Uudised

Koduomanike maamaksuvabastust laiendav maamaksuseaduse muutmise seadus

facebook
15.aprill 2014
Koduomanike maamaksuvabastuse seaduse eelnõu läbis täna (15.04) Riigikogus esimese lugemise.

Juhtivkomisjon rahanduskomisjon

 596 SE I

Koduomanike maamaksuvabastust laiendav maamaksuseaduse muutmise seadus

 

§ 1. Maamaksuseaduses tehakse järgmised muudatused:

1)   paragrahv 11 lõikes 1 asendatakse sõnad „elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas“ sõnadega „sellise maa osas, mille sihtotstarve või üks sihtotstarvetest on elamumaa või maatulundusmaa, mille koosseisu kuulub õuemaa kõlvik,“;

 

2)   paragrahv 11 lõikes 2 asendatakse sõna „elamumaa“ sõnadega „maa, mille sihtotstarve või üks sihtotstarvetest on elamumaa,“;

 

3)   paragrahv 11 lõige 3 tunnistatakse kehtetuks;

 

4)   paragrahv 11 lõigetes 31 ja 32 asendatakse sõnad „käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud maksusoodustust elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas“ sõnadega „käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud maksusoodustusi“;

 

5)   paragrahv 111 lõigetes 1-3 asendatakse sõnad „§ 11 lõigetes 1–3, 5 ja 6“ sõnadega „§ 11 lõigetes 1, 2, 5 ja 6“;

 

§ 2. Käesolev seadus jõustub 2015. aasta 1. jaanuaril.


Ene Ergma

Riigikogu esimees

Seletuskiri

koduomanike maamaksuvabastust laiendava maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu juurde

 

Seaduse eesmärk

 

Eelnõu eesmärgiks on laiendada kehtivat koduomanike maamaksuvabastust järgmiselt:

·         senised kodualuse maa maksuvabastuse pindalalised piirangud (asulas ja tiheasustusega alal 0,15 ha ning mujal 2 ha) kohaldatakse iga ühis- ja kaasomaniku kohta eraldi (mitte enam ühiselt), lõpetades korteriomandite omanike ning kinnisasja ühis- ja kaasomanike ebavõrdse kohtlemise tulenevalt omandivormist;

·         kodualune liitsihtotstarbega maa, mille hulka kuulub elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlvik, vabastatakse maamaksust ka sellise maa muude sihtotstarvete osas senistes pindalalistes piirangutes kõikide sihtotstarvete peale kokku.

 

Eesti Reformierakonna ning Erakonna Isamaa ja Res Publica Liidu  valitsusliidu programm näeb koduomanike maksukoormuse vähendamiseks ette maamaksu kaotamise kodualuselt maalt tiheasustusega kuni 0,15 ha ja hajaasustusega piirkonnas kuni 2 ha ulatuses. Käesoleva eelnõu seaduseks saamisel laieneb 2013. aastal jõustunud kodualuse maamaksuvabastus ja sellisel kujul võib nimetatud eesmärgi lugeda saavutatuks.

 

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus.

 

Kehtiv regulatsioon

 

2013 aasta 1. jaanuarist jõustunud maamaksuseaduse (MaaMS) muudatused vabastasid maamaksu tasumisest maa omaniku, sh korteriomandi omaniku (või MaaMS §-s 10 sätestatud maakasutaja) tema kasutuses oleva elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas asulas ja tiheasustusega alal (linnas, vallasiseses linnas, alevis, alevikus ning üldplaneeringuga kohaliku omavalitsuse või maakonnaplaneeringuga maavanema poolt tiheasustusega alaks määratud alal) kuni 0,15 ha ning mujal kuni 2 ha ulatuses, kui sellel maal asuvas hoones on isiku püsiv elukoht vastavalt rahvastikuregistrisse kantud elukoha andmetele (MaaMS § 11 lg 1). Nimetatud muudatus vabastas aga liitsihtotstarbega kodualuse maa omaniku maamaksust üksnes elamumaa ja õuemaa osas, kuid sellise kodualuse liitsihtotstarbega maa eest, mille sihtotstarvete hulka kuulub elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlvik, tuleb jätkuvalt tasuda maamaksu muude sihtotstarvete eest.

