Omanike Keskliit saatis MKMile määruse eelnõule „Hoone sisekliimale esitatavad nõuded“ oma seisukoha. Eelnõus pannakse omanikule mitmeid kohustusi olemasolevate hoone rekonstrueerimisel, mille täitmine on objektiivsetel alustel sisuliselt võimatu või toob endaga kaasa äärmiselt suured kulud.

Loe liidu vastuskirja täisteksti:

Eelnõu § 14 lg 1 kohaselt kohaldatakse määruse nõudeid hoonele, mille püstitamiseks või oluliseks rekonstrueerimiseks on ehitusloa taotlus või ehitusteatis esitatud pärast 2022. aasta 30. juunit. Nimetatud säte on problemaatiline kahel põhjusel.

EhS § 63 lõige 4, et oluline rekonstrueerimine on selline ehitamine, mille puhul on hoone piirdekonstruktsioonide muutmisega ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmise ja asendamisega või välispiirete ja tehnosüsteemide või nende osade muutmisega või tehnosüsteemi tervikliku asendamisega seotud kulud suuremad kui üks neljandik rekonstrueeritava hoonega samaväärse hoone keskmisest ehitusmaksumusest. Seega näiteks on olulise rekonstrueerimisega koheselt tegemist, kui vana korterelamu puhul vahetatakse katust ning selle töö maksumus ületab ühte neljandikku rekonstrueeritava hoone keskmisest ehitusmaksumusest. Samamoodi on olulise rekonstrueerimisega tegemist ka juhul kui vahetatakse hoone fassaadi või muul viisil teostatakse ehitustöid, mille maksumus ületab neljandikku sarnase hoone ehitusmaksumusest. Seega ei kohaldu määrus mitte üksnes uute hoonete püstitamisel, vaid omab olulist mõju ka juba olemasolevate hoonete suhtes.

Lisaks ei ole tihtipeale vanade hoonete puhul võimalik tagada määruses toodud nõuete täitmist. Eelnõu jõustumine toob endaga kaasa sisuliselt täieliku sundventilatsiooni nõude kõigile hoonetele (ka olemasolevatele). See aga omakorda toob kaasa ventilatsiooniseadme paigaldusvajaduse. Olemasolevatele hoonetele ei ole aga reeglina võimalik nõuetele vastavat ventilatsiooniseadet tagant järgi paigaldada, sest seadme suurusest tulenevalt ei ole võimalik seadet paigaldada olemasolevatesse tehnoruumidesse. Samas ei ole olemasolevaid hooneid võimalik laiendada määral, mis võimaldaks kavandada ventilatsiooniseadme paigaldamise näiteks katusele või katusekorrusele, kuna hoonete suhtes kehtivad planeeringutest, sh nii detail- kui ka üldplaneeringutest tulenevad piirangud. 

Olukord, kus olulise rekonstrueerimise korral tuleb olemasolevate hoonete puhul täita ka määruse eelnõus toodud nõudeid, toob omanikele kaasa täiendava kulu väga suures ulatuses. Eelnõu seletuskirjast aga nähtub, et eelnõu sotsiaalset mõjuanalüüsi pole toimunud.

Kokkuvõttes on ebaõige panna olemasolevate hoonetele rekonstrueerimisel hoone omanikele eelnõus toodud ulatuses täiendavaid kohustusi, mille täitmine on objektiivsetel alustel sisuliselt võimatu või toob endaga kaasa äärmiselt suured kulud. Seega tuleks eelnõuga näha ette, et määrus ei kohalduks olemasolevate hoonete suhtes, mille puhul ei ole määruses toodud nõudeid võimalik objektiivsetel asjaoludel täita.

Teine eelnõu suur probleem on seotud eelnõu jõustumise ajaga. Eelnõu on kavandatud jõustuma juba 2022. aasta 30. juunil. Selline jõustumise tähtaeg ei arvesta aga valdkonnas valitsevaid põhimõtteid, eelkõige aga hoone projekteerimiseks kuluvat aega, mistõttu riivab eelnõu omakorda tugevalt õiguskindluse põhimõtet. Juhul kui on kavandatud esitada ehitusloa taotlus või ehitusteatis pärast 30.06.2022, siis on selliste hoonete projekteerimine juba ammu alanud ning projekteerimisel tuleks arvesse võtta juba uusi nõudeid, mida aga antud ajahetkel veel olemas ei ole. Määruse jõustumise ja rakendumise vahel peaks olema vähemalt ühe aastane periood, mis võimaldaks määruse jõustumisel projekteerimisel võtta määruses toodut ka arvesse. Antud juhul on määruse jõustumise ja rakendamise tähtajad vastuolus õiguskindluse põhimõttega.

