Uudised

Maaleht: Riik sirutab üha rohkem kätt eraomandi järele

facebook
23.märts 2017

Maa võõrandatakse või seatakse sellele piirangud enamasti ühiskondlikule huvile viidates, kusjuures pole sisulist vahet, kas tegu on superraudteega või väikeasulas kulgeva kergliiklusteega – maast, teinekord ka kodust tuleb loobuda niikuinii. Ja hinna üle nendel puhkudel suuremat ei vaielda.

Eriti võimendus teema mullu, kui selgus, et Rail Baltic haarab suurema või väiksema tüki enam kui kuuesaja selle teele jääva kinnistu küljest.

Küll vähem räägitud, ent põhimõtteliselt sama on olukord siis, kui vallakeskusse soovitakse rajada kohaliku tähtsusega kergliiklustee, sest ka selle ette jääb enamasti ikka mõni siil eramaast.

Häda on selles, et riik asub seejuures jõupositsioonil, kehtestab ise endale kasulikud tingimused, on suhteliselt paindumatu läbirääkija ning lõppeks saab omanik äravõetud maa eest heal juhul vaid mõne euro.

Nii on ridamisi tulnud kohtuotsuseid, sealhulgas Riigikohtult, näiteks et kui “…eramaa omanik ei ole nõus oma eramaale tee rajamisega, siis tuleb see üldistes huvides vajalikus osas kohaliku omavalitsuse otsusega sundvõõrandada”.

Samas Eesti Vabariigi põhiseaduse § 32 ütleb: “Igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud, on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus.”

Peaasjalikult ongi probleemiks mitte hüvitamata jätmine, vaid see, et hüvitis on kõike muud kui õiglane.

pilt

* Looduskaitseliste piirangutega maa omandamine

** Kinnisvara ostmine riigi vajadusteks

  • Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ostud seonduvad suures osas Maanteeameti vajadustega soetada maad riigiteede ehituseks.
  • Kaitseministeerium soetab kinnistuid sõjaväeobjektide, sh polügoonide rajamiseks.
  • Keskkonnaministeerium soetab maaomanikelt, kes selleks soovi avaldanud, riigi omandisse kaitsealuseid maid.
  • Toodud andmetest puuduvad kohalike omavalitsuste kulutused, sh need, mis tehtud kergliiklusteede aluse maa ostmiseks.

Allikas: riigi kinnisvararegistri avalik aruanne

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

Omanikul pole tegelikult valikut

Kui inimesel on tükk maatulundusmaad, millest läheb läbi mingi kaabel ja ta ei saa selle tõttu seal suurt midagi teha ning lõppkokkuvõttes laekub aasta lõpus tema arvele mingi kaheksa eurot, siis see ju on naeruväärne.

Tõnu Toompark

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

Omanikud on seega dilemma ees, kas olla nõus peaaegu et ei millegi eest, n-ö missioonitundest ja üldrahvalikest huvidest lähtuvalt oma maast loobuma või lõputult protsessida ja suure tõenäosusega lõpuks ikkagi kaotada.

Kinnisvaraspetsialist Tõnu Toompark tunnistab, et selline kirjeldatud olukord ongi justkui paratamatus. Kuigi mitte õigustatud paratamatus.

“Ega mul mingit nädala ärilauset siin selle teema kohta öelda pole,” nendib ta. Ja lisab, et suur probleem on olemas, kompromisse leitakse harva ning sisuliselt teeb riik sellistel puhkudel mida tahab.

Ka tema hinnangul on nii riigipoolsete võõrandamiste kui talumistasude rahaline väärtus naeruväärne.

“Kui inimesel on tükk maatulundusmaad, millest läheb läbi mingi kaabel ja ta ei saa selle tõttu seal maal suurt midagi teha ning lõppkokkuvõttes laekub aasta lõpus tema arvele mingi kaheksa eurot, siis see ju on naeruväärne,” nendib Toompark. “Seda asja on nii omanike keskliit kui ka teised organisatsioonid aastaid ajanud, kuid erilist liikumist pole märgata. Naljaga pooleks võib öelda, et eks sotside üks põhimõtteid olegi rikastelt kõik ära võtta.”

