Eesti Omanike Keskliit

Vastused

1

Ulatuslikke omandipiiranguid sisaldav seadusprojekt on muutunud paremaks, kuid vajab meie hinnangul olulist edasitöötamist. Välistamata väärtusliku põllumaa kaitset, tuleb silmas pidada, et see puudutab väga suurt osa maatulundusmaast ning tuhandeid omanikke. Omand on põhiseaduse §32 kohaselt kaitstav põhiõigus ja meie ühiskonnakorralduse üks aluseid. Põhiseaduse ja Riigikohtu praktika kohaselt peab iga põhiõiguse piirang olema läbinud proportsionaalsuse testi, st omandikitsendused peavad olema vajalikud ja kohased.

Antud selgitus

Omandi põhiõigusliku võimaliku riive kohta on antud piisavad selgitused seletuskirja jaotises „Eelnõu kooskõla Eesti Vabariigi põhiseadusega“.  Maaeluministeerium jääb oma senisele seisukohale, et kuivõrd kitsenduste eesmärgid ei ole vastuolus põhiseadusega, tuleb need lugeda legitiimseks.

2

Mõistame, et suurte põllumassiivide hõivamine kinnisvaraarenduseks pole alati olnud õige teguviis. Samas on riik ja omavalitsused teeehituse jms kaudu ise olnud suured väärtusliku põllumaa väärkasutajad. Ebavõrdne oleks kohtlemine, kus sellised erandid säilivad riigile ja omavalitsustele ka tulevikus, kuid eraomanik peab jäägitult tagama väärtusliku põllumaa kaitse. Eesti Omanike Keskliit esindab koduomanike ja mitte kinnisvaraäri huve. Meie jaoks on põhimõtteline küsimus, et seadus annaks iga omaniku põhiõigusena õiguse enda maale, sh väärtuslikule põllumaale ehitada, kodu või seda laiendada ning ta ei pea vajama selleks riigi (Põllumajandusameti) eriluba.

Antud selgitus.

Eelnõu § 35⁶ lõikega 3 nähakse ette, et kohaliku omavalitsuse üksus võib üldplaneeringuga ette näha, et väärtuslikule põllumajandusmaale võib ehitada uue elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone või rajatise. See tähendab, et kui üldplaneeringus on lubatud väärtuslikule põllumajandusmaale nimetatud paragrahvis sätestatud tingimustele vastavalt elumaja ehitada, siis ei ole selleks mingeid takistusi. Kui aga elumaja ehitamine väärtuslikule põllumajandusmaale ei ole üldplaneeringuga lubatud, kuid siiski tekib selleks erahuvist lähtuv vajadus, saab seda eelnõu § 35¹¹ lõikes 2 sätestatud põhimõttel samuti teha, kuid sel juhul detailplaneeringu, mille on kooskõlastanud Põllumajandusamet (alates 01.01.2021 seoses asutuste ümberkorraldamisega ameti nimetus Põllumajandus- ja Toiduamet), kaudu.

See tähendab, et omanikul on võimalus väärtuslikku põllumajandusmaad, kui tõepoolest muud võimalust ei ole, hõlmata kodu ehitamisega.

Kuigi eelnõu § 35⁶ lõigete 3 ja 4 kohaselt on teatud piiranguid järgides võimalik kohaliku omavalitsuse üksusel lubada väärtuslikule põllumajandusmaale elamut ehitada või sellele olemasolevat elamut laiendada, siis seda on võimalik lubada ka nimetatud piiranguid järgimata – erinevaid huvisid kaaludes üldplaneeringuga, vajaduse korral detailplaneeringuga.

Samas ei ole eelnõuga ette nähtud väärtusliku põllumajandusmaa hõlmamise puhul ehitistega loamenetlust.

3

Ebaproportsionaalne on keelata omanikul rajamast  oma maale näiteks mesilat, õunapuuaeda või selle ümber tara, tegelda vesiviljelusega jne ehk ebaproportsionaalne on piirata tema ettevõtlusvabadust talle kuuluva ressurssi (maa) arvelt. Samas võib just nende ehitiste rajamine olla piirkonnas majanduslikult mõistlik. Eelnõuga on pandud kohustus tagada väärtusliku põllumajandusmaa kasutamine ainult põllumajandusmaana, kuid samas ei ole tagatud selliste  põllumajanduslike maadena toimimine majanduslikust küljest. Tegemist on omaniku kohustusega tagada toidujulgeolekut, mille eest talle hüvitist ei maksta.