Eelnõu § 9 lõikes 3 on toodud, et kortermaja eluruumis peab siseõhu temperatuur olema kasutusajal vähemalt 18 kraadi.  Eelnõu § 14 lõike 2 kohaselt peab enne määruse jõustumist püstitatud korterelamu sellele nõudele vastama. Praegu kehtiva majandus- ja taristuministri määruse „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 4 lg 4 kohaselt ei või kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis siseõhu temperatuur olla madalam kui 18 ºC. Seega näeb eelnõu ette nõude siseõhu temperatuurile kõigile hoonetele, sõltumata nende kütteliigist. On oluline arvestada, et ka tänasel päeval on mitmeid korterelamuid või ridaelamuid (mis on samuti korterelamud) jätkuvalt ahiküttega, mille puhul on võimatu tagada, et ruumi temperatuur ei langeks alla 18 kraadi. Sellise nõude sätestamine eelnõus ei ole põhjendatud ega ka proportsionaalne.

Eelnõu § 11 ja 12 käsitlevad sisekliima parameetrite nõuetele vastavuse kontrollimist. Eelnõu §-st 11 ning eelnõu seletuskirjas tulenevalt on nõudeõigus sisekliima parameetrite nõuete vastavuse kontrollimisele igaühel, kes ruumi kasutab. Selliste mõõtmiste teostamise maksumus on aga äärmiselt suur ning võib ulatuda mitmekümne tuhande euroni sõltuvalt hoone suurusest. On põhjendamatu näha omanikele ette selline kulu olukorras, kus nõudeõigus on sisuliselt igaühel. Seletuskirjas on näitena toodud kooliõpilase mure klassiruumi õhukvaliteedi osas, kuid koolimaja näol on tegemist üldreeglina munitsipaalhoonega, seega vastav kulu jääb omavalitsuse kanda. Samamoodi on aga määruse jõustumisel võimalik igal üürnikul või lühimajutusteenust kasutaval isikul võimalik nõuda omanikult asjakohaste mõõdistuste teostamist, mille kulu on äärmiselt suur. Sellise nõudeõiguse ettenägemine eelnõus rikub oluliselt omandiõigust.

Äärmiselt kaheldav on, kas EhS § 11 lõige 4 sisaldab volitusnormi eelnõu § 11 ja § 12 kehtestamiseks. Nimelt on eelnõu aluseks EhS § 11 lõige 4, mis näeb ette, et valdkonna eest vastutav minister võib määrusega täpsustada ehitisele esitatavaid nõudeid. Eelnõu §-s 11 ja §-s 12 on aga esitatud nõuded hoone sisekliima parameetrite nõuetele vastavuse kontrollimisele. Olukorras, kus mõõtmist võimaldavad seadmed ei ole kavandatud hoone osaks – ning seletuskirjast ei nähtu et see nii oleks – ei ole tegemist ehitisele esitatavate nõuete täpsustamisega, vaid ehitisele esitatavate nõuete kontrollimisega, mille pädevus on EhS §-st 130 tulenevalt riikliku järelevalve teostajal. Seega puudub määruseandjal EhS § 11 lõikest 4 tulenev volitusnorm eelnõu §-s 11 ja §-s 12 sisalduvate sätete kehtestamiseks.

Eelnõu §-i 15 kohaselt tunnistatakse majandus- ja taristuministri 2. juuli 2015.a määrus nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ § 4 kehtetuks. Eelnõust aga ei selgu, kas ja millised nõuded jäävad pärast eelnõu jõustumist kehtima olemasolevate hoonete sisekliima suhtes, kuna eelnõu kohaldub üksnes hoonele, mille püstitamiseks või oluliseks rekonstrueerimiseks on esitatud ehitusloa taotlus pärast eelnõus toodud kuupäeva. Seda, millised nõuded kehtiksid aga pärast eelnõu jõustumist olemasolevate hoonete sisekliimale, eelnõust paraku ei selgu.

Kokkuvõttes jääb arusaamatuks vajadus kehtestada sedavõrd täpseid arvnäitajaid sisalduv määrus sisekliimale esitatavate nõuete kohta, kui samaaegselt kehtivad valdkonnastandardites välja toodud arvnäitajad, mis võimaldavad aga arvesse võtta ka konkreetsete hoonete eripära. Sisuliselt ongi eelnõuga antud standardites toodud arvnäitajatele õigusjõud määruse tasandil, kuid sellise reguleerimise vajalikkus ei ole põhjendatud. Eelnõu seletuskirjas on jäetud täielikult analüüsimata eelnõu sotsiaalsed mõjud, mis arvestades eelnõuga kaasnevat finantskoormuse kasvu omanikele, on kahtlemata suured. Seega palume tõsiselt kaaluda eelnõusse erisuse lisamist, millega ei kohalduks eelnõu sellistele olemasolevatele hoonetele, mille puhul ei ole eelnõus toodud tingimuste täitmine objektiivsetel põhjustel võimalik.

Lugupidamisega

Tuulikki Laesson

Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige