Uudised

Omanike Keskliidu arvamus ehitusseadustiku muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise VTKle

facebook
06.september 2021
Saatsime oma arvamuse ehitusseadustiku muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise eelnõu väljatöötamise kavatsusele. Tõime välja kitsaskohad ning möönsime, et kahetsusväärselt ei ole eelnevalt konsulteeritud eelnõu ühe olulise sihtgrupi ehk kinnisvaraomanikega. Ekslik on arvamus nagu esindaks ehitusettevõtjad või -insenerid  omanike huve ja seisukohti.

1. Probleem ja sihtrühm
VTK-s on ehitusseadustiku („EhS“) regulatsiooni sihtrühm jagatud üldistatult kolmeks – eraõiguslikud juriidilised isikud (ettevõtted, mis kuuluvad ehitussektorisse või on seotud ehitustegevusega); füüsilised isikud ning avalik sektor. VTK näib olevat aga jätnud täielikult arvestamata asjaolu, et EhS-i sihtrühmaks ei ole mitte füüsilised isikud, vaid ehitiste omanikud laiemalt. Füüsilised isikud on vaid üks kitsas omanike ring, omanikeks on ka erinevad ühingud, sh mittetulundusühingud ja äriühingud.

2. Probleemid ja nende võimalikud lahendused
2.1 Ehitise definitsioon
VTK-ls on tehtud ettepanek muuta EhS § 3 lg 2 hoone definitsiooni ning lisada, et hoone on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud püsiva siseruumiga ehitis. Uue mõistena on sisse toodud endise siseruumi asemel püsiv siseruum. Jääb arusaamatuks, millist probleemi püütakse lahendada. Ajutise siseruumiga on näiteks telgid ja muud ajutist iseloomu omavad ehitised. Ka praeguse seaduse kohaselt ei saa telki käsitleda hoonena. Püsiva siseruumi  puhul jääb arusaamatuks, kas püsivaks siseruumiks on ka ruum, mida eraldab väliskeskkonnast näiteks avatavad uksed/seinad (näiteks klaasseintega terrass, kus seinad on võimalik eest ära lükata). Samuti ei selgu VTK-st, mis saab neist hoonetest, mis on püstitatud hoone definitsiooni aluseks võttes, kuid mis võivad regulatsiooni muutmise korral muutuda rajatiseks.

2.2. Olulise avaliku huviga rajatise mõiste
VTK-ga soovitakse defineerida EhS-s olulise avaliku huviga rajatist järgnevalt: „Olulise avaliku huviga rajatis on ehitis, millest tulenev mõju ulatub kaugemale kui sellega vahetult piirnevale kinnisasjale, mille ehitamise osas on suur avalik huvi või millest võib tõusetuda kõrgendatud oht“. Esitatud definitsioon on sedavõrd lai ja hoomamatu, et sellise definitsiooni korral tekiks KOV-idel õigus nõuda väga erinevate ehitiste püstitamiseks projekteerimistingimuste koostamist. Näiteks läheks sellise ehitise alla ka elektrikaabli paigaldamine, kuivõrd ulatub elektrikaabli mõju kaugemale kui vahetult piirnevad kinnisasjad ning elektrikaablist võib tõusetuda ka kõrgendatud oht. 

Puudub vajadus EhS-s olulise avaliku huviga rajatise mõiste defineerimiseks.

2.3 Ehitusliku kompleksi mõistest loobumine
Ei saa nõustuda ettepanekuga loobuda ehitusliku kompleksi mõistest, kuivõrd on sätte üheks eesmärgiks soodustada omanikele mitme ehitisega kompleksi korral loamenetluse läbiviimine, sealhulgas väiksema riigilõivu tasumine. Juhul kui ehitusliku kompleksi mõiste kaotada, tuleb omanikul mitme ehitise kavandamisel tasuda riigilõivu igalt ehitiselt, mis ei ole proportsionaalne.