Antud selgitus.

Eelnõu § 35⁶ lõike 2 kohaselt võib üldplaneeringuga näha ette, et nimetatud sättes loetletud tingimustel võib väärtuslikule põllumajandusmaale ehitada maatulundusmaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks või põllumajandusloomade pidamiseks hoone või rajatise.

Mesila pidamine on põllumajanduslik tegevus ning seega ei ole mingit põhjust väärtuslikule põllumajandusmaale mesila rajamist kitsendada. Iseküsimus on selles, kas mesila rajamine väärtuslikule põllumajandusmaale on mõistlik.

Mis käsitleb märkuses toodud tara rajamist, siis sama paragrahvi lõike 5 punktis 2 on seatud nõue, et üldplaneeringuga tuleb ette näha, et väärtuslikule põllumajandusmaale on lubatud rajada maaga püsivalt ühendamata rajatis põllumajandustoodete tootmise otstarbeks või hoonestatud või hoonestamata maa-ala piiritlemiseks.

Mis puudutab õunapuuaia rajamist väärtuslikule põllumajandusmaale, siis eelnõu § 35⁸ lõikega 2 on lubatud ilma kitsendusteta, ehk üldplaneeringuga tuleb ette näha, et väärtuslikul põllumajandusmaal võivad kasvada puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade liitusega vähemalt 30%, kui nimetatud maa on poolloodusliku koosluse esinemisala, marja- või viljapuuaed või aiandialune maa.

Toidujulgeoleku tagamine ei saa olla ega ei olegi kellegi üksikisiku kohustus, vaid riigi, kohaliku omavalitsuse üksuse ja loomulikult maaomaniku ühiselt jagatav kohustus. Muud võimalust toidu tootmiseks, kui selle kasvatamine mullastikul, ei ole.

Maaeluministeerium ei eelda, et maatulundusmaa sihtotstarbega keskmisest kõrgema väärtusega põllumajandusmaa kohta, mida on vaja riigil, kohalikul omavalitsusel ja ühiskonnaliikmetel endil ühiselt toidujulgeoleku tagamiseks ning mille mullastik kui iga riigi kriitilise tähtsusega loodusvara vajab viivitamatut kaitset, peaks rakendatama mingeid mõistetamatuid hüvitamisnõudeid.

Väärtusliku põllumajandusmaa säilitamisele suunatud  kitsendused ei nõua uute ja täiendavate tööde tegemist, vaid tavapärase põllumajandusliku tegevusega jätkamine tagabki väärtusliku põllumajandusmaa säilimise. Kui maaomanik ise ei soovi põllumajandusliku tegevusega tegelda, võib ta rentida maa põllumajandustootjale.

Kinnitamist väärib jätkuvalt see, et väärtusliku põllumajandusmaa näol on tegemist maatulundusmaa sihtotstarbega haritava maa või loodusliku rohumaa kõlvikuga, mille kasutamise eesmärk on põllumajandustoodete tootmine.

4

Eelnõu üks põhimuudatus on seotud omavalitsuse pädevuse suurendamisega väärtusliku põllumaa kaitsel. Siiski on tegemist osalt näilise detsentraliseerimisega ja liialt paindumatu lahendusega, kus omavalitsusele kirjutatakse seadusega ette käskivas kõneviisis käitumisjuhend ja jäigad reeglid planeeringute kehtestamisel. Kokkuvõttes ei erineks tulemus palju sellest, kui piirangud kehtestab riik ise. Omavalitsuste otsustusõigust ja planeerimisvabadust tuleks meie hinnangul eelnõus suurendada. Samuti jääb arusaamatuks, kuidas saab juba kõrge üldistusastmega üldplaneeringu koostamisel (kaitse ja kasutustingimustes) ette näha konkreetse kinnistu kontekstis, kas elamu ehitamine muule maale on võimatu või ebaotstarbekas.

