Uudised

Ärileht: Teema, millest arendajad rääkida ei taha: päikese varjamisel on hind

facebook
22.märts 2016
Liiga lähestikku asuvate majade probleem on sage. Arendaja tahab ehitada võimalikult suure hoone, aga naaber ei soovi vaatest ega päikesevalgusest loobuda. Juristid soovitavad vaatest ja päikesevalgusest loobumise eest raha küsida. Arendajad loodavad, et naabrid teevad neile kingituse. Päikesevalgus ja hea vaade on kaitstavad, aga ka müüdavad. Samuti on võimalik varem kokku leppida, et sinu naaberkrundile ei ehitataks mitte kunagi liiga suurt monstrumit. Kui sellist kokkulepet ei ole ja hoone varjab sinu aknaid, on õigus nõuda hüvitist, kasvõi kohtus. Ärilehe andmetel on selliseid tehinguid Eestis juba tehtud. Avalikkuse ette on neist jõudnud vähesed, sest arendajad ei soovi, et hüvitise nõudmine muutuks sagedaseks.

Kuidas tekkis pretsedent? 2000-ndate esimeses pooles algas märgilise tähendusega kohtuprotsess, kus üks õpetaja võttis ette sõjakäigu Võru linna ja Wõro Kommertsi vastu. Wõro Kommerts oli saanud õiguse ehitada oma neljakorruseline ärihoone otse kortermaja vastu, varjates suuresti päikesevalgust. Pärast ehitust paistis õpetaja aknasse päevas päikesevalgust ainult 40 minutit. Vaidlus jõudis riigikohtusse ja õpetaja sai seal võidu. Toona kirjutati meedias, et arendajate elu muutub nüüd täielikult, Eesti ehitustegevus tõmbub koomale ja arendajatelt hakatakse miljoneid nõudma.

Õpetaja Antonina Paloveri nimi on tema toonasel kaitsjal Andres Hallmäel siiani hästi meeles. Palover sai võidu ja riigikohtust tuli pretsedent, millest siiani samalaadsetes kaasustes lähtutakse, kuid Paloverile oli juhtunust vähe kasu.


MAJAD VAATAVAD TÕTT

„Ainelist tulemit mitmel põhjusel ei olnudki. Probleemid olid nii aegumine kui ka korteri väärtus. Eks omal ajal oli üllatuslik, et ka päikese ja valguse eest võib õigust nõuda. Miljoninõuetest ma siiski kuulnud ei ole,” ütles nüüd Narvas kohtunikuna tegutsev Hallmägi. Kaks maja seisavad Võrus Jüri tänaval siiani kõrvuti ja vaatavad teineteisega tõtt (vt foto).

Standard on mitmetahulisem, kuid Paloveri kaasus pani märgi maha. Suveperioodil peab meie akendest sisse paistma kolme tunni jagu päikesevalgust. Tegemist ei ole naljaasjaga, sest päikesevalguse vähesus võib inimese tervisele laastavalt mõjuda.

Eestimaalased on oma õigustest teadlikumad kui varem, aga täpsetest normidest teatakse vähe. Tihti on nii, et kui millestki muust ei ole kinni võtta, siis heidetakse naaberkinnistul tegutsevale arendajale ette seda, et uus hoone varjab valgust ja rikub vaadet. Vähe teatakse, et päikesevalguse määrad on standardiga paika pandud. Vaate küsimus on märksa subjektiivsem. Juristide hinnangul on aga mõlemal puhul alust arendajalt hüvitist küsida. Seega on piisaval päikesevalgusel ja heal vaatel oma hind.

„Kui õigus piisavale loomulikule valgusele tuleneb konkreetsest valitsuse määrusest, siis õigus vaatele on tuletatav hoopis kaudsemalt õigusest omandi puutumatusele. Nimelt vähendab vaate halvenemine kinnisasja väärtust. Samas on insolatsiooni puhul peale vara väärtuse vähenemise ka tervist kahjustav aspekt, mida pooled võivad samuti rahas mõõta. Seega peaks põhimõtteliselt nii vaate kui ka insolatsiooni halvenemine olema rahaliselt hinnatav. Sellest lähtepunktist tulekski vastavad kokkulepped sõlmida ja servituudid seada. Kui kokkuleppele ei jõuta, võidakse vaadet või insolatsiooni halvendav detailplaneering kohtus vaidlustada,” selgitas Triniti advokaadibüroo partner vandeadvokaat Taivo Ruus.