 

Samuti nähti muudatustega ette, et kui maa on kaasomandis ning kaasomanikud vastavad eelpoolnimetatud tingimustele, siis on nad maamaksu tasumisest vabastatud asulas ja tiheasustusega alal ühiselt kokku 0,15 ha ning mujal ühiselt kokku 2,0 ha ulatuses (MaaMS § 11 lg 3). Korteriomandite omanikud saavad aga pindalalisi maksuvabastusi 0,15 ja 2 ha kasutada igaüks eraldi. Kodualuse maa maksuvabastus 0,15 või 2 ha kohaldub seega ühis- ja kaasomanikele ühiselt, kuid korteriomandi puhul igale korteriomanikule eraldi. Pindalalist maksuvabastust 0,15 või 2 ha arvestatakse ka hooneühistu (eriline omandivorm) iga füüsilisest isikust liikme kohta, mitte kokku. Kui linnas asuv kinnistu on kaasomandis ning kaasomanike elukoht on rahvastikuregistri kohaselt sel kinnistul asuvas hoones, on kõik kaasomanikud kokku vabastatud maamaksu tasumisest 0,15 ha maa ulatuses. Kui aga linnas asuv samasugune kinnistu on jagatud korteriomanditeks ning korteriomanike elukoht on rahvastikuregistri kohaselt sel kinnistul asuvas hoones, on iga korteriomanik vabastatud maamaksu tasumisest 0,15 ha ulatuses.

 

Kaasomanike ja korteriomandite omanike ebavõrdne kohtlemine

 

Tallinna Halduskohus jättis 18.10.2013. a kohaldamata ning tunnistas põhiseadusega vastuolus olevaks MaaMS § 11 lg 3 osas, milles see piirab MaaMS § 11 lg 1 sätestatud maksusoodustuse kohaldamist selliselt, et kaasomandis oleva elamumaa kaasomanikud on maamaksu tasumisest vabastatud elamumaa osas linnas kokku 0,15 ha ulatuses. [1] Kohus asus seisukohale, et MaaMS § 11 lõikest 3 tulenev eristav maksusoodustuse kohaldamine sõltuvalt sellest, kas maatükk on kaasomandis või jagatud korteriomanditeks, on meelevaldne ning seeläbi vastuolus PS §-st 12 tuleneva võrdse kohtlemise põhimõttega.

 

Vastuolu tõttu põhiseadusega algatati põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus ja kohus edastas asja Riigikohtule, kes palus Riigikogult arvamust maamaksuseaduse § 11 lg 3 põhiseaduspärasuse kohta. Riigikogu põhiseaduskomisjon arutas nimetatud sätte vastavust põhiseadusele 05.11.13 istungil. Komisjoni hinnangul seab MaaMS § 11 lg 3 ühis- ja kaasomanikest koduomanikud halvemasse seisu kui korteriomanikest koduomanikud, kuna kaasomanikele kehtib pindalaline vabastus ühiselt, kuid korteriomanike puhul on vabastus iga korteriomaniku kohta eraldi ning maamaksu vabastuse suurus sõltub omandivormist. Põhiseaduskomisjon leidis, et võrdses olukorras olevaid isikuid koheldakse erinevalt. Kuivõrd maksusoodustuse ja maksuvabastuse kehtestamise eesmärgiks oli teadaolevalt kodualuse maa vabastamine maamaksust, siis põhiseaduskomisjon ei leidnud mõistlikku põhjendust, miks tuleks antud juhul kaasomanikke kohelda korteriomanikest erineval viisil. [2] Põhiseaduskomisjon asus seisukohale, et kaasomanike ja korteriomanike erinev kohtlemine ei ole õigustatud ega põhjendatud ning MaaMS § 11 lg 3 ei saa seetõttu pidada põhiseaduspäraseks.

 

Õiguskantsler asus Riigikohtule edastatud arvamuses samuti seisukohale, et kõnealune norm on vastuolus PS §-dega 12 ja 11. Õiguskantsler leidis, et kaasomanike ja korteriomandi omanike suhe maasse on olemuslikult ühesugune ja neid saab pidada maa kontekstis sarnases olukorras olevateks ja seega võrreldavateks isikuteks, keda koheldakse aga erinevalt.