Toompargi sõnul on see mõnes mõttes õigusfilosoofiline küsimus, kas riigile võõrandatava maa eest peaks maksma pelgalt turuväärtust, mis kusagil hajaasustuses võib osutuda üliväikeseks, eriti kui tegu on mõnekümne meetri laiuse maasiiluga, või tuleks maksmisel arvestada kuidagi ka maaomaniku enda hinnangut oma kahjule.

“Valdadel on kõige mugavam lähtuda turuväärtusest, ent tekib küsimus, kas mõned eurod kitsa maanteeäärse maasiilaka eest on piisav koguväärtus kompenseerimiseks või mitte,” selgitab Toompark. “Või piltlik näide, kui elumaja jääb ühele poole raudteed, laut teisele poole, aga võõrandatakse vaid raudteealune maa. Inimeste elu on ju pea peale pööratud.”


Kergliiklusteed jäetud valdade ehitada

Maanteeamet tegeleb vaid riigiteede ehitamisega ja nii on kergliiklusteede rajamine jäänud kohalike omavalitsuste hooleks.

Mingit eraldi raha vallavalitsustel eramaade väljaostmiseks aga pole. Nõnda püütakse üldjuhul rõhuda omanike heale tahtele (või lausa üllameelsusele), et vajalikud maatükid loovutataks sümboolse üheeurose hinnaga.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

Käin praegu järjepanu nende inimestega notari juures, ja pärast, kui kogu see töö on tehtud, tahan küll kõiki tänada mõistva suhtumise eest.

Merle Pussak

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

Selline tegevus on praegu käimas Kose vallas, kus kavas Kose-Uuemõisa ja Kose aleviku vahele rajada veidi üle kolme kilomeetri kergliiklusteed, mis muide läbib ka paarikümne kaasomaniku maavaldusi. Kokku on omanikelt vaja tee-ehituse alla saada 2,9 ha peamiselt põlluna kasutatavat maad.

Vallavanem Merle Pussak kin­nitab, et vaid kahe maaomanikuga on “läbirääkimised kulgenud keeruliselt”. Konkreetses kohas on maa turuväärtuseks hinnatud 0,24 €/m2, ent vald on teinud omanikele ettepaneku maad võõrandada hinnaga 0 või 1 euro. Nagu märgib vallavanem, on enamik sellega ka nõus. Need, kellega “läbirääkimised kulgevad keeruliselt”, ei ole kohalikud elanikud.

Vallavanem mõistab, et näiteks inimesele, kes on tagasi saanud õigusvastaselt võõrandatud maa, on nüüd psühholoogiliselt väga raske osa sellest taas ära anda.

“Seda kaht asulat ühendavat teed on meil hädasti vaja, kas või juba sellepärast, et koolilapsed ei peaks intensiivse liiklusega maanteel käima. Siin hakatakse seda kindlasti väga palju kasutama,” räägib Pussak. “Käin praegu järjepanu nende inimestega notari juures, üldiselt on suhtumine mõistev – enamjaolt on see ju kohalik rahvas ja saadakse aru, et tee on vajalik ja teisiti ei saa. Pärast, kui kogu see töö on tehtud, tahan küll neid inimesi tänada mõistva suhtumise eest.”

Vallavanemal pole aega raisata, sest projekti ligi 629 500 euroga rahastada lubanud EAS on seadnud üheks kõrvaltingimuseks, et hiljemalt 30. aprilliks 2017 peab maaomandi küsimus olema korda aetud ehk siis kõigi omanikega sõlmitud notariaalsed lepingud EASis laual. Alles seejärel kantakse raha üle. Kokku läheb kergliiklustee maksma 740 000 eurot, sellest vald panustab 110 000 eurot. Kui kõik laabub, saab mai alguses välja kuulutada ehitushanke ja nii loodab vallavanem, et uue kooliaasta alguseks on Kose kergliiklustee valmis.