Kui inimene soovib päikesevalgust müüa ehk loobuda näiteks poolest tunnist standardis ette nähtud päikesekogusest, siis saab ta selle arendajale kinkida või müüa. See on nn päikesevalguse servituut ehk insolatsiooniservituut. Hiljuti tehti selline tehing kolme Tallinna korteriomanikuga, kelle päikesevalgust hakkab varjama maja aadressil Vana-Kalamaja 6. Arendaja on Larsen Kinnisvara.

„Kui keegi ehitaks minu maja ette hoone, mis minu päikesevalgust oluliselt varjab, siis sooviksin samuti, et arendaja minuga suhtleks,” sõnas Larsen Kinnisvara juhatuse liige Priit Vare ja lisas, et tema teada ei ole Eestis rahalise kompensatsiooni maksmine tavapärane.

„Inimesed on tihti olukorras, kus neid pigem häirib tühi kinnistu või maja ja kahtlane kontingent, mis nendega kaasneb. Uuel arendusel on positiivne mõju muu hulgas ka nende kinnisvara hinnale. Enamasti ollakse valmis mõnest päikesekiirest ilma rahata loobuma,” lausus Vare. Tema arvates tuleb maksmine kõne alla, kui arendaja on kahvlis ja tal ei ole muud varianti. Arendajale annab servituudi seadmine kindluse, et kui varjatud korter võõrandatakse, siis järgmine omanik ei saa kurta ega teda kohtusse kaevata. Servituut on tähtajatu ja kehtib edasi ka omaniku vahetudes.

Maksmisjuhtumitest ja summadest ei taha arendajad mõistagi rääkida. Rahaline pool oleneb olukorrast, varjatud päikesevalguse või vaate mahust ja kahtlemata ka osapoolte kompromissivalmidusest. Arendajad eelistavad, et teine osapool loobuks päikesevalgusest või vaatest tasuta.

Arco Vara kinnisvaraanalüütik Anne Oja tõi esile huvitava aspekti: kui pärast uue arenduse tegemist tuleb eluruumidesse normidest vähem päikesevalgust, siis võidakse korterit käsitleda mitteeluruumina. See vähendab nii selle väärtust kui ka müüdavust.

„Servituudi seadmine peab andma kasu mõlemale poolele. Milles kasu täpselt seisneb ja kuidas rahalises mõttes väljendub, on poolte kokkuleppe küsimus. Kui pooltel napib argumente või emotsioonid löövad üle pea kokku, on mõistlik fikseerida vara turuhind eksperdihinnanguga ja kasutada läbirääkimiste pidamiseks maakleri või juristi abi,” soovitas Oja.

Kolm tundi päikesevalgust on mõõdetav suurus, vaate varjamine aga subjektiivne küsimus. Kas Tallinna kesklinnas elaval inimesel on alust nuriseda, kui tema maja ees olev tühi krunt täis ehitatakse?

Üks võimalus oma tagalat kindlustada on sõlmida vastaskrundi omanikuga vaateservituut. See tähendab, et teine pool garanteerib, et ei raja kinnistule kunagi kõrgemat hoonet, kui on detailplaneeringus kirjas. Tänu sellele ei saa tulla ebameeldivat üllatust, et kolmekorruselise hoone asemel saadakse luba märksa kõrgema maja ehituseks. See annab kinnituse ka arendajale, et vastasmaja on plaaniga rahul ja sealt ei tule hiljem piuksugi.

Brave Capital on üks Eesti suuremaid kinnisvaraarendajaid. Näiteks osteti hiljuti mereäärne Pirita TOP-i kinnistu ja Veskimöldresse rajatakse kodud ligi tuhandele inimesele. Ettevõtte juhatuse liikme Veljo Kuuse sõnul on absurdne, kui tiheasustusega alal elavad inimesed eeldavad, et nende vaade jääb igavesest ajast igavesti samaks.

LINN PEAB ARENEMA

„Mina ei saa vastutada teise arendaja eest ja talle öelda, et minu maja inimesed peavad igavesti merd nägema. Linnas asuv kodu ei saa olla ostetud ainult vaadete pärast. Linn peab arenema ja ehituse peatamine on egoistlik,” lausus Kuusk. Ta tõi näite Brave Capitali praktikast: tekkis terav konflikt ühe arendatava hoone vastasmaja elanikuga. „Ta ütles, et te, arendajad, teenite miljoneid, ma ei ole mitte millegagi nõus ja te ostate mu korteri turuhinnast kolm korda kallimalt ära. Kui me seda ei tee, lubas ta minna ajakirjandusse ja kaevata kõigile, et me kiusame teda,” rääkis Kuusk.

