Eesti Omanike Keskliit tänab VTK meile arvamuse avaldamiseks saatmise eest. Leiame, et paljude väljatoodud probleemide lahendused väärivad arutelu või toetamist. Esitame endapoolsed seisukohad KrtS muutmisvajaduse kohta.

1. EOKL ei toeta ettepanekut, et korteriomanditeks jagamine vajab kõigi korteriomanike nõusolekut, kuna see muudab teatud juhtudel uute korteriomandite loomise väga keerukaks, sest kõiki korteriomanikke saada notari juurde sellist toimingut vormistama suuremate majade puhul on pea ilmvõimatu. Selline piirang võib olla ebaproportsionaalne näiteks juhul, kui omanik soovib kunagi kokku ehitatud kaks korteriomandit taas lahku lüüa. Pigem pidi KrtS puhul saama määravaks ehituseksperdi hinnang, kas korteriomandite sellisel kujul loomine on õigustatud ning vastab nõuetele ja vajadusel tuleb siin muuta regulatsiooni selgust ning eksperdihinnagu tähendust. Kuritarvituste vältimiseks on ju võimalik sätestada, et eriomandile peab olema tagatud iseseisev otsejuurdepääs vms. Vastasel juhul muutub ehituseksperdi roll seaduses arusaamatuks. Juhime ka tähelepanu, et praktikas tekitavad probleeme nn fantoomkorteriomandid, mis on loodud paberil, kuid mis pole sellisel kujul kunagi valmis ehitatud nagu need kajastuvad kinnistusraamatus ning see olukord vajaks lahendust.

2. KrtS muutmisel tuleks läbi analüüsida tõstatatud õiguslikud probleemid, mis tulenevad kortermajades eluruumide lühiajalisest üürimisest. Korteriomanikele on antud §32 lg 2 p 3  kohaselt õigus esitada võõrandamisnõue omaniku vastu, kes oma tegevusega oluliselt häirib teiste korteriomanike omandiõiguse teostamist. Ebaselge on, kas lühiajalisest üürimisest tulenevad kolmanda isiku tekitatud häiringud mahuvad samuti selle sätte alla. Igatahes on võõrandamisnõude maksmapanemine kohtu kaudu väga aeganõudev ja kulukas ja see lahendus ei tööta antud olukorras. Leiame, et seadus peaks sätestam selged reeglid, et korteriomanikud saavad sisesuhtes kehtestada korteriomanike kokkuleppe, põhikirja või enamuse otsusega elumajas korteriomandi sihtotstarbest väljuvate tegevustele piiranguid või korteriomanike kokkuleppe, põhikirja või enamuse otsusega lubada tegevusi, mis korteriomandi sihtotstarvest väljuvad.

3. Eelnõu koostamise käigus tuleks läbi analüüsida korteriühistu riskivastutuse probleem ehk KrtS § 34 lg 3 ja § 37 lg 1  sõnastus, seda eriti pärast Riigikohtu 19.03.2021 lahendit 2-18-13649. Kas võtta lähtealuseks lähenemine, et kõige eest, mille eest ei vastuta korteriomanik, vastutab korteriühistu  või lähtuda põhimõttest kõige eest, mille eest ei vastuta KÜ, vastutab korteriomanik, mis tähendab tagasipöördumist kuni 2018 kehtinud KÜS-i regulatsiooni juurde, mille kohaselt korteriomanik esitab kinnisasja kaasomandi esemest tuleneva nõude teiste korteriomanike vastu võlaõigusseaduse solidaarvastutuse sätete alusel. Nii kolmandal isikul kui korteriomanikul on ülikeeruline esitada nõuet mittetegutseva korteriühistu vastu, millel pole vara ega juhatust. Sellisest mittetoimivast ühistust on saanud tulemüür nõude esitamisel korteriomanike vastu.

4. VTK teeb ettepaneku sätestada võimalus lepitusorgani loomiseks kohaliku omavalitsuse poolt. Oleme seisukohal, et selline lepitusorgan peab olema kohustuslik suuremates vähemalt 25 000 elanikuga omavalitsustes ja selline lepitusorgan võiks olla ühendatud üürivaidluste lahendamise funktsiooniga, milliste komisjonide loomine on samuti teadupärast omavalitsustele seni vabatahtlik. Kohustuslik organ võimaldaks efektiivsemalt lahendada üürivaidlusi, sh puuküürnike osas.

5. Seaduse muudatused peaksid meie hinnangul lahendama mitmete sätete mitmeti tõlgendamise või liigse lakoonilisuse küsimused. Näiteks, kas eriomandi ese võib olla ka segaotstarbega (elu- ja mitteeluruum) §4 lg1. Mis liiki kokkuleppeid ikka võib eriomandi loomise kokkulepe sisaldada (§5)? Korteriühistu üldkoosoleku kvoorumi  (§20 lg2) ja häälteenamusega vastuvõetavate otsuste vahekord (§35 lg1), §38 lg1 ehituslike muudatuste ja §39 lg1 nimetatud ehitusliku ajakohastamise vahekord. Praktikas eluvõõrad on §40 lg 1 sätestatud ettemaksete tegemine kaasomandi osast lähtuvalt ja lg 2 sätestatud nõue reguleerida teistsugust kulude kandmise korda põhikirjaga (kulude kandmise otsused peaks langetama üldkoosolekul).

6. Analüüsimist vajab, kuivõrd on õigustatud seadusega ühistu juhatusele pandud kohustus registreerida nn suuremad laenud ühisturegistris. Sellise eraõigusliku üksikfakti avalikuks tegemine avalikus registris pole vajalik ning hinnata tuleb kuivõrd selliseid märkeid täna üldse registrisse on tehtud.

7. Ettepanekud, mis seonduvad piiratud asjaõiguste ja kohtuliku hüpoteegi kustutamisega digitaalses vormis, pole meie hinnangul seotud KrtS-i väljatöötamiskavatsusega.

Lugupidamisega

Priidu Pärna

Eesti Omanike Keskliidu esimees

2019. kevadel saatsime pika kirja ettepanekutega muuta 01.01.2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohta ja kahjuks ootame vastust siiani.