Rae vallas on viimase aasta-poolteise jooksul hoogsalt kergliiklusteid ehitatud ja ehitatakse edasi – Peetri, Assaku ja Järveküla peaksid veel tänavu suvel Tallinna teedega n-ö kergliiklusühenduse saama. Vallavanem Mart Võrklaev ütleb, et maaomanikega on kokkuleppele jõutud nii ja naa – enamik on nõus, mõned soovivad kõrgemat tasu ja on ka põhimõttelisi vastalisi.

“Uued elanikud on valdavalt positiivsed, saadakse aru, et need teed annavad piirkonnale väärtust juurde. Pigem tulevad kergliiklustee ja selleks maa loovutamise vastased põliste elanike hulgast,” räägib Võrklaev. “Alguses lootsime ka, et saame selle maa tasuta, aga siis saime aru, et omanikele tuleb ikkagi maksta. Nüüd tellime igal konkreetsel juhul eksperthinnangud ja tee alla mineva maa eest saavad selle omanikud turuhinna.”

Maaleht rääkis mitme kohaliku elanikuga, kelle aia alt kergliiklustee läbi jookseb või peagi jooksma hakkab ning üldiselt kinnitati, et jah – tee on vajalik ja maa selleks loovutati vallalt saadud tasu eest. Sellega rikkaks ei saa, ent tükki niigi kalli raha eest soetatud krundist päris tasuta ka ei tahtnuks ära anda, öeldi.


Servituut on ostust-müügist mõistlikum

Eesti Omanike Keskliidu juhatuse esimees Priidu Pärna on seda meelt, et kergliiklusteede rajamise puhul võiks tülika, kuluka ja bürokraatliku maatükikeste võõrandamise asemel kasutada hoopis teeservituudi seadmist.

“Teeservituut on palju ratsionaalsem viis eramaadele kergliiklusteid ehitada, see on võõra maa kasutamine tee eesmärgil tähtajatult ja vastav märge tehakse kinnistusraamatusse,” selgitab Pärna. “Ja siis on juba kokkuleppe küsimus, kas servituudid seatakse tasu eest või tasuta. Kui tasu eest, siis kas ühekordse maksena või iga-aastaste maksetena omanikule.”

Jutu iseloomustamiseks toob ta näiteks iseenda kogemuse Märjamaa vallast, kus rajati samamoodi kergliiklustee. Lepiti kokku maatükkide võõrandamine tasuta, krunditi välja siilud, mõõdistati välja äralõike suurus, käidi notari juures jne. Üks maaomanik oli ka üldisele voolule vastu, protestis ja lõpuks sai turuhinna järgse tasu oma maa loovutamise eest. Tülinat ja sebimist üksjagu, kuigi saanuks ka lihtsamalt.

Samas möönab Pärna, et ega ühtegi maaomanikku vägisi notari juurde tooda ja lõppeks on see kõik ikkagi kokkuleppe küsimus. Kui keegi otsustab vastu olla, on see tema õigus. Aga Pärna möönab, et avalik huvi on siiski erahuvist kõrgemal ja lõpuks võib mõne maaomandi puhul minna sundvõõrandamiseks.

“Ent kui see toimub sunniviisiliselt, siis tuleb omanikule maksta kohest ja õiglast tasu. Ning see õiglane tasu on turuhinna alusel. Tegelikult kergliiklusteede puhul käib jutt vaid ehk sajast-kahesajast eurost, sõltuvalt asukoha maa ruutmeetri hinnast,” kirjeldab ta protsessi. “Omanike keskliidu seisukoht on aga, et sundvõõrandamise puhul peaks see tasu olema turuhinnast suurem, tuleks maksta ka n-ö valuraha kas või kogu selles asjaajamises osalemise ja ajakulu eest.”

Näiteks idapiiriäärsete alade võõrandamise ajal otsustas siseministeerium maksta kohalikele maaomanikele turuhinda, mis aga taas kord osutus naeruväärselt madalaks – umbes 20 senti ruutmeeter.