Antud selgitus.

Väärtusliku põllumajandusmaa kaitsmisel ei saa arvestada üksnes konkreetse kohaliku omavalitsuse üksuse või tema elanikkonna huvidega ning väärtusliku põllumajandusmaa kaitsmise vajadus ei ole võrsunud kohalikust kogukonnast (puudub nn kohalik juur).Väärtusliku põllumajandusmaa kaitsmine puudutab riigi põllumajandusmaad tervikuna ja kõiki riigi elanikke, kuna eesmärgiks on tagada toidu varustuskindlus kogu riigis, mitte üksnes kohalikul tasandil. Väärtusliku põllumajandusmaa piisava ja ühetaolise kaitse tagamiseks kogu riigis tuleb kehtestada ühtsed alused, millest kohaliku omavalitsuse üksused üldplaneeringus kaitse- ja kasutustingimuste seadmisel lähtuks. Kui iga kohaliku omavalitsuse üksus lähtuks väärtusliku põllumajandusmaa kitsenduste määratlemisel ja rakendamisel üksnes oma huvidest ja eesmärkidest,  ei tagaks see väärtusliku põllumajandusmaa piisavat ja ühetaolist kaitset kogu riigis. Ühetaolise kaitse saavutamiseks riik suunab käesoleva seadusega kohaliku omavalitsuse üksusi, kuid ei võta neilt ruumilise planeerimise õigust ja vabadust ära, sest kohaliku omavalitsuse üksustele jääb alles kaalutlusõigus väärtusliku põllumajandusmaaga seotud otsuste tegemisel.

Planeerimisseaduse § 75 lõike 1 punkti 14 kohaselt on üldplaneeringuga lahendatavaks ülesandeks muu hulgas väärtuslike põllumajandusmaade määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine. Sama seaduse § 126 lõike 1 punkti 15 kohaselt on detailplaneeringuga lahendatavaks ülesandeks muu hulgas väärtuslike põllumajandusmaade määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine, kui need ei ole üldplaneeringuga määratud.

Juba üldplaneeringut tehes peab kohaliku omavalitsuse üksus mõtlema selle peale, kas ja mis ulatuses lubada või piirata ehitustegevust. Üldplaneeringut tehes peab kohaliku omavalitsuse üksus määrama maakasutuse juhtotstarbe, mis on üldplaneeringuga määratav maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad. Eelnõu kohaselt määratakse väärtuslikule põllumajandusmaale põllumajandusmaa sihtotstarbelist kasutamist tagav maakasutuse juhtotstarve.

See, mida ei saa piisavalt detailselt kehtestada üldplaneeringuga, on võimalik teha detailplaneeringuga. Üldised piirangud väärtuslikule põllumajandusmaale ehitamisel, sealhulgas muud, kui eelnõus toodud piirangud, on aga võimalik juba üldplaneeringuga määrata – sealhulgas sätestada põhimõte, et ehitamine on lubatud, kui ehitamine muule maale on võimatu või ebaotstarbekas. Tuletame siinkohal meelde, et kui väärtuslikule põllumajandusmaale uue ehitise ehitamine või sellele olemasoleva ehitise laiendamine ei vasta üldplaneeringuga seatud kaitse- ja kasutustingimustele, kuid ehitise ehitamiseks või laiendamiseks esineb muu avalik huvi või erahuvi, võib kohaliku omavalitsuse üksus Põllumajandusametiga kooskõlastatult kehtestada detailplaneeringu, mille kohaselt võib väärtusliku põllumajandusmaa massiivile ehitada uue ehitise või sellele laiendada olemasolevat ehitist.

