Uudised

Eesti Päevaleht: Üürileandja saab halva üürniku pitsitamiseks lisavõimalusi

facebook
07.jaanuar 2020
Ligi 20 aasta jooksul ainus muudatus üürisuhete reguleerimises toob mõningat muret Eesti 120 000 üürnikule ja kergendust 90 000 üürileandjale.
Üürileandjad saavad peagi juurde uusi hoobasid, et kaitsta end pahatahtliku või maksejõuetu üürniku eest. Kuid seadusi tundvast süüdimatust puuküürnikust lahtisaamine jääb siiski peaaegu sama keeruliseks.     

Puuküürnikke on õnneks vähe, kuid nad suudavad kinnisvaraomaniku elu keeruliseks teha. Näiteks üüris üks mees noorele lastega perekonnale välja väikese maja, kuid üsna kiiresti selgus, et üürnikud ei maksa üüri ega kommunaalkulusid. Kui üürileandja otsustas lepingu üles öelda ja läks maja ukse taha, et avaldus ja nõudekiri üle anda, ootas teda jõhker üllatus. Ilmselt just selliseks olukorraks valmistunud üürnik pihustas talle näkku mingit söövitavat gaasi ja lõi ukse kinni. Erakorralise meditsiini osakonnas tuvastati üürileandjal gaasimürgitus ning mõlema silma sarvkestade põletus ja söövitus, meenutab Eesti Õigusbüroo jurist Merike Roosileht juhtumit oma praktikast. 

Sellel üürileandjal läks veel hulk aega, enne kui ta oma maja tagasi sai. Kuna perekond ei maksnud ka elektri eest, lõpetas majaomanik elektrilepingu. See pisiasi noort lastega peret ei morjendanud – üürnik hakkas elektrit varastama nii naabritelt kui ka otse elektrifirma kaablist. Kui elektrikud likvideerisid ühe salaja ja ohtlikult ühendatud juhtme, paistis maja akendest varsti taas elektrivalgus ning töömeestel tuli likvideerida järgmine vargusliin – seda kokku lausa kuuel korral. Lõpuks õnnestus omanikul maja tagasi saada ainult seetõttu, et lastekaitse sekkus ja perekond pidi ära kolima.


Distsiplineerib üürnikke

Roosileht nendib, et õiguskaitsevahendid pahatahtlike üürnikega tegelemiseks muutuvad küll tõhusamaks, kuid paraku need ei lahenda olukorda, kus nn puuküürnik keeldub põhjendamatult üüripinda vabastamast. Selleks tuleb halvematel juhtudel ette võtta pikk, tüütu ja ilmselt ka kulukas kohtutee. „Kavandatavad muudatused distsiplineerivad eelkõige üürnikke, kelle huvi on igal juhul säilitada üüripinna olemasolu ja mitte jääda võlgu,” selgitab jurist.

Veidi enne jõule sai justiitsministeerium valmis eelnõu, mis

**lihtsustab üürilepingu ülesütlemist,

**võimaldab nõuda senisest suuremat tagatisraha, samuti kuni kolmekordset seadusjärgset viivist maksmata summadelt,

**lubab lepingusse panna leppetrahvi juhtudeks, kui üürnik rikub kokku lepitud reegleid – näiteks häirib naabreid, suitsetab üüripinnal või võtab lemmiklooma üürileandja loata.

**Erinevalt senisest saab edaspidi jätta üürnike kanda ka haldus- ja hoolduskulud.

Muudatused peaksid jõustuma aasta pärast.

„Üürileandja seisukohalt on need muudatused vajalikud, kuid paljude üürnike jaoks ebasoodsad,” tõdeb Roosileht. Näiteks võimalus nõuda lepingut sõlmides maksimaalselt ühe kuu keskmise brutopalga suurust tagatisraha (viimastel andmetel 1397 eurot) võib tema sõnul viia selleni, et palju inimesi ei saa üürimist endale lubada, kuna neil pole võimalik nii suurt tagatist välja käia. Teisalt, eks turg reguleeri end ise ning vaevalt on mõtet näiteks Põlvas küsida sellist tagatist, millega üürnikke ei leia. Praegu on lubatud küsida tagatiseks maksimaalselt kolme kuu üürisumma, kuid kinnisvaraekspertide sõnul piirdutakse kogu Eestis enamasti ühe kuu üürisummaga.