Ette tuleb igasuguseid soove

Loomulikult tuleb ette ka olukordi, kui omanik ise ajab jäärapäist jonni saada näiteks turuväärtusega üks euro ruutmeeter maksva maa eest kümnekordset hinda. Üldjuhul need, kes ei ole maast nõus sisuliselt tasuta loobuma, pole nõus sellest loobuma ka turuhinna eest ja nõuavad hoopis kopsakamaid summasid.

Analoogne juhtum pärineb Kuressaarest, kus linnavalitsus soovis läinud aasta aprillis omandada peaasjalikult teemaaks eraomandis olevat ligi 1800 m2 suurust maatükki, pakkudes selle eest 4 €/m2 ehk ligemale 7200 eurot.

Maa omanikud ei olnud aga pakkumisega nõus ja küsisid hoopis 26 730 eurot. “Kinnistu omanikena oleme alates 1999. aastast kandnud kulutusi avalikus kasutuses oleva maa eest maamaksu tasudes. Maad saame müüa vaid õiglase hinna eest,” märgitakse linnavalitsusele saadetud kirjas ja viidatakse, et omanikud on nõus müüma kõnealuse maatüki hinnaga 15 eurot ruutmeeter, kirjutas 2016. aasta augustis ajaleht Saarte Hääl. Tänavu jaanuaris tegi Kuressaare linnavalitsus omanikele uue pakkumise hinnaga 5,26 €/m2. Vastust pole veel saadud.


Uus seadus lihtsustab võõrandamist

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium valmistab muu hulgas parasjagu ette kinnisasja avalikes huvides omandamise ja sundvõõrandamise seaduse täiendamist, ning nagu teatas ministeeriumi nõunik Mihkel Loide, on näiteks kinnisasja hindamise osa praeguses tööversioonis senisest oluliselt põhjalikumalt reguleeritud. Kuni aga asjassepuutuvad ametkonnad pole ettepanekule hinnangut andnud, ei taha ministeerium asjast täpsemalt rääkida.

“Loodetavasti mõne kuu pärast saab uusi reegleid tutvustada,” märgib Loide.

Praegu saab kinnisasja sundvõõrandada kas pärast sundvõõrandamise tasu maksmist või tasu üle peetava kohtuvaidluse lõppu. Eelnõus nähakse ette kinnistu võõrandamine kiirendatud korras. Seadusemuudatus teeb nõnda, et kui kohus on tuvastanud sundvõõrandamise alused, siis otsus jõustub ning riik saab hakata ehitama. Maaomanikul säilib õigus vaielda hüvitise üle, kui ta selle suurusega rahul pole, aga lihtsalt selle vahega, et riik saab juba ehitada.

Maanteeametil on maade ostu asjaõiguslepingu alusel tehinguid aastas keskmiselt 300. Ja nagu kinnitab ameti teemaa osakonna juhataja Sülvi Seppel-Hüvonen, siis sundvõõrandamisi ei ole viimase nelja aasta jooksul ette tulnud.

Ta märgib, et maanteeamet tasus 2016. aastal maade ostude eest ligikaudu 1,3 miljonit eurot, lisaks tasuti eraomanikele ühekordset kompensatsiooni 29 800 eurot. Amet maksab kinni notaritasud ja riigilõivud – ühesõnaga kõik, mis menetlusega kaasneb, et omanikul ei tuleks kanda ühtegi kinnistu võõrandamisega seotud kulu.

MAANTEEAMETIL ON VÕÕRANDAMISEKS KINDEL KORD

Allikas: maanteeamet

Riigitee ehituseks vajalike maade omandamise protseduur

Pärast projekti valmimist tellib maanteeamet (MA) atesteeritud hindajalt kinnistu hüvitisväärtuse. Hindamisaruanne koostatakse vastavalt Eesti vara hindamise standardile EVS 875-12.

Projekti koosseisu kuulub ka krundijaotuskava, kus on ära näidatud vajalikud äralõiked kinnistutest.