 

Justiitsministri hinnangul on norm vastuolus PS §-st 12 tuleneva võrdse kohtlemise põhimõttega, kui eeldada seadusandja tahet vabastada maamaksust kodud olenemata omandivormist ja nii ei võimalda kõnealune norm saavutada eesmärki anda maksusoodustus just isikutele, kelle omand on käsitatav samas ka koduna, ning omandiliigi alusel toimuv ebavõrdne kohtlemine ei ole seetõttu sobiv meede.

 

Maksu- ja Tolliameti hinnangul ei ole säte põhiseadusega vastuolus, sest korteriomanikku ei saa samastada kaasomanikuga, kuna korteriomandi puhul on tegemist omandiõigusega ehitise reaalosale, reaalosa juurde kuuluv mõtteline osa kinnistust aga ei pea olema vastavuses reaalosa suurusega. Rahandusministri hinnangul koheldakse kõnealusel juhul maa kaasomandit ning korteriomandit erinevalt, kuna tegu on erinevate omandiliikidega ning maamaks kui omandi maks ei kohtle neid gruppe ebavõrdselt erinevalt. Võrreldavateks gruppideks MaaMS-s on ministri hinnangul maaüksus tervikuna ning korteriomand. Korteriomandi ja maa kui kaasomandi omanikel on erinev suhe maatükki. Kui korteriomandite puhul on suhe maatükki impersonaalne ning tegevussubjekti esiplaanil on korteri kui reaalosa valdamine, siis maa kaasomandi ja maaomandi suhtes saab eeldada isiku võrdväärset huvi kasutada omal äranägemisel nii maatükki kui ka sellel paiknevat ehitist. Samas kinnitas rahandusminister, et maamaks kui objektiivne ehk reaalmaks peab olema seotud esemega (nt kinnistu) ning maksukohustust ei tohi sõltuvusse seada maksustatava eseme omanikust.

 

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium asus seisukohale, et MaaMS § 11 lg 3 riivab PS § 12 lg-t 1 koosmõjus PS §-ga 32, kuid ei pidanud põhiõiguste riivet meelevaldseks ega ebamõõdukaks ja jättis rahuldamata halduskohtu taotluse tunnistada kõnealune säte põhiseadusega vastuolus olevaks. [3] Kolleegiumi hinnangul ei ole kinnisasja kaasomanike ja korteriomanike suhe maksuobjekti (maatükki) olemuslikult ühesugune, kuna korteriomand on tsiviilkäibes eraldi objektina, mõtteline osa asjast aga pole vaadeldav eraldi asjana. Oma arutluses lähtus kolleegium ka omandivormi ja asja funktsionaalsuse seose valdavusest ja tavapärasusest, eeldades et valdavalt on korteriomandite puhul tegemist korruselamuga ja et valdavalt on kaasomandi puhul tegemist ühepereelamutega, samuti võimalusest muuta maksu vältimiseks või vähendamiseks asja omandivormi.

 

Arvestades, et Riigikohtu otsusese lõppjäreldus tugineb peamiselt nö detailide peenkaalumisele omandivormide formaalsel eristamisel ja et asja menetlemisel on avaldatud väga kaalukaid otsusest vastupidiseid arvamusi ning lähtudes ennekõike asjasse puutuvate kaasomanikest maaomanike praktilises elus jätkuvalt tunnetatavat ebaõiglusest, peavad eelnõu algatajad õigeks kõnealust sätet muuta valitsusliidu programmi sisuliseks ja maaomanike poolt praktiliselt tajutavaks täitmiseks koduomanike maamaksust vabastamisel.

 

Liitsihtotstarbega kodualuse maa maksustamine

 

Kehtiv kodualuse maa maamaksuvabastus vabastas liitsihtotstarbega maal (nt 70% elamumaa ja 30% ärimaa) kodu omava isiku maamaksust vaid osaliselt. Seda põhjusel, et maamaksu tasutakse iga omaniku poolt kõikide sihtotstarvete eest (ei ole nii, et elanikud tasuvad üksnes elamumaa eest ja nt äripindade omanikud üksnes ärimaa eest). Liitsihtotstarbega maal elaval koduomanikul, kes on vabastatud elamumaa ja õuemaa kõlvikuga maatulundusmaa osas maamaksust, tuleb ikkagi tasuda maamaksu temale kinnistust kuuluva osa pealt kõikide muude sihtotstarvete eest. Võrdluseks sama suurel kinnistul sama suurt kodu omav isik, kelle kodu on üksnes elamumaal, võib seetõttu olla täielikult maamaksust vabastatud.