2.4. Ajutiste ehitistega seonduv
VTK-s on tehtud ettepanek ajutiste ehitiste regulatsiooniga seoses. VTK jätab aga arvestamata, et juba praegu on KOV-idel võimalik kõrvaltingimustena sätestada tingimusi ajutiste ehitiste osas, sealhulgas nende eeldatav püsivusaeg, kasutamise otstarve, eesmärk jne. Puudub vajadus reguleerida täiendavalt ajutiste ehitistega seonduvat EhS-s.

Ajutise ehitise püsivusaeg ei tohiks olla määratletud kindla aastate arvuna. Näiteks olukorras, kus ajutisi ehitisi on lubatud püstitatud alale, mille suhtes on seatud piirangud tulevikus kavandatava objekti suhtes (näiteks Tallinn-Helsingi tunnel), kuid ajutise ehitise püstitamise loamenetluses ei ole veel täpselt teada, millal kavandatava objekti (Tallinn-Helsingi tunneli) planeerimismenetlus algab, siis peab olema KOV-il võimalik ehitise püsivus- ja kasutamisaeg siduda ka planeeringulise küsimusega (toodud näite korral Tallinn-Helsingi tunneli eriplaneeringu algatamisega). Põhjendamatu on piirata KOV-i kaalutlusõigust teatud aastate arvuga.

2.5 Kvaliteetse ruumi aluspõhimõtete käsitlemine ehitusõiguses
VTK-s on soovitud reguleerida ligipääsetavuse nõudeid EhS §-s 11 eraldi sättena ning tuua analoogselt PlanS § 8 regulatsiooniga EhS üldpõhimõtetesse kvaliteetse ruumi kujundamise põhimõte, millega tuleb ehitiste kavandamisel arvestada. Sellise käsitlusega ei saa nõustuda.
Kvaliteetse ruumi põhimõte peab tulema planeeringust, mitte ehitusloast, mistõttu on EhS-s ruumi kujundamisega seonduvate põhimõtete määratlemine tarbetu. Kõik see, mis puudutab kvaliteetset ruumi kujundamist, peab olema ära lahendatud planeerimismenetluse käigus. Omanike jaoks ei saa tekkida olukorda, kus KOV-il on võimalik ehitusloa menetluses hakata esitama ehitise suhtes ruumi põhimõtteid, mis ei tulene planeeringust.

Juhul kui siiski soovitakse ilmtingimata kvaliteetse ruumi aluspõhimõtteid EhS-s sätestada, peab olema välja toodud selge erand olemasolevate ehitiste osas, vältimaks olukorda, kus olemasoleva hoone ümberehitamisel või laiendamisel hakkaks KOV esitama täiendavaid nõudeid kvaliteetse ruumi osas.

2.6 Kvalifikatsiooni nõuded ehitustööde tegemisel
VTK-s on tehtud ettepanekud seoses kutsekvalifikatsiooni nõuete kehtestamisega. Puudub vajadus sätestada täiendavaid nõudeid tööde teostajate suhtes. Kuna ehitise ohutuse ja nõuetele vastavuse eest vastutab ehitise omanik, siis on omaniku enda jaoks oluline, et projekteerija või ehitaja oleksid pädevad isikud ning oleksid võimelised teostama tööd nõuetele vastavalt. Puudub igasugune vajadus sätestada täiendavaid nõudeid kutsekvalifikatsioonile, kuna see tekitab omanikele täiendavat lisakulu (teenus muutub kallimaks). Arvestatud ei ole asjaolu, et kõrgemate kutsekvalifikatsioonide taotlemise eelduseks on isiku töökogemus näiteks selliste ehitistega, mille projekteerimisega isik ei ole kunagi kokku puutunud ega oma praktikas ka ei puutu. Omanike jaoks on oluline, et seadusega ei ole kehtestatud põhjendamatult kõrgeid nõudeid isikute suhtes, keda omanikud saaksid kasutada projekteerimiseks ja ehitamiseks.

