Sellel hetkel mõtleme me ikka korteriühistu peale, kes tuleks ja aitaks. Samamoodi käitus Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu oma 19.märtsi 2021 otsuses lahendis 2-18-13649, leides, et korteriühistu kannab kaasomandist tuleneva kahju eest vastutust ka korteriomaniku enda ees ning ei ole tähtis, kas korteriühistu on selles süüdi või mitte. Tegu on lühikese aja jooksul mitmenda lahendiga, milles Riigikohus asetab üksiku korteriomaniku huvi korteriomanike ühistest huvidest kõrgemale.

Minu pealt 20-aastane kogemus korterelamute haldajana ütleb, et korteriomanike vaated ja ootused korteriühistu juhtimisele jagunevad kaheks võrdselt efektiivseks juhtimismudeliks. Esimesed näevad korteriühistus riigi minimudelit, koos oma parlamendi (korteriomanike üldkoosolek) ja valitsusega (juhatus), mis hoiab korteriühistus korra majas n-ö ülalt alla põhimõttel. Teised, reeglina väiksemad kortermajad, toimivad perekonnale omasel viisil, arvestades selle liikmete ühiseid väärtuseid, eesmärke, ressursse ja vastutust üksteise suhtes. Mõlema juhtimismudeli ühiseks jooneks on see, et korteriühistut juhitakse demokraatlikult ning temas nähakse korteriomanike abimeest, mitte piitsa, mille sunnil pannakse korteriomanikud omavahelistes suhetes „õigel viisil“ käituma. Demokraatliku juhtimispõhimõtte rakendamisel on eelisseisus omakorda korteriomanike ühine huvi, sellel lihtsal põhjusel, et korterit ei saa teistest korteritest füüsiliselt nii eraldada, et selle kasutamisvõimalus säilib.

Eesti õigussüsteem ei olnud korteriomanikele seni ette kirjutanud, mil viisil peavad korteriomanikud korteriühistut omavahelistes suhetes kasutama. Olen sellist paindlikkust pidanud üheks Eesti korteriomandiõiguse tugevamaks küljeks ning jätkusuutlikkuse alustalaks. Ilma liialduseta võib öelda, et ilmas eelviidatud paindliku majandamismudelita ei saa korteriomandid senises ulatuses, kus need katavad ühtlase vaibana kogu Eesti, asudes ka kohtades, kus nende tekke eelduseks olev aktiivne kinnisvaraturg puudub, edasi eksisteerida.

Kes on kunagi korterelamus elanud, see teab, et korterelamus ei ole kunagi kahte ühesugust päeva, ette tulevate olukordade ette ennustamisel puudub mõte, korteriomanike võimalused oma vara korrashoidmisel kõiguvad seinast seina ning korteriomanike üldkoosoleku otsus ei taga veel selle elluviimist, kuna eeldab sageli tervet rida avalik-õiguslikke kooskõlastusi, sageli laenu võtmist, milliste tegevuste tegemiseks võtab enamus korteriomanikke aega põhitöö kõrvalt. Seetõttu on elu korterelamus pidev kompromisside otsimine. Tagamaks eelkirjeldatud (ebakindluse) tingimustes üksiku korteriomaniku õiguseid, on seadusandja andnud viimasele õiguse teostada korterelamu korrashoiuks vajalikud hädapärased tööd ise ning nõuda vastava kulu hüvitamist korteriühistult. Riigikohtu otsuste valguses sellest üksiku korteriomaniku õiguste kaitsmiseks ei piisa ning tulenevalt hea usu põhimõttest peaks korteriühistu kandma riskivastutust ka korterile tekkivate kahjude eest. Teisiti öeldes nõuab Riigikohus, et korteriomanikud muutuksid kompromisside otsimise asemel üksteise suhtes kompromissituteks. Esimese emotsiooni pealt ei oska sellisele Riigikohtu seisukohale reageeridagi. Selge see, et peremudeli järgi korteriühistu majandamise mudelilt on Riigikohus otsustavalt vaiba alt tõmmanud, kuna korteriomanike niigi habras usaldussuhe ei ela korduvaid vastuvaidlematult täitmisele kuuluvaid kahjunõudeid lihtsalt üle. Kuid ka nendel ühistutel, kes nägid korteriühistut riigi minimudelina, ei ole olukord kaugeltki meeldivam, sest suurema kontrolli alla tuleb võtta korterites toimuv, mis on korteriomanikule juba loomupäraselt vastumeelne. Korteriühistu vastutus vajab kindlustamist uuel tasandil, mis on seni tavapärasest lahendusest kordi kallim. Korteriomanike kahjunõuete vähendamiseks tuleb korterelamute remonti teotada pigem varem, kui hiljem, millised sammud koos tõstavad korteriomanike majanduskulude suurust kordades Kokkuvõttes nõuab muutunud olukord korterelamus elamise mõtekuse ülevaatamist, kuna nüüdsest puudub igasugune garantii, et kaasomandi vormis majandamine tagab kulude kokkuhoiu ja stabiilse majanduskulu suuruse. Vanemates ja madala hinnatasemega kortermajade puhul, mille korda tegemine ei tasu majanduslikult ära, ei tule jätkamise kaalumine paraku kõne allagi. Probleemile, mis nendest sadadest tuhandetest korteriomanikest, kellel ei ole raha enda omandi kordategemiseks, ei taha mõeldagi.

Raske ennustada, kuidas korteriomanikud lõpuks muutunud olukorras käituvad, kuid ilmselgelt on enim põhjust muretsemiseks meil kõigil, kuna korterites elab 1 miljon Eesti elanikku, kellelt on täna võetud kindlustunne tuleviku suhtes. Eesti Omanike Keskliit, mis seisab 64 000 koduomaniku õiguste eest, on varsti juba kümme aastat korrutanud, et Eesti vajab sarnaste olukordade vältimiseks elamumajanduse arengukava, mis kaardistaks selle, mis on elamumajanduses hästi ning mis halvasti. Kui seni on omanikud muretsenud selle pärast, mis vajab parandamist – olgu need siis kommunaalteenuste õiglane hinna tagamine või maapiirkondades asuvate korterelamute suurem toetamine - siis möödunud nädala Riigikohtu lahend näitab kõnekalt, et Eesti ei saa iseenesest mõistetavaks pidada ka neid põhimõtteid, mis on meie elamumajanduse arengumootoriks. Kui selle hävitamiseks piisab vaid sellest, kui kokku tulevad seitse kohtunikku, kes otsustavad, mis on nende arust korteriomanikele hea ja mis mitte, siis ei juhita Eesti eluasemepoliitikat ilmselgelt seal, kus seda teha tuleks. Õigem oleks vist öelda, et Eestis selle juhtimist ei toimugi, mis on kurb, sest korteriomanikud tõesti väärivad seda.