Riigikogu                                                                                         15.10.2020 KL-1/-29

Õiguskomisjon

oiguskomisjon@riigikogu.ee

Ettepanekud võlaõigusseaduse muutmise

seaduse eelnõule (üürisuhted)

Austatud  komisjoni esimees Jaanus Karilaid

Eesti Omanike Keskliit peab võlaõigusseaduse muutmise eelnõud väga oluliseks sammuks õiges suunas üürnike ja üürileandjate õiguste tasakaalupunkti leidmisel. Täname meile antud võimaluse eest oma seisukohti avaldada ja soovime olla kaasatud eelnõu menetlemise juurde Riigikogus. Riigikogu õiguskomisjon peaks meie hinnagul esmalt läbi viima põhimõttelise arutelu lepinguvabaduse piiride osas üürisuhetes.

I.EOKL on seisukohal, et VÕS üürilepingu peatükk vajab radikaalsemaid muudatusi, kuna pea 20 aasta jooksul on ühiskonnas toimunud olulised muudatused, sh on lahenduse leidnud ka  sundüürnike probleemid, üüriturul on elamuehituse tõttu piisavalt pakkumises erinevaid üürikortereid ning Eestis on  pretsedenditult kõrge eraomandis olevate korterite arv, mistõttu ei pea me lähtuma sel määral üürnikekaitse eesmärgist, kui seda teevad oluliselt suurema üürnike osakaaluga õiguskorrad.

EOKL arvates tuleb üürisuhet tänases Eestis vaadelda lepinguvabadusest ja privaatautonoomiast lähtuvalt võrdsete osapoolte kokkuleppena, kus üürnik ei pea seadusega saama erilisi privileege.   Oma vara omanikuna on omanik tahes tahtmata tugevam pool, kes määrab ka tingimused enda vara kasutamisel selle väljaüürimisel, üürnik on üksnes tema vara kasutaja. Põhiseadus kaitseb esmajärjekorras omandit ja mitte selle kasutajat. Põhiseadus kohustab kaitsma ka üürniku kodu puutumatust, kuid selleks ei vaja ta seadusandja seatavaid nii kõrgeid tulemüüre.

Eeltoodust tulenevalt jääb EOKL ettepaneku juurde tühistada VÕS §275, kuna riigil pole vajadust sekkuda kahe osapoole vahel sõlmitud vabatahtlikku lepingusse, milles osapooled on kinnitanud kokkulepitut.

II  Eelnõu ei lahenda lõplikult nn puuküürnike probleemi, mille tõttu üüriseadusandluse uuendamine üldse päevakorda tõusis ja milline probleem jätkuvalt pärsib üürisuhete arengut. Mööname, et üürniku õigused võivad vajada kaitset omaniku omaabi suhtes, kui tegu on lepingulise vaidlusega üürisuhte lõppemise osas. Riigikogu võttis juba 2003.a vastu üürivaidluste lahendamise seaduse ning üürikomisjonide moodustamise põhimõtted. Ka täitemenetluse seadustiku  §2 lg 1 p 7 kohaselt on üürikomisjoni otsused täitedokumendiks. Kahjuks ei ole omavalitsused üürikomisjone moodustanud, mis võimaldaks kiirelt kohtuväliselt vaidlusi lahendada (komisjon tegutseb vaid Tallinnas). Riik on seadnud eesmärgiks kohtueelsete vaidluste lahendamise võimaluste suurendamise ja töö- ning tarbijakaitse asjades toimib kohtueelne menetlus hästi. Teeme ettepaneku seadustada, et vähemalt 25 000 elanikuga linnas on üürikomisjoni moodustamine kohustuslik (selliseid linnu on 5).  Alternatiivina tuleks kaaluda eraldi menetlusliigi kehtestamist tsiviilkohtumenetluses, kus lühemate tähtaegade kehtestamine lihtsustaks üürivaidluste menetlemist ega tekita üürileandjale asjatut kahjude suurenemist. Oluline on seadusega tagada võimalus, et lubatud on kokku leppida kohases lepptrahvi nõudes juhuks, kui üürnik ei vabasta ruume –  hetkel saab eelnõus pakutud VÕS §287 redaktsiooni  kohaselt sisse nõuda vaid sümboolseid leppetrahve.