VTK-s on lisaks tehtud ettepanek sätestada omanikujärelevalve teostamise kohustusega ehitustööde loetelu ning omanikujärelevalve käigus teostatavate kontrolltoimingute nõuded seaduse tasandil. Sellise ettepanekuga ei saa nõustuda. Omanikujärelevalve institutsioon EhS-s ei täida oma algselt kavandatud eesmärki. Omanikujärelevalve teostamine ei ole praktikas ennetanud ehitamisega seotud vaidlusi või ehitiste nõuetele mittevastavust. Samuti on väljakujunenud kohtupraktika tulemusel sisuliselt tekkinud olukord, kus omanikujärelevalvel puudub tsiviilõiguslik vastutus. Seega toob omanikujärelevalve praegusel kujul kaasa omanikule üksnes lisakulusid, kuid ei anna midagi juurde. Kvalifikatsiooninõuete kehtestamine omanikujärelevalve jaoks muudab ehitamise omanike jaoks veelgi kallimaks. Ehitise ohutus on omaniku vastutada. Seega tuleb toetada omaniku vabadust valida ise isikud, keda soovi korral võtab omanik omanikujärelevalve teostajaks. Kutsekvalifikatsiooninõude kehtestamine ei aita kuidagi tagada ehitamise või ehitiste paremat nõuetele vastavust.

2.7 Vaba ehitustegevuse, teavitamise ja loakohustuse piiritlemine
VTK-s on tehtud ettepanek laiendada DP kohustusega aladel ehitusteatise esitamise kohustust ka alla 20m2 abihoonete püstitamisele. Sellise ettepanekuga ei saa kuidagi nõustuda. 

Kui eesmärgiks on tagada, et abihooned ei rikuks naabrite õigusi, siis on see tagatud seeläbi, et naabrite õiguste rikkumise korral on naabritel võimalik teavitada omavalitsust ehitustegevusest. Kaitsevööndisse või keeluvööndisse ehitamise vältimine on võimalik saavutada ka omanikele oluliselt vähem koormavam viisil. On üldteada asjaolu, et riik korraldab iga-aastaselt ülelende, kus jäädvustab ehitise ruumiandmed ning ruumiandmete alusel tekib ka informatsioon ehitisregistrisse. Seega on võimalik kohalikul omavalitsusel saada kõik vastavad andmed kätte ka ülelendude alusel. Puudub igasugune mõistlik põhjus, miks seada omanikele täiendav teatisekohustus alla 20m2 hoonete puhul. 01.07.2015.a jõustunud EhS-i mõte oli just bürokraatia vähendamine ja omanikele ehitamisega seonduvate protsesside lihtsustamine. Ilmselgelt kannab alla 20m2 hoonete osas teatisekohustuse sätestamine risti vastupidist eesmärki. VTK-s toodud põhjendusi ei saa pidada piisavaks, et sätestada omanikele sedavõrd koormav meede, kui sama eesmärki on võimalik saavutada teiste meetmetega.

EHR-i andmete õigsus, sealhulgas kaitse- ja keeluvööndis asuvate ehitiste olemasolu on riigi ja kohalike omavalitsuste huvi. Seega on riigi ja KOV-i vastutada see, kas ja kuidas saavad pädevad asutused teada võimalikest ebaseaduslikest hoonetest. Teavituskohustuse sätestamine alla 20m2 hoonete puhul on äärmiselt ebaproportsionaalselt omandipõhiõigust riivav, sest toob kaasa omanikele kulutusi, mille tegemine ei ole vajalik. Arvestamata on jäetud asjaolu, et omanikult ei saa eeldada tehnilist võimekust esitada EHR-i kaudu teatisi, mistõttu tooks selline nõue kaasa täiendava kulu pädevalt isikult teenuse ostmise näol. Nagu korduvalt rõhutatud, on VTK-s toodud eesmärke võimalik saavutada alternatiivsetel ja omanike jaoks vähem riivavatel viisidel.