5

Eelnõu sisaldab kohustust fikseerida hajaasustuses ehitusõigus detailplaneeringuga ehk täiendav ehituskulu on omanikule suurendatud vahemikus 200-100 000 eurot (detailplaneeringu koostamise kulu tänases praktikas).   Lisaks on oluline, et omanikul tekib kohustus vaidlustada kohtus üldplaneering, kui sellega on määratud maaüksus väärtusliku põllumaana ja ta sellega ei nõustu.  Kui omanik ei vaidlusta üldplaneeringut, siis ta ei ole teinud enda poolt kõike hoidmaks ära talle tekkivat negatiivset häiringut ja seega ei saa taotleda kahju hüvitamist. Samas tähendab üldplaneeringu vaidlustamine, et kohus peab hakkama kaaluma, kas omavalitsus on rikkunud maatüki väärtuslikuks põllumaaks määramisel kaalutlusõigust või mitte. Igal juhul tekib olukord, kus kohtusüsteemi tuleb palju kaebusi üldplaneeringute osas.

Antud selgitus.

Kordame veelkord, et kui väärtuslikule põllumajandusmaale uue ehitise ehitamine või sellele olemasoleva ehitise laiendamine ei vasta üldplaneeringuga seatud kaitse- ja kasutustingimustele, kuid ehitise ehitamiseks või laiendamiseks esineb muu avalik huvi või erahuvi, võib kohaliku omavalitsuse üksus Põllumajandusametiga kooskõlastatult kehtestada detailplaneeringu, mille kohaselt võib väärtusliku põllumajandusmaa massiivile ehitada uue ehitise või sellele olemasolevat ehitist laiendada.

Eeltoodust tulenevalt, kui üldplaneeringus on juba eelnõus sätestatud suunistega piisavalt arvestatud (nt ka külade puhul), siis ei pruugi alati tekkida vajadust detailplaneeringu kehtestamiseks.

Märgime, et arusaadavuse eesmärgil on korrigeeritud eelnõu § 3 punkti 6 (kooskõlastamisele esitatud eelnõu § 4 p 6), millega täiendatakse planeerimisseaduse § 142 lõiget 1 punktiga 1¹ järgmises sõnastuses:

 „1¹) üldplaneeringuga määratud väärtusliku põllumajandusmaa maakasutuse juhtotstarbe muutmine, kui see ei ole kooskõlas üldplaneeringuga väärtuslikule põllumajandusmaale ehitamise kohta seatud kaitse- ja kasutustingimustega või muu avaliku huviga, mis kaalub üles väärtusliku põllumajandusmaa säilitamise avaliku huvi.

See tähendab, et detailplaneeringu koostamise kohustus, mis on sätestatud ka eelnõu § 35¹¹ lõikega 2, puudutab neid väärtuslikke põllumajandusmaid, mille kohta ei ole üldplaneeringuga seatud eelnõukohaseid kaitse- ja kasutustingimusi, see tähendab, et ka lubatavusi.

Näited:

1) kui üldplaneeringuga on määratud, et väärtuslikule põllumajandusmaale ei ole lubatud rajada päikesejaamu, kuid näiteks 15 aasta pärast tekib selleks kusagil siiski vältimatu vajadus, siis saab selle rajada § 35¹¹ lõikes 2 sätestatud tingimustel ning sel juhul on tegemist planeerimisseaduse § 142 lõike 1 punkti 1¹ kohase üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga.

2) kui üldplaneeringuga on määratud, et teatud tingimustel (näiteks üle kümne hektari suuruse väärtusliku põllumajandusmaa massiivi äärsele põllusopile või mitte üle 0,5 hektari suuruse maa hõlmamise korral vms) võib väärtuslikule põllumajandusmaale päikesejaama rajada või mõne muu avaliku huviga seotud väärtusega ehitise, tähendab see seda, et antud juhul ei tulene enam detailplaneeringu tegemise kohustust ning sellisel puhul ei pea rakendama ka planeerimisseaduse § 142 lõike 1 punktis 1¹ kohast nõuet.

See tähendab, et väärtusliku põllumajandusmaaga seotud kaitse- ja kasutustingimuste nõuded tuleb üldplaneeringus kui pikaajalist arengut käsitlevas dokumendis määrata võimalikult üheselt mõistetavalt. See tagab eelkõige väärtusliku põllumajandusmaa kaitse ning annab kohaliku omavalitsuse üksusele üheselt arusaadava tegevusjuhise väärtusliku põllumajandusmaaga seotud menetlustoiminguteks.