 

Liitsihtotstarbega maast ei tõuse elamiseks mõeldud korteriomandi puhul selle omanikule arvestatavat tulu ega kasu, sellega ei kaasne arvestatavat eelist, kuid tema maksukohustus on suurem ning teoreetiliselt võib edaspidi selline maa liitsihtotstarve pigem tekitada elamiseks mõeldud korteriomandi väärtust alandavat survet (võrreldes üksnes elamumaale rajatud hoones asuva korteriomandiga) eeskätt kõrgema maksukoormuse tõttu.

 

Nimetatud liitsihtotstarbe ning ühis- ja kaasomanike probleemidega on Riigikogu poole pöördunud mitmed organisatsioonid (mh korduvalt Eesti Pensionäride Ühenduste Liit) ja paljud kodanikud ning neid probleeme on käsitletud ka arvukates artiklites. Liitsihtotstarbe probleemile juhtis tähelepanu ka Õiguskantsler oma pöördumises rahanduskomisjoni poole, tehes ettepaneku olukorda veelkord analüüsida ja muuta [4] . Rahanduskomisjon on nimetatud kahte teemat ka korduvalt arutanud.

 

Eesti Maksumaksjate Liidu (EML) abiga on liitsihtotstarbe ning ühis- ja kaasomanike probleemidega pöördunud kohtusse 18 koduomanikku eesmärgiga tunnistada asjaomased sätted osaliselt põhiseadusega vastuolus olevaks peamiselt ebavõrdse kohtlemise tõttu. Eelpool viidatud Tallinna Halduskohtu ja Riigikohtu kaasomanikke puudutava kaasuse puhul oli tegemist ühe EML poolt esindatava maamaksuvaidlusega. Olukorras, kus kõik kaasused ei ole kohtus veel lõpuni arutatud on EML avaldanud lootust, et Riigikogu muudab siiski ise seadust, et maksumaksjad ei peaks analoogseid vaidlusi läbima [5] .

 

Eelnõu sisu ja sätete võrdlev analüüs

 

Eelnõu sätestab kodualuse maa maksuvabastuse pindalaliste piirangute (asulas ja tiheasustusega alal 0,15 ha ning mujal 2 ha) rakendumise iga ühis- ja kaasomaniku kohta eraldi, lõpetades korteriomandite omanike ning kinnisasja ühis- ja kaasomanike ebavõrdse kohtlemise tulenevalt omandivormist ning kodualune liitsihtotstarbega maa, mille üheks sihtotstarbeks on elamumaa või selline maatulundusmaa, mille hulka kuulub õuemaa kõlvik, vabastatakse maamaksust ka sellise maa muude sihtotstarvete osas senistes pindalalistes piirangutes kõikide sihtotstarvete peale kokku.

 

Paragrahv 11 lõigetes 1, 2 ja 31 ja 32 sätestatakse kodualuse maamaksuvabastuse saamise tingimuseks lõike 2 puhul elamumaa ja muude nimetatud lõigete puhul elamumaa sihtotstarbe või sellise maatulundusmaa sihtotstarbe, mille koosseisu kuulub õuemaa kõlvik, olemasolu maatükil. Kui kehtiva seaduse kohaselt vabastati maamaksust üksnes elamumaa või maatulundusmaa, mille koosseisu kuulub õuemaa kõlvik, siis muudatuse tulemusel oleks võimalik kodualuse maa maksuvabastust saada ka liitsihtotstarbega maa puhul muu sihtotstarbe korral, kui maal on vähemalt elamumaa sihtotstarve või õuemaa kõlvik, ning seda kehtivas seaduses sätestatud muudel tingimustel ja piirmäärades kokku.