Vastupidiselt tuleks hoopis laiendada vaba ehitustegevuse alla käivat ehitustegevust. Näiteks puudub vajadus teavitada KOV-i korterelamu ühe korteri piires kavandatavatest töödest, mis ei puuduta kogu maja. Erandiks peavad jääma tööd hoone tehnosüsteemidega seoses, kuid väiksemate asjade puhul on võimalik teavituskohustus asendada näiteks (kaas)omanike vahelise kokkuleppega. KOV ei pea asuma vahelüliks ehitustegevust teostada sooviva omaniku ja teiste kaasomanike vahel. Seega oleme seisukohal, et vaba ehitustegevus peaks hõlmama senisest veelgi laiemat ehitamist.

2.8 Menetlustähtajad
Nõustuda ei saa VTK-ga ulatuses, kus senised menetlustähtajad pikeneksid veelgi. VTK-s on tehtud ettepanek siduda tähtajad tööpäevadega, mitte kalendripäevadega. Selline käsitlus pikendaks põhjendamatult suurel määral menetlustähtaegasid, mis praktikas niigi venivad pikemaks, kui seadus ette näeb. Projekteerimistingimuste menetluse läbiviimise tähtajaks 50 tööpäeva määramine võib teatud juhtudel sisuliselt tähendada kolmekuulist menetlust, mis on ilmselgelt ebaproportsionaalselt pikk. 

Omanike seisukohalt on väga kahetsusväärne, kus kehtivas EhS ehitisteatise instrumendiga kaasnema pidanud menetluse kiirenemine ja bürokraatia vähenemine on osutunud täiesti läbikukkunuks ja riik pole taganud seaduse järgmist kov poolt. Praktikas on näiteid, kus kov on hajaasustuses ilma igasuguste kommunikatsioonidega puukuuri ehitamise teatisele vastanud, et seoses vajadusega täiendavaid asjaolusid uurida pikendame menetlust 30 päeva jne.

2.9. Projekteerimistingimused
Projekteerimistingimuste puhul on oluline, et VTK-s oleks arvestatud ka PlanS § 125 lg 5 alusel antavaid projekteerimistingimusi, kuivõrd põhjustab praktikas segadust, millist regulatsiooni (kas EhS § 26 või § 27) täpsemalt kohaldada. PlanS § 125 lg 6 teeb viite üksnes § 26 lõikele 4, kuid ei sätesta täiendavalt, millist menetlust täpsemalt järgida tuleb. Otstarbekas oleks eelnõus vastav segadus kõrvaldada.

VTK-s on täiendavalt tehtud ettepanek (muudatusettepanek 3a, lk 37) laiendada tegevusi, mille korral on vajalik projekteerimistingimuste taotlemine. Sellist lähenemist ei saa pidada põhjendatuks. EhS kehtestamisel oli lähtekohaks bürokraatia vähendamine. Projekteerimistingimuste taotlemise/andmise kohustuse laiendamine seda eesmärki ei täida. Projekteerimistingimuste taotlemise kohustus toob omanikele kaasa täiendava rahalise ja ajalise kulu, samuti võimaldab KOV-il seada projekteerimistingimustesse ebamõistlikke tingimusi. Näiteks on arusaamatu, millisel seaduslikul alusel rajaneb kov nõue, et  ehitamise eelduseks on teeservituudi seadmine jne. Projekteerimistingimuste aluse ehitamisel on alati oht, et naabrite huve ei arvestata piisavalt. Projekteerimistingimuste saamiseks vajalike olukordade arvu tuleb vähendada, mitte suurendada.