Hindajal on kohustus objektiga kohapeal tutvuda ning kontakteeruda kinnistu omanikuga (esindajaga) info ja selgituste kogumiseks hüvitamist vajavate tingimuste (rendilepingud, toetused jms) kohta, mis peavad kajastuma hindamisaruandes.

Pärast eksperthinnangu valmimist saadab MA kinnistu omanikule hinnapakkumise kinnistust vajaliku äralõike võõrandamiseks.

Läbirääkimiste toimumise kohta koostatakse protokoll, milles fikseeritakse MA pakkumine ja kinnistu omaniku seisukohad. Kui saavutatakse kokkulepe, vormistatakse lihtkirjalik leping.

Kokkuleppe saavutamisel sõlmitakse notaris võlaõiguslik leping, millega tasutakse omanikule 50% äralõike maksumusest ning märgitakse, et äralõike suurus võib mõõdistamise käigus kas suureneda või väheneda ning kinnistusraamatusse tehakse kanne “Eelmärge kinnistu jagamise käigus moodustuva kinnistu omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Eesti Vabariigi kasuks”.

Võlaõigusliku lepingu allkirjastamisega annab kinnistu omanik MA-le õiguse alustada ehitustegevuse ja maakorraldustöödega.

Kui kinnistud on jagatud ja maa-ameti katastribüroos registreeritud, sõlmitakse kinnistu omanikuga asjaõiguslik leping. Lepinguga toimub kinnistu jagamine, omandi üleandmine Eesti Vabariigile ja tasutakse ülejäänud 50% müügihinnast. Ühtlasi kustutatakse omanikule jäävalt kinnistult kinnistusraamatu eelmärge.



Looduskaitsealused maad

Ain Alvela

Kaitsealuseid maid ostetakse riigile turuhinna eest, keskmine summa ulatub pisut üle 6000 €/ha.

Riik on siiani ostnud aastas eraomanikelt umbes 700 ha kaitsealuseid maid, kulutades selleks ca kolm miljonit eurot. Kuigi viimase aastaga on siginenud plaane seda protsessi kiirendada, näiteks eraldada riigieelarves selleks lihtsalt rohkem raha, siis tulemusteni pole jõutud.

Praegu on kaitsealuse maa riigile müümise järjekorras paarsada maaomanikku, nende avalduste koguväärtus on hinnanguliselt 15 mln/€. Eeldusel, et kõigi looduskaitseliste piirangutega maade omanikud esitavad müügitaotluse, võib selleks kokku kuluda umbes 50 mln/€.

Regulaarset toetust makstakse praegu vaid Natura alade eest – sihtkaitsevööndi eest 110 €/ha ja piiranguvööndi eest 60 €/ha aastas. Teistele kaitsealadele kehtib maamaksusoodustus – maamaksu ei maksta kaitstavate alade loodusreservaadi ja sihtkaitsevööndi maadelt ning 50% väiksemat maamaksu tuleb maksta piiranguvööndi maalt ja hoiualalt.


Trassidealused maad

Ain Alvela

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi kohtuotsus tunnistas 17.04.2012 tehnovõrgu talumise ning kaitsevööndist tuleneva maa kasutamise kitsenduse talumise eest makstava iga-aastase tasu põhiseadusega vastuolus olevaks. Seega kehtetuks.

Otsuses toodi näide metsast, mida läbib 220–330 kV pingega õhuliin. Kaitsevööndi ulatuseks mõlemal pool liini telge 40 meetrit. 160 meetri pikkuse koridori korral maksab maaomanik maamaksu u 7,50 eurot aastas, talumistasu oleks u 32 senti aastas. Seetõttu ei ole enamik maa­omanikke talumistasu taotlenudki, sest seda niisama automaatselt ei maksta. Samas moodustab võrguteenus märgatava osa elektriarvest. Seega – võrguteenust pakutakse maaomaniku kulul.