Kuusk märkis, et juristid plaksutaksid, kui arendajad hakkaksid inimestega kohut käima ja neile maksma. Ta soovitas vaateid ja rohket päikesevalgust hindavatel inimestel linnast välja kolida.

Tallinna linnaplaneerimise ameti juhataja Anu Hallik-Jürgensteini sõnul on eriti kesklinna piirkonnas päris palju insolatsiooniga seotud vaidlusi. Enamasti väidetakse, et uus hoone võtab valguse ära. Linn vastab, et normeeritud on otsene päikesevalgus ehk insolatsioon. „Sellest sõnast on inimesed kuulnud, aga norme ja nõudeid ei teata. Kohati tundub, et kui millegi muu kohta vastuväiteid ei ole, siis tuuakse mängu valguse võimalik vähenemine.”

Jürgenstein rõhutas: tuleb arvestada sellega, et linn on tiheasustusala ja pidevas arengus, mistõttu ei saa eeldada, et vaated kestavad igavesti. Välja arvatud juhul, kui piirkonna või naaberkinnistute omanikud on selles omavahel kokku leppinud.

Eesti omanike keskliit on pidevalt kaitsnud inimeste õigust piisavale päikesevalgusele. Insolatsioonistandard on nende arvates üks väheseid ehituse hea tava regulatsioone, mille norme peavad endale siduvaks kõik ehitustegevusest puudutatud osapooled, ka kohtud.

„Keskliit ei pea mõistlikuks muuta praktikas toimivaid regulatsioone. Kui teemat soovitakse avada, tuleb küsimust vaadata tervikuna. Päikesevalguse puudumine ei mõjuta ainult inimesi, vaid ka olemasolevaid hooneid. Selle tõttu tuleks standardis sätestatud nõudeid pigem isegi karmistada,” ütles omanike keskliidu juhatuse liige Andry Krass.

Liidu esimees Priidu Pärna lisas, et vaate varjamise kaasusi on kohtupraktikas palju. Kõige tuntum on paari aasta tagune Eesti kunstiakadeemia krundi saaga. Osalt selle tõttu jäi kogu protsess pooleli. „Inimesed hakkavad muutuma teadlikumaks ja nõuavad naabritelt vaate varjamise ärahoidmist võimaldavaid servituute, et tulevikus, aastate pärast ei tekiks pahatahtlikku naabrit,” sõnas Pärna.

______________________________________________________________________

Kohtupraktikas on piisav loomulik valgustus sisustatud standardi kaudu. On leitud, et kolmetunnine loomulik valgus on suvel linnatingimustes piisav loomulik valgustus. Niisiis on standardi soovituslik nõue kohustusliku määruse ja selle alusel kujundatud kohtupraktika järgi siduv.

Nõude kohaselt peab eluruumi igal elu-, töö- ja magamistoal ning eraldi ruumis paikneval köögil olema vähemalt üks avatav aken, mis annab võimaluse ruume tuulutada ja tagab neis piisava loomuliku valguse.

Kuna insolatsioon on inimese tervist mõjutav nähtus, nõuavad omavalitsused tarbetu kohtuvaidluse vältimiseks arendajatelt kolmetunnise päevavalguse tagamist. Ja õigustatult.

Insolatsiooni kohta on kohtute seisukoht päris ühene: kuna tegemist on otseselt tervist mõjutava nähtusega, tühistatakse standardis märgitud kolmetunnilist insolatsiooni halvendav detailpaneering kaebuse korral küllalt suure tõenäosusega. Sellepärast ei kehtestagi mõistlikult talitavad omavalitsused planeeringut, mis on standardiga vastuolus.

Kuna vaate kohta mingeid standardeid ega arvulisi näitajaid ei ole, on sel puhul olukord märksa keerulisem. Läbirääkimiste või vaidluse tulemus sõltub iga kord konkreetsetest asjaoludest. Kokkuvõtteks saab märkida ainult seda, et kohtupraktikas ei ole vaate halvendamise tõttu esitatud kaebuste rahuldamine ebatavaline.

Loe ka kommentaare siit.

Artikli autor / allikas

0Kommentaari
Sisesta kommentaar

Veel uudiseidVaata kõiki