Uus seadus jõustub majade suhtes, kus eksisteerivad korteriomandid. Samas on oluline selgitada, et kõikide kortereid sisaldavate majade puhul ühistu nõue siiski ei kehti. Ühistuid ei looda kaasomandis olevates majades – näiteks on majal tagastamise või pärimise tõttu mitu omanikku mõtteliste osadega.

Korteriühistud ei teki ka hooneühistute (endiste elamukooperatiivide) majades, kus hoone ning maa omanik on juriidiline isik ja korterivaldajad üksnes osamaksu omanikud.

Korteriühistud ei teki paarismajades ja ridaelamutes, kus iga majaosa alla on eraldi moodustatud krunt. Kellel on kahtlusi, peab vaatama oma kinnistusraamatu andmeid Eesti.ee keskkonnas. Korteriomandi tunnuseks on, et see on registrisse kantud reaalosana (korter või äriruum) ja sellega on seotud maatüki mõtteline osa murruna.

Kuidas ühistut teha

Ühistu asutamisel peavad korteriomanikud kinnitama üldkoosolekul asutamisotsuse ja põhikirja, valima juhatuse ning kandma ühistu mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. Asutamisdokumentide osas saab abi Eesti Omanike Keskliidust või Eesti Korteri-ühistute Liidust. Ühistule peab senine valitseja üle andma kogutud rahalised vahendid ja sõlmitud lepingud.

Kui ühistu on juba loodud, siis ei muutu sellises majas 1. jaanuaril 2018 midagi erilist. Keerulisem on lugu majades, kus 1. jaanuariks 2018 ühistut ei ole loodud – seal tekib ühistu automaatselt ja tasuta. Seega ei ole korteriühistute loomine 2017. aastal otseselt kohustuslik. Riik kannab sellised ühistud registrisse ise maja aadressiga.

Sellisel automaatühistul ei pea olema põhikirja ja ühistu tegutseb otse seaduse alusel.

Siiski võivad omanikud hiljem põhikirja kehtestada. Korteriomanikel on kohustus teavitada registripidajat kuni 30. juunini 2018 sellest, kes on nende majas valitud korteriühistujuhatusse.

Kuni uut juhatust ei ole valitud, loetakse senist valitsejat juhatuse ülesannetes olevaks. Kui maja haldas kinnisvarahaldusettevõte, valitseb see maja edasi juhatuse asemel. Kui elamus oli keegi korteriomanikest nimetatud vastutavaks, kes kogus remondifondi või sõlmis maja nimel lepinguid, siis ka tema loetakse automaatselt olevaks korteriühistu juhatuse ülesannetes.

Kui tänavu ühistut ei moodustata, tasub üle kontrollida, et majaelanike üldkoosolekul oleks vastu võetud otsus valitseja (haldusettevõtte või pädeva majaelaniku) määramise kohta.

Samas võib ka edaspidi senine kinnisvarahaldusettevõte juhatust asendada, kuid ta peab määrama majale halduri, kellel on ka vastav kutsetunnistus.

Pärast 1. jaanuari valitud juhatus tuleb registrisse kanda. Kõiki avaldusi saab registrile esitada ise läbi ettevõtjaportaali (vt www.rik.ee) digiallkirja kasutades või notari kaudu, kes aitab ka vastavad kandeavaldused ette valmistada ning nõustab vajadusel.

Alla 10 korteriga majadel lihtsam

Väikeste majade puhul on riik ette näinud, et seal võivad asjad käia lihtsamalt. Näiteks juhatust ei pea olema valitud majas, kus on kuni 10 korteriomandit ning siis esindavad omanikud ühistut ühiselt. Nad võivad ka kellelegi endi hulgast välja anda volikirja ja sel juhul saab ühistut esindada volitatud isik.

Ühiselt esindavad omanikud ja volitatud isik ei pea ennast kandma registrisse.

Kui majas siiski valitakse juhatus, peab see olema ka registrisse kantud. Kui juhatust pole, ei pea selline ühistu esitama majandusaasta aruannet ja võib pidada lihtsamat kassapõhist raamatupidamist.

Kui praegu võib ühistu valitseda ka mitme kinnistu maju, siis uue seadusega lähevad sellised ühistud sundlikvideerimisele ja neist tekivad 1.01.2018 automaatselt uued ühistud iga kinnistu kohta. Likvideeritav ühistu peab uutele majapõhistele ühistutele siis vastava varaosa üle andma.

Sundlikvideerimisele ei lähe piiriülesed ühistud, mille üldkoosolek võttis kuni 31.12.2016 vastu otsuse, et nad soovivad jätkata senisel kujul ja see esitati registrile. Erandjuhtudel on sellist koosolekut võimalik ka veel sel aastal korraldada.

Artikli autor: Priidu Pärna, notar, Omanike Keskliidu juhatuse esimees

Artikkel ilmus 6. juuli Maalehes