Uudised

Priidu Pärna Maalehes: Kas teeservituut on kohustuslik, kui kodutee läbib naabri maad?

facebook
29.märts 2021
Mis võimalused selleks on, et pääseksin läbi naabri kinnistu oma koju? Kas ainus võimalus ongi sõlmida notariaalne teeservituut või tuleb teelõigule seada sundvaldus?    
Vastab Priidu Pärna:
Juurdepääsuvaidlused on kohtutes väga levinud. Õnneks on tsiviilkohtumenetluse seaduses selleks loodud lihtsustatud menetlus ja kohtunik käib sageli ka kohapeal olukorraga tutvumas. Juurdepääsude küsimuse seadusega ühest paika panemist ongi raske korraldada, sest iga sellise teeküsimusega on olukord looduses erinev ning naabrite huvid ja alternatiivsed teekoridorid vajavad igakordselt kaalumist. 

Kõik olukorrad, kus kellegi kinnistu asub teise kinnistu taga, peab lahendama asjaõigusseaduse § 156 – isikul on õigus nõuda juurdepääsu üle teise isiku kinnistu avaliku teeni, kuid selle eest võib nõuda mõistlikku tasu.

Läbipääs mõistliku tasu eest


Vaidlused tee asukoha ja tasu osas lahendab kohus, kusjuures tuleb arvestada ka tee koormavust omaniku suhtes, kelle maa pealt selline juurdepääs läheb. Näiteks ei pruugi too taluda teed, mis tema akna alt läbi läheb.

Nii on teeküsimusi lahendatud juba aastast 1993 ja seadus pole kuidagi muutunud. Paragrahv ei ütle, mis vormis peab olema teeküsimus kokku lepitud – see võib olla suuline, kirjalik või notariaalne kokkulepe sõltuvalt osapoolte valikust.

Notariaalse servituudi kokkuleppe eelis on, et see kantakse ka kinnistusraamatusse ja kehtib nii vaidlustamatult ka juhul, kui maatükkide omanikud vahetuvad. Kui me vaatame Eestimaa peale, siis minu hinnangul 95% juhtudel rajanevad juurdepääsud avaliku teeni väljakujunenud taval ja suulistel kokkulepetel.

Minu enda Lusthoone talu asub ka teise kinnistu “kaisus”, kuid naaber pole kordagi tema maa servas asuva tee õiguspärasuse ega tasu küsimust minu ees tõstatanud. Nii oli ka enne 1940. aastat, et lähtuti ajaloolistest teedest ja kirjalikke servituute tihti ei seatud.

Loomulikult tekivad vaidlused olude muutumisel – kunagine vaikne nurgakene mere läheduses on muutunud populaarseks suvituskohaks, ja kui arendaja jagab tagapool asuva suure kinnistu elamukruntideks, siis kasvab ju senise eraomaniku kinnistul asuva ajaloolise juurdepääsutee kasutamise intensiivsus mitu korda. Kokkuvõtvalt näeb seadus juurdepääsuteemat osapoolte endavahelise eraõigusliku küsimusena ja iga majani hajaasustuses ei saa viia avalik tee.


Notariaalne teeservituut


Seadus ei ole kuidagi muutunud, et nüüd peaks olema notariaalse teeservituudi seadmine kohustuslik ja varem ei olnud.

Notariaalse teeservituudi nõude on kehtestanud pangad ise oma laenutingimustes – muidu laenu ei saa, kui pole notariaalset läbipääsuservituuti avaliku teeni. 

Kui naaber ei taha kirjalikku lepingut sõlmida, on teil raske oma kinnistut müüa, sest ostja ei saa tehingu finantseerimiseks laenu.

Nii ei jäägi muud üle, kui pöörduda armsa naabri vastu kohtusse servituudi seadmiseks.

Servituudi olemasolu pole siiski kõikide pankade laenutingimus ja tuleks uurida krediidiasutuste pakkumisi. Riik ei saa pankadele ka laenutingimusi ette kirjutada. Samas pangad seda nõuet ei ole varasemad 25 aastat kehtestanud.

Miks pankadele on finantseerimisel juurdepääsuküsimuse selgus oluline?

Pank peab laenu andes mõtlema, et kui kinnisvara läheb tagatisena sundmüüki, siis kuidas täituril on seda kõige probleemitum müüa – juurdepääsu puudumine võib olla üks takistus kõrge hinnaga müügiks.

Samuti on servituudi nõude kehtestanud mitmed kohalikud omavalitsused (KOV), et kui notariaalset läbipääsuservituuti pole seatud, ehitusluba ei saa.

KOVid on minu hinnangul oma servituudinõuetega vindi üle keeranud, kuna juurdepääsuküsimust näeb asjaõigusseaduse § 156 eraomanike vahelise kokkuleppena ja ehitusseadus ei näe ette servituudi olemasolu ehitusloa väljastamise eeldusena.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus sätestab võimaluse omandi kitsendamiseks sundservituudi (sundvalduse) seadmiseks kohtu abita ehk omavalitsuse poolt, milleks vald või linn võtab vastu haldusakti.

Kohalike teede rajamiseks võib kasutada nii sundvõõrandamist kui ka sundvalduse seadmist. Viimasel juhul jääb maa omanikule alles, sellel asuv tee läheb avalikku kasutusse, omavalitsus hoiab seda korras ning maksab omanikule kasutustasu. Sundvaldust ei kanta kinnistusraamatusse ja see kajastub maatüki kitsendusena katastris. Samas ei ole välistatud, et omavalitsus sõlmib maaomanikuga notariaalse teeservituudi lepingu ja sel juhul ei pea haldussundi kohaldama.

Oluline on meeles pidada, et sundvalduse seadmisega saab olukorda lahendada siiski vaid juhul, kui tee on avalikes huvides ning üldkasutatav. Sundvaldusega ei saa lahendada erateede küsimust, kui see puudutab kahe omaniku vahelist juurdepääsuvaidlust, mis tuleb lahendada asjaõigusseaduse § 156 alusel.  
Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel uudiseidVaata kõiki
In Memoriam Tiit Ulas
18.aprill 2021