Üürnikul tuleb tavaliselt kohe maksta kolme kuu üür: ühe kuu tagatisraha, ühe kuu ettemakse ja sageli ka maaklertasu ühe kuu üüri väärtuses. Suurema tagatisraha korral on üürileandjal ilmselt juba keerulisem sobivat üürnikku leida, tõdeb jurist.


Pikisilmi oodatud seadus

Lahe kinnisvarabüroo konsultandi-maakleri Sirli Nurme sõnul on muudatusi pikisilmi oodatud, sest praegune seadus kaitseb eelkõige üürnike huve. Edaspidi saab senisest paindlikumalt kokkuleppeid sõlmida, kuid mõlemale poolele on kasulik end seadusega hästi kurssi viia, et ei tehtaks endale kahjulikke leppeid. „Kuidas kõik reaalses elus toimima hakkab, näitab aeg,” märgib Nurm.

Näiteks saab pärast muudatuste jõustumist sõlmitavatesse lepingutesse sisse panna leppetrahvi, mis seni oli rangelt keelatud. Seda küll mitte maksmisega viivitamise, vaid mitterahaliste kokkulepete rikkumise juhtudeks.

Leppetrahvi saab lepingusse kirjutada näiteks juhuks, kui üürnik pidutseb lärmakalt ja häirib naabreid, suitsetab toas või peab omaniku tahte vastaselt lemmiklooma. Selliselt tekkinud kahju saab praegu kohtu kaudu välja nõuda, kuid kahju tekkimist tuleb tõendada, mis võib olla keeruline. Leppetrahvi puhul peab üürileandja trahvi kättesaamiseks tõendama vaid lepingu rikkumist, mitte saadud kahju. Seega piisab raha väljanõudmiseks sellest, et lepingus on sellekohane punkt, mida üürnik ei täida.

Leppetrahvile on siiski karmid piirangud: see ei tohi ühe rikkumise kohta olla suurem kui 10% ühe kuu üürisummast ega mitme rikkumise puhul ületada 20% üürisummast.

Seni on üürnikud omanike reeglitele sageli lihtsalt vilistanud. Rakveres maja välja üürinud Helen kirjeldab Eesti Päevalehele, kuidas ta esitas maakleri kaudu üürnikule kaks väga kindlat tingimust: ta ei soovinud maja üürida väikeste lastega perele ega koduloomaga üürnikule, et hiljuti remonditud pinda kaitsta. „Kuid sain mõlemad – nii lapsed kui ka loomad – ja peale selle tarvitas üürnikust naine ohtralt alkoholi.” Kui Helen lõpuks üürnikult maja tagasi sai, tuli tal teha põhjalik remont. Ka mitme kuu üüri- ja kommunaalmaksed tuli korstnasse kirjutada. „Pärast seda lasin tuttaval juristil korraliku lepingu teha,” sõnab Helen.


Mõjus leppetrahv

Domus Kinnisvara vanemkonsultant Agur Tammistu ütleb, et tema praktikas on olnud üürnikke, kes maksavad küll kenasti üüri, kuid häirivad naabrite rahu ega järgi viisaka käitumise reegleid. „Neile peaks leppetrahv olema mõjus,” arvab Tammistu. „Ilmselt aitab leppetrahvi punkt lepingus üürnikul juba ette mõelda, kas see konkreetne elukoht sobib tema kommetega.”

Maksmisest hoiduvat üürnikku saab edaspidi distsiplineerida seadusjärgsest viivisest kuni kolm korda suurema viivisemääraga, kui see punkt on lepingusse sisse pandud. Lubatud on viivisemäär maksimaalselt 0,066% päevas, mis näiteks 500-eurose võla puhul tähendaks kaht eurot ja 50 senti päevas ning 77 eurot kuus. Kuid kui inimene jääb võlgu seetõttu, et tal lihtsalt pole raha, ei aita temalt raha kätte saada mingisugunegi viivisemäär.