Näiteks Narva jõe läänekaldal oma 70 ha suurust metsa majandav Roman Šmeljov mõne aasta eest korra taotles toetust, sest temal on Narvast lähtuva kõrgepingeliini all koguni 15 ha metsamaad. Taotles n-ö liinide talumise kompensatsiooni – ja sai 7 senti hektari kohta.


Rail Baltic – riik lubab õiglast hüvitist

Ain Alvela

Küsimustele vastab Rail Balticu koordinaator Kristjan Kaunissaare.

Millised on raudtee alla jääva maa riigi omandisse saamise võimalused?

Trassi alla jääva maa äralõiked eramaadest on võrdlemisi väikese pindalaga, kuid võib juhtuda, et äralõige tükeldab olemasoleva maakasutuse mitmeks tükiks ja lahustükid jäävad raudteest kahele poole.

Seetõttu kavandab riik välja osta raudtee alla jäävad maatükid tervikuna juhul, kui trassi alla jääb kas kogu maatükk või kui trassi kõrvale jääb väga väike ja iseseisva kasutusvõimaluseta riba, mida maaomanik ei saa enam mõistlikul viisil kasutada. Kui raudtee lõikab maatükki ühest servast selliselt, et saab teha äralõike, mis olemasolevat maakasutust oluliselt ei halvenda või ka juhul, kui raudtee poolitab suurt metsamassiivi, ostab riik välja ainult raudtee alla jääva maatüki osa.

Lisaks maa väljaostmisele soovime maaomanikele pakkuda võimalusi maakorralduse läbiviimiseks, sealhulgas ka maade ümberkruntimiseks. Maakorralduse käigus saab maatükkide piire muuta selliselt, et otstarbekas maakasutus säilib või mõnel juhul isegi paraneb. Piirkonnas, kus on olemas riigi maareservi või kus naaberkinnisasjade omanikud on huvitatud omavahel maatükkide piire muutma, tekib võimalus maade ümberkruntimiseks.

Milline stsenaarium on puhuks, kui maaomanik on ikka põhimõtteliselt igale variandile vastu?

Kui maaomanik ei soovi riigiga läbirääkimisi pidada või kui läbirääkimised mingil põhjusel ei õnnestu, siis viimase võimalusena kaalub majandus- ja kommunikatsiooniministeerium sundvõõrandamist.

Kuidas on plaanis kompenseerida n-ö kaasnev kahju?

Peale kinnisasja väärtuse arvestatakse hüvitamisel ka kaasnevaid kahjusid. Selleks et rääkida väärtuse vähenemisest, peab see olema üheselt käsitletav varalise kahjuna, ehk siis kahju tekkimine peab olema tõendatav. Näiteks kui raudtee ehitamisega kaasneb pikem juurdepääs või kui kasutuses olnud põllumassiivi pind väheneb. Seega kaasnev kahju peab olema selgelt tuvastatav, siis saab seda hindamisel ja hüvitise määramisel arvestada.    

MIS ON MIS

Allikas: majandus- ja kommunikatsiooniministeerium

Rail Balticu raudtee

Lõikab ca 800 katastriüksust, sellest 562 on eraomandis, 82 munitsipaalomandis ja 160 riigi omandis.
Kõige rohkem eramaid jääb trassi alla Raplamaal – 214 katastriüksust, Harjumaal 205 ja Pärnumaal 143.
Raudtee ehitamiseks peab riik omandama eraomandist ca 570 ha maad.
Raudteemaa on 30–40 meetri laiune ala, kuhu rajatakse RB raudtee.
Raudtee kaitsevöönd on 66 meetri laiune ala (30 meetrit äärmise tee teljest).
Raudteed ümbritsevad aiad asuvad raudtee kaitsevööndis (aiaga piiratud alale juurdepääs ainult raudtee- või päästetöödega seonduvalt), kuid mitte kaitsevööndi piiril.
Piirangud kehtivad teoreetiliselt kogu kaitsevööndi ulatuses ning seal tegutsemiseks on vaja tehnilise järelevalve ameti luba.

  

Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel uudiseidVaata kõiki