame illustreerimiseks ühe keskmise vanemat sorti hoone, näiteks mõne Tallinna vanalinna elamu. On tüüpiline, et kinnistusraamatus on seniajani 90ndate aastate alguses toimunud omandireformi ajast tehtud hoone inventariseerimise joonised, mille järgi see korteriteks jagati. Vahepeal on korteri nr 1 omanik oma korterit laiendanud ka pööningule ja selleks saanud nii ehitusloa kui ka kasutusloa, korteri nr 2 omanik laiendanud oma korterit ühiskasutuses olnud koridori ja selleks saanud vaid ehitusloa, korteri nr 3 omanik aga laiendanud enda elamist korteri all paiknevasse keldrisse ebaseaduslikult selle elamispinnaks välja ehitades. Korteri nr 4 omanik aga sooviks väga võtta oma eriomandi koosseisu korterist lahus paikneva, kuid siiski eraldi kasutatava kuuri ja garaaži.

Oletagem, et juhtub ime ja korteriomanikud leiavad konsensuse ning on nõus vastavad muudatused kinnistusraamatusse kandma ja oma eriomandite ruumide paiknemise ja mõttelised osad kaasomandis vastavalt korrigeerima.

Omanikud võivad isegi leida arhitekti (KrtS § lg 1 p 2 järgi pädeva isiku), kes kinnitab, et selliselt eriomandite muutmine tõepoolest vastab seadusele (KrtS §’le 4), mille kohaselt peab see korter (eluruum/mitteeluruum) ning selle juurde kuuluvad hoone osad (eelkõige konstruktsioonid) olema eraldi kasutatavad, muudetavad, kõrvaldatavad või lisatavad ilma teiste korteriomanike õigusi või kaasomandit kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

Hoonejaotusplaan ebaseaduslikku ehitist ei seadusta

Probleemseks läheb paraku aga kohaliku omavalitsuse kinnitusega. KrtS § 7 lg 1 p 1 kohaselt on vajalik notarile esitada ka pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri kas hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist. Sealjuures on samas sättes täpsustatud, et just see ametliku kinnitusega plaan, kus peavad olema märgitud ka iga eriomandi esemeks olevad ruumid (ehk iga korteri koosseisu kuuluvad ruumid) ongi hoonejaotusplaan.

Osa kohalikest omavalitsustest selles probleemi ei näe. Nende tõlgenduses tuleb pädeva projekteerija poolt kokku pandud ja tegelikku olukorda ning kõigi omanike soove arvestav plaan ehitusjärelevalve spetsialisti digiallkirjaga kinnitada ning lihtsa andmete esitamise teatisega ehitisregistrisse kanda. Hoonejaotusplaan ju iseenesest ebaseaduslikku ehitust ei seadusta ning ehitisregistris õiguslikku tähendust ei oma. Selle ainus eesmärk on eraõiguslik kokkulepe, kuidas korterid võivad jaotuda ja paikneda. Ebaseadusliku ümberehituse seadustamine ja lõpule viimata ehitustegevuse kasutusteatisega fikseerimine on vaja nii või teisiti ehitusseadustikule vastavalt lõpuni menetleda.

Täna saime lõpuks õiguskantslerilt vastuse 15. aprillil saadetud kirjale

Esmalt lugege meie kirja, mis saadeti õiguskantslerile 15. aprillil - s.o. üle 70 päeva tagasi.

https://www.omanikud.ee/uudised/aid-3322/Taotlus-%C3%B5iguskantslerile-muinsuskaitseseaduse-asjus

Täna, 27. juunil 2019 saime vastuse:

Muinsuskaitseala põhimääruste kehtivus

Austatud Ott Rätsep

Palusite kontrollida, kas 1. mail 2019 jõustunud muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 91 lõiked 1 ja 2 on põhiseadusega kooskõlas. Need sätted näevad ette, et enne 1. maid 2019 kehtinud muinsuskaitseseaduse alusel kehtestatud muinsuskaitsealade põhimäärused jäävad jõusse ning kui need peaksid sisult olema uue seadusega vastuolus, siis kohaldatakse seadust. Teie pöördumine on mõistetav, sest pärast seaduse kehtetuks tunnistamist muutuvad üldjuhul kehtetuks ka kõik selle seaduse volitusnormide alusel kehtestatud määrused (haldusmenetluse seadus (HMS) § 93 lg 1).

Kuigi muinsuskaitseala põhimäärused on kehtestatud määruse vormis, peetakse neid sisust

lähtudes üldkorraldusteks ehk haldusaktideks (HMS § 51 lg 2). Haldusakt jääb aga kehtima ka pärast selle aluseks olnud volitusnormi kehtetuks tunnistamist. Seega on muinsuskaitseala põhimäärused jõus kuni nende kehtetuks tunnistamiseni (HMS § 61 lg 2).

MuKS § 91 lõige 2 ei ole veatu, kuid puudustest hoolimata on võimalik seda põhiseaduspäraselt rakendada. Muinsuskaitseala põhimääruse ja muinsuskaitseseaduse kooskõlaline rakendamine eeldab kõigilt osapooltelt hoolsust ja tähelepanu. Seega leian, et piisavat alust MuKS § 91 lõike 1 põhiseadusvastasuse tõttu vaidlustamiseks ei ole.