VTK-s on tehtud ettepanek muuta EhS § 27 lg 1 esimest lauset. Probleem § 27 kohaldamisel on aga laiem. Projekteerimistingimuste kehtivus on piiratud 5 aastaga. Praegusel juhul aga ei selgu, mis saab projekteerimistingimustega täpsustatud detailplaneeringust pärast seda, kui projekteerimistingimuste kehtestamisest möödub 5 aastat. Detailplaneeringu lahendust täpsustavate projekteerimistingimuste korral oleks otstarbekas näha ette, et projekteerimistingimused kehtivad tähtajatult.

Samuti peaks EhS §-ga 27 olema võimalik täpsustada mitte üksnes hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud tingimusi, vaid kõiki detailplaneeringu tingimusi, mis ei too kaasa detailplaneeringu olemuslikku muutmist (ehk oleks täidetud EhS § 27 lõikes 3 sätestatud tingimus). Enam kui viis aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringute puhul on põhjendatud mitteolemusliku muudatuse jaoks näha ette detailplaneeringu täpsustamine projekteerimistingimustega. Praegune EhS § 27 lg 4 sõnastus piirab sätte kasutamist ebaproportsionaalselt. 

2.10 Kaitsevööndite ulatus ja kuja
VTK-s on ettenähtud tee kaitsevööndi ulatuse vähendamine. Kui selline võimalus nähakse ette tee kaitsevööndi puhul, tuleks analoogne võimalus näha ette kõigi kaitsevööndite puhul. Samas on kaitsevööndite vähendamise menetlus täiendav bürokraatia ning otstarbekam oleks hoopis sätestada alused, millistel juhtudel on kaitsevööndisse ehitamine lubatud.

Praktikas tekitab omanike ja ka omavalitsuste jaoks segadust ning erinevat rakendamist kuja mõiste, selle kehtestamine ja õiguslik sisu määratlematus. Seadus peaks püüdma seda olukorda lahendada.

2.11 Järelevalve
Järelevalvet reguleerivate sätete puhul on oluline, et sätete sõnastus oleks võimalikult abstraktne, et vältida olukordi, kus ühel või teisel juhul on KOV-i või TTJA pädevus piiratud. Omanike seisukohast on oluline, et järelevalve teostaja ja järelevalvemeetmed oleks üheaegselt arusaadavad, kuid ka võimalikult paindlikud. Vältida tuleks olukorda, millega määratletakse järelevalvemeetmed kindlaks EhS-s, arvestamata korrakaitseseaduses toodud sätteid. Seega tuleks hoiduda konkreetsete olukordade ja meetmete liiga konkreetsest sõnastusest ning eelistada abstraktsiooni.

2.12 Kohalike omavalitsuste kõnniteede hoolduskohustus
 EhS § 97 lg 6 kohaselt „Linnas, alevis ja alevikus on teega külgneva maatüki omanik kohustatud korraldama sõidutee ja tema kinnisasja vahel asuva kõnnitee koristuse, sealhulgas lume ja libeduse tõrje, tasemel, mis võimaldab kõnniteel ohutult liigelda.“ Kuna AÕS ja VÕS järgi peab iga omanik oma territooriumi ise korras hoidma, siis puudub vajadus ja öigus nõuda, et sõidutee ja kinnistu vahel asuva kõnnitee peaks korras hoidma keegi kolmas isik enda kulul.
Säärane füüsilise sunnitöö panemine eraomanikule võõra vara korrashoiuks on tänasesse ühiskonda ja tehnikasajandisse sobimatu iganenud koormis. Säte ei sisaldunud valitsuse EhS eelnõus, see lisati omavalitsuste lobby tulemusena parlamendis ja seda kohustust pole omanikega kunagi läbi räägitud. Kohalik omavalitsus peab oma vara ise korras hoidma enda eelarvest ja maksudest või siis hüvitama omanikele sunnitöö. Vastavad eelnõud seaduse muutmiseks on esitatud ka Riigikogule parlamendierakondade poolt. Ettepanek EhS § 97 lg 6 tühistada.