Üürileandja saab võlgu jääva üürniku lepingu edaspidi senisest kiiremini üles öelda. Kui praegu on selleks vaja, et üürnik jätaks kolmel järjestikusel kuul üüri maksmata, siis pärast muudatuste jõustumist piisab kahe kuu võlgnevusest. „Kuid üürileandja peab kahe kuu võlgnevuse puhul andma üürnikule lisatähtaja 14 päeva ning kui üürnik selle aja jooksul võla tasub, ei saa lepingut ühepoolselt lõpetada,” märgib kinnisvarabüroo Uus Maa jurist Karlis Kolk. Maksetähtaega ei pea pikendama ainult sel juhul, kui üürnik on sama aasta jooksul juba kaks korda lisatähtaja saanud ja jääb kolmandat korda võlgu mitme kuu üüri. Siis võib lepingu kohe üles öelda.

„Lisatähtaja nõue tundub siiski soosivat pahatahtlikke üürnikke ja annab võimaluse n-ö skeemitada,” nendib Kolk.

Lepingu saab lõpetada ka siis, kui üürnik viivitab tagatisraha maksmisega, kui võlgu jäädud tagatisraha on vähemalt kahe kuu üürisumma suurune.

Üsna üllatav on eelnõus muudatus, mis võimalab jätta üürniku kanda ka hoone korrashoiu- ja parendamiskulud (näiteks hooldus- ja halduskulud) – seni on sellised kokkulepped olnud tühised ja neid pole pidanud täitma. Kõrvalkulud, nagu elektri- ja veekulu, on saanud ka seni üürniku kanda jätta.

Nii hoone remondikulusid, leppetrahvi kui ka suuremat tagatisraha saab pärast seaduse jõustumist lepingusse panna siiski üksnes uue üürnikuga esimest lepingut sõlmides. Juba kehtivaid üürisuhteid niimoodi täiendada ei saa, sest üürnik pole saanud lepingut sõlmides nende tingimustega arvestada. Küll aga hakkab ka senistele üürnikele aasta pärast, kui seadus jõustuma peaks, kehtima õigus maksetega viivitamise korral lepingut kiiremini üles öelda.


MIDA ÜÜRILEPINGUT SÕLMIDES TÄHELE PANNA?

Üürileandjal on soovitatav kõik üksikasjad lepingusse kirja panna. Näiteks konkreetsed kohustused, mille rikkumise korral saab leppetrahvi nõuda, samuti leppetrahvi suurus. Kui soovitakse kasutada seadusjärgsest suuremat viivisemäära, siis selle suurus. Samuti see, millised konkreetsed kõrvalkulud või remondifondi kulud peab kandma üürnik. Kindlasti on mõistlik enne lepingu sõlmimist uurida üürniku tausta.
Üürnik peab enne allakirjutamist lepinguga põhjalikult tutvuma. Näiteks kui selles on remondifondi kulude hüvitamise kohustus, siis seda ei saa hiljem vaidlustada. Üürnik peaks kindlasti jälgima ka seda, millises seisundis peab ta eluruumi hiljem tagastama. Nimelt võimaldab uus eelnõu lepingusse panna ka punkti, et üürnik on kohustatud lepingu lõppedes tegema väikse remondi (näiteks seinad üle värvima või uue tapeedi panema) või hüvitama selle tegemise kulud.
Mõlemale poolele on kasulik, kui esile on toodud üüri tõstmise alused (tähtajalise lepingu puhul tuleb üürileandjal üüri ühepoolseks tõstmiseks täita kolm eeldust: üürileping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üüri ei tõsteta aastas üle ühe korra ning üüri tõstmise või lepingu muu ühepoolse muutmise alus peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud. Tähtajatu lepingu puhul saab üüri tõsta ühe aasta möödudes.

Allikas: kinnisvarabürood


Artikkel ilmus 6.01.2020 Eesti Päevalehes

Autor: Dagne Mihkels


PS Loe ka Justiitsministeeriumi pressiteadet seaduseelnõu kohta siit.

Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel uudiseidVaata kõiki