III  Eelnõu positiivne muudatus seisneb võimaluses kokku leppida leppetrahvides ja viivises. VÕS §287 lg 4 muudab leppetrahvi kokkuleppe võimaluse siiski naeruväärseks, kuna lubatud trahvimäärad (eelkõige väljaspool Tallinnat) ei tööta soovitud eesmärkide saavutamiseks ning need trahvipõhimõtted tuleb üle vaadata. VÕS §287 lg 5 osas ei nõustu EOKL ettepanekuga, et lepptrahvi ei saa tagatisraha arvelt rahuldada, kuna see on vastuolus tagatisraha eesmärgiga tagada üürileandja rahalisi nõudeid. Samuti paneb keeld omaniku olukorda, kus ta on sunnitud loobuma leppetrahvi nõude esitamisest kohtusse, sest mõttetu on suhteliselt väikese nõudega ennast ja kohut koormata. VÕS §287¹ viivise määra piiramine kolmekordse seadusjärgse viivisemääraga ei ole põhjendatud ja ei aita samuti saavutada soovitud eesmärki, kuna üürimaksed on rahalises mõttes valdavalt suhtelised väikesed summad ja selliste summade puhul kasutab käive oluliselt suuremaid viivisemäärasid, sh üürilepingute puhul. Maksimumviivis võiks olla vähemalt 0,5% võlgnetava kohustuse summalt.

Samuti leiame, et VÕS § 300 (Eluruumi üüri perioodiline suurendamine) tuleks tühistada kui ebavajalik ja see piirab ebamõistlikult lepinguvabadust kokkuleppimaks, mil moel üüri suurus võib muutuda ajas. Samuti on iganenud VÕS § 301 (Eluruumi üüri ülemäärane suurus), kuna seadusega pole vaja reguleerida ülemääraselt kõrget üüri, sest üüri suurus on lepinguosaliste kokkulepe, mille määrab turg.

Lisaks esitame meie konkreetsed ettepanekud eelnõule, mis suuresti lähtuvad lepinguvabaduse põhimõttest

1.      VÕS §276 tuleb selguse huvides ja vaidluste vältimiseks sätestada, et üürnik ja üürileandja võivad üürilepingu sõlmimisel välistada lepingu eseme teatud kasutusviisi (näiteks loomade pidamise, suitsetamise vms).

2.      VÕS § 286 osas tuleb sisse viia täiendus, et lepingu sõlmimisel võivad osapooled välistada üürniku hüvitise nõudmise õiguse parenduste eest, mida üürnik tegi.

3.      Teeme ettepaneku tühistada VÕS § 291 lg 4 – eelmise üürileandja seadmine käendaja rolli uue omaniku poolt tema kohustuste täitmisel on ebaõige, sest uus üürileandja peab ise vastutama lepingust tulenevate kohustuste rikkumise eest.

4.      VÕS § 316 osas oleme seisukohal, et ülesütlemise aluseks peab piisama ühe kuu pikkusest võlgnevusest, kui siia lisada veel ka ülesütlemisega hoiatamise kohustus. Võrdluseks võib tuua näite, kus riigile kuuluv võrguettevõtja võib ühe hoiatusega katkestada elektrivõrguteenuse osutamise, kui tarbija jääb võlgu. Seadusandja peaks eraõiguslikke suhteid võrdsetel alustel käsitlema ja mitte panema omanikku üürnikku krediteerima.

5.      VÕS § 335  (üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenevad nõuded) jätta välja esimese lause teine pool: "välja arvatud juhul kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks",  kuna asja reaalne kasutamine üürniku poolt peab olema ka üürileandjale tasustatud ja samas ei välista see üürniku kulude hüvitamise või tasaarvestamise nõuet. Selle põhimõtte sätestamine on oluline nn puuküürnike tegevuse piiramiseks.

6.      Eelnõu vajab ka rakendussätet, mille kohaselt kohalduvad seadusest tulenevad muudatused ka olemasolevate üürisuhete suhtes.

Eesti Omanike Keskliit palub meie poolt tehtud ettepanekuid arvesse võtta. Samuti toetame ettepanekuid, mis on esitatud Eesti Kinnisvarafirmade Liidu poolt.

Lugupidamisega

Priidu Pärna

Eesti Omanike Keskliit

juhatuse esimees