2.13. Erateede avalikuks kasutamiseks määramine
EhS § 94 kohaselt määrab eratee avalikuks kasutamiseks riik või eratee asukoha kohalik omavalitsus. Eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise otsustab riik või eratee asukoha kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras. Eratee avalikuks kasutamiseks määramisega lähevad riigile või kohalikule omavalitsusele üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus. Sellest regulatsioonist ei selgu ega tulene, et eratee avalikuks kasutamine ei saa kuidagi jõustuda enne, kui lisaks haldusaktile peab olema loodud ka eraõiguslik alus eraomandi kasutamiseks kas sundvõõrandamise, sundvalduse või servituudi alusel. Omanikud peavad vajalikuks ja ainuõigeks taastatada EhS esialgne versioon (mida muudeti kinnisasja avalikes huvide omandamise seaduse käigus omanike teadmata), mis on kohane põhiseadusele ja õigusriigile – eraomandi avalik kasutus tuleb omanikuga kokku leppida teeservituudi seadmise näol ja haldussundi kohaldatakse juhul, kui kokkuleppele ei saada. Tänane haldusriigile omane lahendus on viinud selleni, kus kohalikud omavalitsused ühepoolselt otsustavad eraomandi suhtes sundvaldust seades, kuhu peab tulema ja mis tingimustel avalik tee.  

2.14. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus
EhS rakendamise seaduse muutmisel on oluline eristada, kas räägitakse ehitise püstitamisest (s.o esmasest püstitamisest) või ehitise laiendamisest, ümberehitamisest jne. Ehitamise mõiste sisaldab kõiki eelpool nimetatut. VTK-s on tehtud ettepanek enne 22.07.1995 püstitatud ehitisega seonduvalt, kuid ettepanekust ei selgu, mis saab olukorras, kus enne 22.07.1995.a püstitatud ehitist on pärast korduvalt ümberehitatud ja/või laiendatud. On ilmselge, et aastakümneid tagasi püstitatud ehitistega seonduvalt on pärast esmast püstitamist teostatud korduvalt ehitustöid. Vältida tuleb olukorda, kus omanikul tuleb esmalt läbida seadustamise menetlus hoone püstitamise osas ning seejärel tuleb asuda seadustama hoonega seotud muud ehitustegevust, näiteks ümberehitamist. VTK-s ei ole arvestatud ka Riigikohtu 08.04.2021.a otsuses nr 3-18-2244 antud tõlgendust EhSRS-le.  Seoses ehitisregistri andmete muutmise või parandamisega on oluline arvestada, et ehitisregistri andmetel on üksnes informatiivne tähendus, mistõttu peab andmete muutmine olema võimalikult lihtne ega või tekitada omanikele täiendavaid kulutusi.

Kokkuvõte. Seadusloome kvaliteedist kõneleb see, kui nii põhjalikult ja kaua ettevalmistatud EhS vajab pärast viie aasta möödumist nii olulisi muudatusi. Omanike jaoks on jätkuvalt oluline, et seaduse muudatuste ettevalmistamisel lähtutakse eesmärgist bürokraatiat ja nõudeid vähendada ning mitte suurendada ja et omandiõigust kui põhiõigust austatakse – iga kitsendus peab olema vajalik ning põhjendatud. Erinevad haldusmenetlused peavad olema ühendatud (näiteks ehitusloa menetlus ja muinsuskaitse erinõuete esitamine), ehitisteatise juurutamise eesmärgid peavad saama tagatud ka praktikas, ehitusregistri (läbikukkunud) lahendus peab saama selliseks, et iga põhiharidusega kodanik suudab selle kaudu andmeid esitada. Omanike Keskliit soovib, et me oleksime kaasatud ka edaspidi seaduseelnõu menetlusse.


Priidu Pärna
Eesti Omanike Keskliidu esimees
Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel uudiseidVaata kõiki