 

Paragrahv 11 lõike 3 kehtetuks tunnistamisega jäetakse paragrahvist välja ühis- ja kaasomanikele seatud kitsendus, mille kohaselt nad saavad praegu kasutada maksuvabastuse pindalalisi piiranguid ühiselt. Muudatuse tulemusel kohalduvad pindala-kriteeriumid iga omaniku, sh iga ühis- ja kaasomaniku kohta eraldi.

 

Paragrahvis 111  täpsustatakse viiteid tulenevalt eelnevatest muudatustest. Samal põhjusel tehakse viite täpsustus ka § 11 lõigetes 31 ja 32.

 

Seaduse mõjud

 

Esialgsel hinnangul laekub liitsihtotstarbega seotud lahenduse puhul maamaksu vähem maksimaalselt kuni 1,2 miljonit eurot.

 

Kaas- ja ühisomanike probleemi lahendamisel pakutud kujul laekub vähem 340 tuhat eurot. Kuna kinnistusraamatus on kajastatud abikaasade ühisomandis olevat vara paljudel juhtudel üksnes ühe abikaasa omanduses, siis maamaksusoodustuse saamiseks võidakse  registreerida kinnistusraamatus ühisvara hulka kuuluva kinnistu omanikuna ka teine abikaasa. Seetõttu võib mõju olla eelnimetatust mõnevõrra suurem.

 

Liitsihtotstarbega maa puhul maksuvabastuse laienemisel elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku olemasolul ka muudele sihtotstarvetele ei muutu maksuvabastuse saajate ring ning seniste pindalaliste piirangute (0,15 ja 2 ha) rakendumisel iga ühis- ja kaasomaniku kohta eraldi ei suurene  maksuvabastusega hõlmatud kinnisasjade arv. Selles osas ei muutu maksu administreerimine märkimisväärselt keerulisemaks. Siiski tuleb teha mõningaid ümberkorraldusi maksu arvestamisel.

 

Pakutud lahendus võimaldab arvutusi ja kontrolli olemasolevate andmete põhjal hoidmaks kokku Maksu- ja Tolliameti ja kohalike omavalitsuste poolseid haldamise kulusid ning see ei sea  maaomanikele täiendavat halduskoormust.

 

Maamaks on riiklik maks, kuid see laekub omavalitsusüksuse eelarvesse. Seoses maamaksuvabastuste kehtestamisega alates 2013. aastast, suurendati tulumaksust maksumaksja elukohajärgsele kohaliku omavalitsuse üksusele laekuvat osa 2013. aastal 11,4-protsendilt 11,57-protsendile ning 2014. aastal 11,60-protsendile residendist füüsilise isiku maksustatavast tulust. Samuti täpsustas toona mõjuanalüüs, et mõjusid kohaliku omavalitsuse üksustele aitab tasakaalustada ka tasandusfond. Eelnõu menetlemisel tuleb täpsustada kohalikele omavalitsustele laekuva nimetatud tulumaksu osa tõusu ületava eelnõu mõju ulatust kohalikele eelarvetele ning hinnata selle täiendavat kompenseerimise vajadust, ulatust ja viisi.

 

Seaduse jõustumine

 

Seaduse kavandatav jõustumise aeg on 2015. aasta 1. jaanuar.



[1] Tallinna Halduskohtu otsus 18.10.2013. a haldusasjas nr 3-13-1499

[2] Põhiseaduskomisjoni vastus Riigikohtule 06.11.2013 nr 2-8/13-53/2

[3] Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 29.01.2014. a otsus asjas nr 3-4-1-52-13 http://www.nc.ee/?id=11&tekst=222569234

[4] Õiguskantsleri kiri rahanduskomisjonile „Maamaksuvabastusest elamu- ja ärimaa liitsihtotstarbega maal asuva kodu omanikule“ 30.10.2012 nr 6-1/120440/1204947, leitav eelnõu 299 SE menetlusdokumentide hulgast aadressil http://www.riigikogu.ee/?op=ems&page=eelnou&eid=7ad6faf0-d689-4d2a-a70e-81b7c8df29b2&

[5] EML: Kohus tunnistas maamaksuseaduse osaliselt põhiseadusevastaseks,  http://www.maksumaksjad.ee/modules/news/article.php?storyid=5754

Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel uudiseidVaata kõiki