Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse mõjud ja probleemid

2018. aasta 1. jaanuaril jõustus 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS).

Uue seaduse kohaselt majandatakse kõiki korteriomandeid iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis. 13.02.2019 seisuga on registris pea 23 000 korteriühistut.

Soovime liidu liikmetelt koguda infot jõustunud seaduse kohta, et need edastada Justiitsministeeriumile. 

Küsitluse täitmine aitab kaasa seadusmuudatus ettepanekute võimalikult asjakohaseks sõnastamiseks ja annab riigile tagasisidet hetkeolukorrast ja seaduse mõjust. 

Osaliselt on küsimused koostatud korteriühistu haldamise juhendite täiustamiseks ja info kogumiseks, et liit saaks paremini kaitsta korteriomanike huvisid.



I Korteriühistu juhtimine

Kehtiva seaduse järgi ei pea igal korteriühistul olema juhatust ega valitsejat, kui korteriomandite arv majas on 10 või vähem või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Sellisel juhul juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt.



II Raamatupidamine ja majandusaasta aruanne

Kehtiva seaduse järgi ei pea korteriühistu esitama majandusaasta aruannet ainult juhul, kui korteriomanikud juhivad ühistut ilma juhatuseta ja peavad kassapõhist raamatupidamist.


III Korteriomandi ja kaasomandi kasutamise õigus

Paljudes majades on võimalik luua uusi korteriomandeid kaasomandi arvelt. Näiteks: majas on suur pesuruum või trepikoda, mille arvelt saab laiendada kõrvalasuvat korteriomandit.
Selline laiendamine vajab projekti ja kooskõlastusi.


IV Korteriomanike üldkoosolek

Korteriühistu üldkoosolekule tulevad paljud volikirja alusel, kus pole täpsustatud, mis õigused on volitatul koosolekul hääletamisel. Kuigi tähtsamates küsimustes peab korteriomanikku enne teavitama ja võimaldama tutvuda materjalidega, võib koosolekul kerkida üles nn jooksvaid küsimusi.


V Korteriühistu üldkoosoleku protokolli vormistamine

Paljudes korteriühistutes toimuvad küll regulaarsed koosolekud, kuid protokollid tehakse liiga üldsõnalised. KrtS §21 toob välja nõudmised otsuse vastuvõtmise kohta juhul, kui koosolekut kokku ei kutsuta. Kuid protokolli vormistamise nõuded peaks olema seaduses täpsemalt välja toodud nii kokku kutsutud koosoleku kui ka kokku kutsumata (e-posti kaudu toimunud) koosoleku kohta.


VI Korteriühistut võib juhtida ka valitseja ja tema valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse KÜ juhatuse kohta sätestatut. Koostöö majaelanike ja valitseja vahel ei pruugi sujuda rahuldavalt, kuid kuna majas pole valitud majavanemat vms, ei suuda korteriomanikud omal jõul ka vastavat halduslepingut täiendada või ka lõpetada. 


VII Korteriomanikud ei pruugi korterit kasutada oma elukohana
vaid seda üüritakse välja. Selle tulemuseks on see, et majas elab nii omanikke kui ka üürnikke. Sellise maja haldamine on keerulisem ja toob kaasa ootamatuid probleeme.



VIII Korteriomaniku õigus saada teavet 

Seaduse §45-s on küll välja toodud, et korteriomanikul on õigus juhatuselt/majahaldurilt saada teavet korteriühistu juhtimise kohta, kuid tegelikkuses juhatus tihti keeldub dokumentide, sh lepinguid, kommunaalteenuste üldarveid jne näitamast. Seadus näeb ette, et kui juhatus keeldub, siis korteriomanik võib nõuda, et üldkoosolek otsustab või saab ta pöörduda kohtu poole. Tegelikkuses on korteriomanikul sellise probleemiga kohtusse pöördumine problemaatiline, sest raske tõestada KÜ juhatuse/majahalduri keeldumist.



Uue seadusega seoses on kindlasti palju küsitavusi ja pole võimalik selle lühikese küsitlusega kõike teada saada. Siiski soovime, et küsimustik annaks meile mingi ülevaate, mis kortermajades toimub.