Muinsuskaitseala põhimäärus kui üldkorraldus (MuKS § 91 lg 1)

Muinsuskaitseala põhimäärused (kokku on neid 12) määratlevad muinsuskaitseala ja selle kaitsevööndi piirid ning sätestavad muinsuskaitseala eesmärgid. Samuti loetleb enamik neist määrustest Muinsuskaitseameti luba nõudvad tegevused. Enamasti on nende tegevuste loetelu juures viited tol hetkel kehtinud seadusele. Mõnel juhul on sätestatud ka leevendused seadusest tulenevatele piirangutele (nt Rebala muinsuskaitseala põhimäärus § 5). Muinsuskaitseala põhimäärusega kindlaks määratud alal asuvatele kinnisasjadele on kehtestatud avalik-õiguslikud piirangud, mistõttu tuleb põhimäärust käsitada haldusaktina ehk üldkorraldusena (HMS § 51 lg 2).

Ka Riigikohtu praktika kohaselt tuleb muinsuskaitseala põhimäärusi käsitada haldusaktidena. Üld- või üksikaktide materiaalne eristamine ei olene sellest, millises vormis ja korras haldusorgan akti teatavaks teeb. See, kas õigusakt vormistada ja avaldada üld- või üksikaktina (määrusena või korraldusena), peab tulenema õigusakti sisust. Üldkorraldused on iseäranis sellised aktid, millega kehtestatakse konkreetsetel kinnistutel loodus- ja muinsuskaitselised ning ehituspiirangud

(RKHKm, 3-3-1-31-03, p-d 11 ja 18).

Maaleht: Kuidas variisikuid korteriühistust välja pukseerida?

Lugeja küsib:

Meil on korteriühistu (KÜ) Tallinnas heas piirkonnas. Nüüd on KÜ juhatus otsustanud kokku kutsuda üldkoosoleku ning seal arutada ja vastu võtta järgmise muudatuse: kui praegu on igal korteriomanikul üldkoosolekul üks hääl, siis edaspidi saaks ühe hääle ka iga keldriboksi omanik.

Nimelt on meil osa kortereid müüdud niimoodi, et korteriomandi registris on kirjas ainult korter, nimeliselt keldriboksi kirjas pole. Nüüd püüavad endised korteriomanikud, kes on sellise apsu tõttu jäänud endiselt keldriboksi omanikuks, saada hääleõigust ka ühistu koosolekul.

Palun selgitage, kas tõesti peab inimene korteri ostmisel ostu-müügilepingusse ja kinnistusraamatusse kandma peale korteri ka sellega kaasneva keldriboksi? Või mõne panipaiga? Mida teha, et sellised variisikud, kelle käes on praegu ainult keldriboksid, ei pääseks meie korteriühistusse otsustama?

Vastab Priidu Pärna:

Meil on siin mitu küsimust lahata: kuidas jaguneb korteriühistus hääleõigus ja kas panipaigad annavad hääletamise õiguse üldkoosolekul.

Hääleõiguse paneb paika korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 22, mille kohaselt annab iga korteriomand ühe hääle. Põhikirjaga saaks seda muuta vaid selliselt, et sõltumata korterite arvust on ühistu liikmel üks hääl. Keldriboks või panipaik saab anda hääle üldkoosolekuks vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse iseseisva korteriomandina. Näiteks kui omanik müüs ära oma korteri, aga talle jäi alles panipaik iseseisva korteriomandina, säilitab panipaiga omanik ka hääleõiguse üldkoosolekul. Ühistu üldkoosolekul puudub igasugune pädevus panipaiga omanikele hääleõigust juurde anda või vähemaks võtta, sest hääleõiguse määratleb seadus, nagu eespool kirjeldasin.

2018. aastal jõustunud uus KrtS ei luba enam panipaikadest-keldriboksidest iseseisvaid korteriomandeid moodustada ja just eesmärgil, et selle n-ö vähese väärtusega kinnisvara omanikud ei domineeriks üldkoosolekul korteriomanike suhtes. Uus seadus lubab panipaiga määrata vaid olemasoleva korteriomandi koosseisu, s.t korteri ruutmeetrite sisse või määrata panipaiga korteri juurde lahutamatult kuuluva kasutusõigusena. Kummalgi juhul ei anna selline panipaik lisahääleõigust. Ka enne 2018. aastat võis panipaik kuuluda korteri ruutmeetrite koosseisu või olla määratud korteri juurde majaomanikevahelise kasutuskorra kokkuleppega ning sel juhul ei moodustanud need panipaigad hääleõigust andvaid iseseisvaid korteriomandeid.

Korterit müües tuleb müügilepingus ka täpsustada korteri juurde kuuluvate kasutusõiguste (panipaigad ja parkimiskohad) üleminek. Parkimiskohtade ja panipaikade jaotus võib olla märgitud kinnistusraamatusse, aga näiteks vanemate korrusmajade puhul eksisteerib nn suuline kasutuskord ja väljakujunenud tava, mida registrist ei nähtu. Siin on oluline roll notaril neid asjaolusid osalejatele välja selgitada tehingu tegemisel ja lepingus kajastamisel.

Kokkuvõtteks saab küsimusele vastata, et kui inimesel on majas korteriomandina keldriboks, siis on tal ka üks hääl üldkoosolekul, ja kui see boks ei ole iseseisev korteriomand, siis ei saa sellele ka mingit hääleõigust keegi omistada.